南昌九龙湖板块升级！红谷滾区扩能增效,西湖老城区改造如何留住烟火！

很多人觉得九龙湖这几年发展快,是因为政府投钱砸出来的,这话对,但只对了一半,因为你真去看九龙湖的升级路径就会发现,这个板块起来靠的不是单纯砸钱,是把产业、配套、人口三个要素捏到了一起,让它们互相喂养,形成了一个能自己转起来的系统。

你看九龙湖现在的样子,写字楼、商场、学校、医院、地铁,该有的都有,但这些东西不是一股脑全堆上去的,是按着节奏来的,先是VR产业园落地,把一批科技公司和年轻人吸引过来,这些人要住要吃要娱乐,配套就跟着起来了,配套起来之后人气更旺,商业就活了,商业活了之后这个板块就有了造血能力,不用一直靠输血。这个逻辑听起来简单,但你去看全国那些新区就知道,能把这套逻辑跑通的地方,真不多。

九龙湖现在的状态是什么呢,是那种你能感觉到它在长肉的状态,不是虚胖,是实打实的肌肉在往上长,地铁修到哪人气就跟到哪,商场开到哪消费就起到哪,这种感觉你在老城区是看不到的,老城区是存量博弈,九龙湖是增量爆发,两个完全不同的节奏。

红谷滩现在要扩能增效,很多人理解成是要继续做大做强,这个理解没错,但不够深,因为红谷滩现在面临的问题不是能不能继续长,而是长到这个体量之后怎么不失速。

你去看红谷滩这些年的发展轨迹就明白了,它已经从一个新区变成了南昌的主城区,CBD、省政府、大型商业体、高端住宅,该有的都有了,但问题也来了,地不够用了,配套跟不上了,交通开始堵了,这些都是大城市病的前兆。扩能增效说的就是这个事,不是继续摊大饼,是在现有的盘子里把效率拉上去。

具体怎么做呢,一个是向空中要空间,鼓励高密度开发,把土地利用率拉满,一个是向地下要空间,地铁、地下商业、地下停车,该往下挖的全往下挖,还有一个是向存量要空间,把那些低效的老旧厂房、闲置土地盘活,变成新的产业空间或者公共配套。这套打法的核心就是不靠外延扩张,靠内部挖潜,难度比摊大饼大多了,但这是红谷滩现在这个阶段必须走的路。

西湖老城区要改造,很多人第一反应是拆迁重建,把那些老破小全推掉,建成高楼大厦,这个思路在其他城市试过很多次了,结果呢,改造是改造完了,但那股子烟火气也没了。

西湖老城区的价值不在房子新不新,在那些窄巷子、老店铺、街坊邻居,在那种你随便走进一条巷子都能闻到饭香的感觉,这些东西一旦拆掉就回不来了。所以西湖老城区改造的真正难题不是怎么拆,是怎么在改善居住条件的同时把这股烟火气留住。

你看那些改造做得好的老城区,比如成都的宽窄巷子、上海的新天地,它们的共同点是什么,是外壳可以动,但内核不能丢,街道的尺度、建筑的肌理、人的生活习惯,这些东西得保留下来。西湖老城区要做的也是这个,不是推倒重来,是微更新、微改造,把那些危房加固,把基础设施升级,把公共空间优化,但别动那些老街老巷的格局,别赶走那些老店老铺的烟火。

改造的难点在哪呢,在利益协调,在资金平衡,在改造周期,微改造比大拆大建难多了,成本高、周期长、见效慢,但这是唯一能把烟火气留住的办法。你不能指望把老城区改成CBD,老城区的价值就在它是老城区,它慢一点、旧一点、接地气一点,这才是它和新区的区别,也是它存在的意义。

如果你想看南昌这几年的变化,别只盯着高楼大厦和城市天际线,去九龙湖感受一下增量爆发的节奏,去红谷滩看看大城市病怎么破解,最重要的是去西湖老城区走走,那些窄巷子、老店铺、街坊邻居,才是这座城市最值得留住的东西,城市更新不是把老的全变成新的,是让新的和老的各自找到自己的位置,然后一起往前走。