[基本案情]
被上诉人秦某因购房需要至上诉人某某公司处看房，秦某提交的中大汇宣传图中载有“超大露台空中花园享奢居生活、约90-100㎡星空露台使用面积、百变灵动、空间大有可改、尊享私家花园、空中大会客厅、孩子们的空中游乐园”“约105㎡带空中花园”“超大露台空中花园享独特风景、约90-100㎡星空露台使用面积、聚餐烧烤、品茶闲聊、远眺相互风景、拥抱自然美好、静享亲友密会”等字样。2023年11月26日，秦某与某某公司签订了《中大汇商业广场认购书》。2023年12月15日，秦某（买受人）向某某公司购买商品房一套，并与某某公司（出卖人）签订了一份《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＹ****054），合同约定：出卖人向买受人出售其开发建设的坐落于青云谱区**路**号**广场**＃**楼**单元**室房屋。该房屋预测建筑面积105.29平方米，其中套内建筑面积82.52平方米，房屋单价为每平方米13526.83元，总价款1424240元，其中装修价363882.24元。
该合同附件一为房屋平面图，该房屋平面图中并未显示含有毗邻的露台。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定系有装修。2023年12月15日，秦某与某某公司又签订一份《补充协议》，约定：买卖双方于2023年12月15日签订了编号为ＱＹ****054的《商品房买卖合同》及附件、附录，基于买受人要求，买卖双方一致同意该商品房的最终交付标准由买卖合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》变更为本补充协议附件一《装饰、设备标准》；买受人承诺对该商品房最终交付标准调整不会影响该商品房及该商品房所在楼宇其他商品房的主体结构，且不影响该商品房所在楼宇通过竣工验收，如因该商品房交付标准调整而产生不利后果及法律责任均由买受人自行承担，与出卖人无关。附件一《装饰、设备标准》关于装修标准系无装修。
秦某提交的某乙建设股份有限公司《图纸变更回复单》显示，屋顶平面图修改：1、中大汇5＃楼二十四层及10＃、15＃楼二十七层7轴／19轴交Ｆ轴处，取消连通露台处的门，改为墙体，且中大汇5＃楼二十四层及10＃、15＃楼二十七层7轴／19轴交Ｄ-Ｅ轴处，增加钢质门ＧＭ1121;2、中大汇3＃楼二十三层及6＃、8＃、12＃、13＃楼二十七层7轴／19轴交Ｊ轴处，取消连通露台处的门，改为墙体，且中大汇3＃楼二十三层及6＃、8＃、12＃、13＃楼二十七层7轴／19轴交Ｆ-Ｊ轴处，增加钢质门ＧＭ1121。该回复单上盖有江西省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格专用章。《关于12-2702露台使用范围说明》《关于12-2703露台使用范围说明》载明，入户门位置旁边门洞后期将封闭，客户需后期自行改造从室内开门进入露台位置。天翌置业在该说明上盖合同专用章。庭审中，秦某与天翌置业均认可案涉房屋于2024年6月9日毛坯交付。
[上诉人认为].....二、一审法院对违约损失的认定无事实及法律依据，且与判决本身的事实认定部分自相矛盾。
首先，虽然双方备案的《商品房买卖合同》约定了装修价格，但是实际上双方已经就该《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，亦已明确房屋总价款系双方在充分考虑了交付标准变更的因素后确定的，秦某支付的房屋价款并不包含装修价款，房屋总价系双方基于房屋现状（毛坯）协商一致确定的价格。一审法院已认定《补充协议》系自愿签订、合法有效，双方对于《商品房买卖合同》中约定房屋总价款的构成进行了有效的变更，即一审法院已经认定案涉房屋的购房款不包含装修款。
其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，违约损失金额的认定，应当以违约行为所造成的损失为基础。本案中，即使一审法院认定了某某公司存在不能交付露台单独使用权的违约行为，赔偿金额也只能依据不能交付所产生的损失，即露台不能专有使用所导致的价值或使用价值的减损来认定其损失。但一审法院在已经认定案涉房屋的购房款不包含装修款且没有任何证据证明“秦某系以放弃房屋精装修的形式以获得露台单独使用权”的前提下，认定案涉露台不能交付的损失为原《商品房买卖合同》约定的价款，无事实与法律依据，亦与其认定《补充协议》合法、有效之间自相矛盾。.....
[法院认为]
根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及《补充协议》、交易过程，结合天翌置业宣传图、《露台使用范围说明》等资料，可以认定天翌置业向秦某销售案涉房屋时承诺秦某享有露台的单独使用权，且该露台专有使用权与双方订立案涉房屋买卖合同及确定房屋价格具有重要关联，秦某系以《南昌市商品房买卖合同》约定的装修交付房屋价格，购买享有露台专有使用权的毛坯房，并签订案涉《补充协议》。天翌置业主张其未向秦某承诺享有露台的单独使用权，与事实不符，本院不予采信。
...关于违约的认定。.....鉴于双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中已明确装修款为363882.24元，同时考虑到某某公司的装修利润，结合双方对案涉纠纷的发生的各自过错程度等因素，一审法院认定天翌置业就案涉房屋向秦某返还房屋装修款291105.79元及相应利息。
[法院裁判]
南昌市青云谱区人民法院（2024）赣0104民初2032号民事判判决：一、某某公司于本判决生效之日起七日内向秦某返还房屋装修款291105.79元并支付利息（利息以291105.79元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自起诉之日即2024年5月10日起计算至款项付清之日止）；二、驳回秦某的其他诉讼请求。
南昌市中级人民法院（2025）赣01民终235号民事判决书驳回上诉，维持原判。
[律师点评]
开发商及其销售人员在做虚假承诺时也会采取较为委婉、隐晦的方式，很少出现赤裸裸的表达，这等同于撞在枪口上，一查一个准。本案证据有宣传彩页、大量业主的群体诉讼和《图纸变更回复单》以及开发商盖章的《关于12-2702露台使用范围说明》《关于12-2703露台使用范围说明》等，足以让法官形成内心确认，即开发商做了顶层业主可以单独使用露台的虚假承诺。
对于违约赔偿的数额，法官并未采纳开发商要求对露台的使用价值进行鉴定的意见，这是因为业主丧失的是要求开发商对房屋装修的权利，就应当以装修价值为基础裁量损失金额。
