地产资讯:2026年5月南昌市房地产市场运行情况

5 月南昌依托以旧换新个税退税落地、多孩购房补贴延续、公积金既提又贷 + 绿色住宅额度上浮政策组合，叠加五一置业旺季，市场呈现主城改善稳步去化、近郊刚需平价走量、远郊降价去库存典型 K 型分化，新房均价筑底企稳、二手房高挂牌承压阴跌、土拍聚焦老城核心优质地块，国央企与本土稳健房企重仓主城、规避县域远郊地块。

一、新建商品房市场：内城供货集中，改善成交抬升，远郊以价换量常态化

（一）供应与价格：货源收缩至主城，区域价差持续拉大

5 月全市新增预售房源76% 集中在东湖、西湖、红谷滩、青山湖、高新主城板块，南昌县（象湖）、新建、湾里、进贤安义新增预售同比下滑 37%，房企主动放缓远郊新项目报批落地。

全市新房备案均价9991 元 /㎡，环比持平、同比 + 6.55%，价格完全靠核心改善项目托举，板块价差明显：

高端板块：西湖朝阳新城 17300 元 /㎡、东湖老城 13000 元 /㎡、红谷滩 12700 元 /㎡；

刚需近郊：青云谱 11300 元 /㎡、高新 11900 元 /㎡、经开区 10350 元 /㎡；

远郊板块：南昌县 9517 元 /㎡、新建 9245 元 /㎡、湾里 7100 元 /㎡、县域进贤不足 5000 元 /㎡，远郊普遍打折 8%-15% 走量。

（二）成交结构：五一撬动置换需求，120㎡+ 改善占比突破 55%

五一假期政策集中落地，卖旧换新 + 二孩 6 万 / 三孩 12 万购房补贴叠加，主城改善盘到访环比上涨 32%，全月主城商品住宅成交环比 + 6.9%。120-155㎡刚改、155㎡以上大四房改善成为成交主力，改善户型成交占比 55.2%，89㎡刚需仅在青云谱、经开近郊小幅走量，湾里、进贤刚需盘去化疲软。

朝阳新城、红谷滩沿江改善项目（产投景天江澜、国投青云宸居）月去化稳居榜单，本土国企 + 保利、招商等国央企项目领跑销售榜，中小民企仅深耕小体量老城地块。

（三）产品格局：绿色装配式住宅享政策红利，传统刚需产品折价清库

购买绿色建筑、装配式住宅公积金贷款上浮 10%，主城高品质四代住宅、装配式产品同比溢价 15%-20%；老式非装配式刚需高层受产品迭代冲击，象湖、欣悦湖存量老盘特价、送车位、首付分期促销成为标配。

二、二手房市场：挂牌高位承压，核心次新抗跌，外围房源持续降价

5 月全市二手房挂牌总量8.72 万套，静态去化周期超 22 个月，买方议价空间 5%-10%，全月挂牌均价 8491 元 /㎡，环比 - 1.95%、同比 - 13.5%。

保值板块：红谷滩核心学区、朝阳次新房、东湖老城优质房源价格止跌，优质三房成交周期缩至 25-40 天，少数稀缺房源小幅上浮；

下行板块：新建望城、欣悦湖、南昌县象湖外围二手房环比跌 2.5%-4%，进贤、安义县域房源成交价普遍较高点跌 30%，老破小挂牌降价仍难成交。

受益 5 月以旧换新个税全退新政，主城置换带看环比 + 27%，卖旧换新占二手成交 61%，远郊房源难以匹配置换需求、成交持续低迷。

三、土地市场：5 月仅主城涉宅出让，优质地块小幅溢价，远郊零宅地挂牌

5 月南昌仅东湖区 1 宗涉宅用地出让（12.14 亩，容积率 1.1 低密度地块），起拍 400 万 / 亩，最终 450 万 / 亩成交、溢价 12.5%，楼面价 5625 元 /㎡，本土房企摘牌；其余出让用地均为工业用地、底价成交，新建、南昌县、县域无住宅用地挂牌出让南昌市自然资源和规划局。

土拍导向：供地收紧远郊、优先老城更新 + 地铁沿线净地，国央企观望远郊、只竞价主城优质存量用地，中小房企拿地意愿低迷。

四、5 月落地核心利好政策

以旧换新个税退税（2026-2027 全年有效）：卖房 1 年内购新房，新房≥旧房总价全额退个税，全月落地拉动置换改善南昌市住房和城乡建设局；

多孩购房补贴延续至年末：二孩新房补贴 6 万、三孩 12 万，可叠加人才补贴、公积金优惠，三孩 + 人才家庭最高补贴超 20 万；

公积金优化：持续 “既提又贷”，二孩公积金额度上浮 20%、三孩 30%，购绿色住宅再加 10%，双职工三孩最高贷 156 万；首套商贷首付 20%、二套 30%；

竞品质土拍规则落地：主城新增地块推行 “竞方案、竞品质”，倒逼产品升级、利好高品质住宅溢价。

五、后市预判（6 月）

新房：主城改善盘价格平稳、去化小幅回落，远郊延续以价换量，全市均价维持 9900-10100 元 /㎡区间震荡；

二手房：退税政策红利边际减弱，核心优质二手横盘，近郊、县域二手继续小幅阴跌；

土拍：后续供地延续主城优先，青云谱旧改、青山湖沿线为重点出让片区，远郊短期无宅地供应。

六、工程咨询 & 投拓专业研判

（一）拿地选址分级建议

✅ 优先投资片区：东湖老城更新地块、西湖朝阳新城、红谷滩沿江 / 凤凰洲、高新艾溪湖板块，优先地铁 + 学区存量旧改用地；配套落地成熟、改善需求充足，政策红利匹配度高，项目可研收益容错率高，四代 / 装配式产品溢价空间充足。

⚠️ 审慎观望片区：青云谱外围、经开偏远片区、南昌县象湖非核心地段，仅在地价折价超 25%+ 政府配套补贴前提下适度布局刚需项目。

❌ 严控规避片区：新建欣悦湖全域、湾里全境、进贤 / 安义县域，存量库存高企、人口导入不足、房价持续下行，无大额政策托底禁止新增拿地。

（二）产品定位与建安配置管控

主城核心地块：主力 130-165㎡改善大四房，优先做装配式、绿色建筑，匹配公积金上浮政策；适度加大景观、架空层、公区配套投入，依托产品溢价覆盖增量建安成本，精装中端定位，瞄准多孩、置换、人才客群。

近郊外围地块：主力 95-118㎡刚需三房，精简非必要配套，优化施工方案严控签证变更，毛坯 + 简装双操盘，严控单方造价，走性价比路线。

远郊存量 / 新建项目：全盘毛坯刚需，压缩景观与配套投入，定价预留 10%-13% 折扣空间用于后期促销去库存。

（三）存量项目盘活咨询

远郊滞销存量项目：对接政府存量商品房收储改保障房政策，申请专项债收购房源快速回笼现金流；

主城尾盘项目：捆绑以旧换新、多孩补贴政策，局部公区微改造，定向精准拓置换客群，加快尾盘清仓。