【基本案情】
被告万某华购买南昌市西湖区某小区一楼商业用房（商铺），该房屋规划用途为商业，商品房买卖合同中并未禁止该商铺经营餐饮业态，且房屋原始设计图纸预留了专用商业排烟烟道，具备开设餐饮的建筑条件。
此后，万某华利用该商铺开办餐饮店，依法办理了营业执照、食品经营许可证，完成生态环境部门环保备案。经南昌市环保部门检测，案涉店铺油烟排放达标，符合国家环保标准，经营手续完整、合法合规。
经营过程中，餐饮店在商铺西侧实体外墙安装空调外机，并使用建筑预留专用烟道排放油烟，未私自改造、私接排烟管道。
楼上住宅业主原告江某认为楼下餐饮经营产生油烟、噪音，认为相关设备安装侵害其相邻居住权益，遂诉至法院，要求拆除全部空调外机、排烟管道并恢复原状。
江某向一审法院起诉请求：
1. 判令万某华、某某馆拆除安装在某某大街1188号金碧华府6#楼106室西侧外立面的8台空调外机，排除妨碍，恢复原状；
2. 判令万某华、某某馆拆除安装在某某号某某室内西侧抽油烟机及管道，排除妨碍，恢复原状；
二审查明了新事实：1. 案涉单元楼栋共29层，一层为106商铺，二层起每层4户，合计112户；仅有江某等5户业主提起相邻权诉讼；
2. 6#楼二层平面图标注：106室预留烟道对应位置注明“商铺预留烟道，用户自理，需加装油烟净化及除异味装置”；住宅层对应烟道位置房间基本为主卧室；
3. 开发商与万某华签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十二条约定：买受人不得自行/出租经营餐饮（自带排烟功能、允许经营餐饮的商铺除外）、KTV、医疗机构、养殖、电焊、易燃易爆、色情服务等业态；
【法院认为】
1. 商品房买卖合同明确区分禁止餐饮商铺与自带排烟、可经营餐饮的商铺，案涉106商铺图纸已预留专用商业烟道，不属于合同禁止经营餐饮的范围，江某主张商铺完全禁止经营餐饮无合同依据；
2. 江某购房时明知楼栋一层规划为商铺，该住宅属于商住连体裙楼，相比纯住宅楼，业主对商铺合理经营行为负有更高的容忍义务；江某称开发商口头承诺一楼不开餐饮，但无书面合同或其他证据佐证，不予采信；
3. 江某主张商铺经营产生废气、噪音妨害其居住权益：被告已完成环保备案、油烟检测达标；江某未举证证明油烟、噪音超标，亦未申请重新鉴定，无法证实存在超出合理限度的妨害；
4. 空调外机安装于商铺专有部分对应实体外墙，无窗户，未直接对住宅采光、通风形成妨碍，江某主张拆除无事实与法律依据。
【法院裁判】
南昌市中级人民法院(2024)赣01民终1472号判决书，维持驳回原告全部诉讼请求的一审判决。
【律师点评】
同一栋楼里，商铺业主与楼上住户同属一栋建筑，互为相邻方，彼此都要承担合理的包容与体谅。这套一楼商铺规划本身就是商业用房，购房合同未限制做餐饮，经营者各类经营手续齐全合规。餐饮经营难免会产生轻微油烟、噪音，很难做到完全毫无影响。既然房屋属性先天允许经营餐饮，住户也不能要求环境百分百完美，对这类合理范围内的轻微影响应当适度包容，平衡好居住与合法经营双方的需求。
