南昌"十五五"房地产政策的核心，是一次定位的根本性转变--房地产正从过去的"城镇化配套工具"被重新锚定为"民生基石"。《南昌市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（2026年4月，覆盖2026-2030年，以下简称"《纲要》"）将"推动房地产高质量发展"独立成章（第二十六章），并以"人、房、地、钱"要素联动机制为纲，构建"以人定房、以房定地、以房定钱"的发展新模式。
这是一个耐人寻味的时点。一方面，南昌坐拥中部省会中难得的良好基本面:2024年常住人口667.04万人、增速1.56%位居全国前列，房价收入比处于全国主要城市低位，新房库存去化周期维持在12个月左右的健康区间。另一方面，深层矛盾同样鲜明:新房成交均价持续阴跌、二手房挂牌价大幅回落、城镇居民收入增速滑落、"低房价收入比"却难以转化为购买力的悖论正在显现。
总结来看，南昌"十五五"将进入一个"控增量、去库存、优供给、提品质"的深度重构期。本文将以《纲要》原文为事实底稿，层层拆解这一转型的逻辑、抓手与前景。 |
一、政策核心解读："人、房、地、钱"新模式的深层逻辑
1.1 政策原文呈现
《纲要》第二十六章三节构成南昌"十五五"房地产政策的骨架。以下逐条呈现核心条款原文。
条款序号 | 原文内容 | 要点标注 |
第一节-1 | 加强房地产与产业发展、人口变化、公共服务布局的统筹，建立健全"人、房、地、钱"要素联动机制 | 新模式总纲：四要素联动 |
第一节-2 | 结合人口时空变化趋势，科学编制住房发展规划和计划，合理安排土地供应、配置金融资源，实现"以人定房、以房定地、以房定钱" | 供给端由人口需求倒推 |
第一节-3 | 完善"市场+保障"住房供应体系。更好满足新市民、青年人群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求 | 双轨供应，刚改并重 |
第一节-4 | 强化预售资金监管，有序试行商品房现房销售 | 预售制改革地方信号 |
第一节-5 | 加大个人住房公积金贷款政策支持力度，强化住房公积金归集扩面，推进落实灵活就业人员参加住房公积金制度政策 | 公积金扩面（限于政策表述引用） |
第一节-6 | 完善房地产全过程监管，规范房地产市场秩序，切实维护群众合法权益 | 全过程监管 |
第二节-1 | 系统完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房为主体的住房保障体系 | 保障房三主体 |
第二节-2 | 深化"购、租、补"三位一体的人才安居体系建设 | 人才安居三位一体 |
第二节-3 | 以盘活存量为主要路径，多渠道筹建保障性租赁住房；适时收购存量商品房用作保障性住房 | 去库存与保障并轨 |
第二节-4 | 稳慎有序推进配售型保障性住房建设；培育和发展住房租赁市场 | 配售型稳慎推进 |
第三节-1 | 完善"好房子"标准体系，研究制定符合南昌实际的技术导则、指引、指南 | 好房子标准体系 |
第三节-2 | 依法在政府采购、规划用地、信贷融资、住房公积金、税费优惠、信用评价、审批许可等方面给予政策支持 | 七维度政策支持 |
第三节-3 | 建设"安全耐久、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技"的"好房子"；借鉴西湖区"综合保险+动态监测"试点经验，探索建立房屋使用全生命周期安全管理制度 | 好房子四标准+全生命周期 |
1.2 新模式的深层逻辑
此次规划明确了"以人定房、以房定地、以房定钱"的传导链条。我们认为，这条链条的实质是把过去"土地财政驱动供给"的逻辑，反转为"人口需求驱动供给"的逻辑:
从这里可以看出，"以人定房"意味着南昌未来供地节奏将更紧密地跟随人口流入与结构变化；"以房定钱"则强调金融资源按实际需求配置。对于南昌这样人口净流入、去化健康的城市而言，新模式并非"一刀切收紧"，而是"精准匹配"--这正是其区别于人口流出型城市的关键。
二、与中央新模式、"十四五"政策的演变对比
对比"十四五"与"十五五"两轮规划的房地产表述，可以清晰看到定位的跃迁。
对比项 | "十四五"旧提法 | "十五五"新提法 | 变化分析 |
篇章定位 | 房地产多置于完善城镇化战略/城镇化配套框架下 | 独立成章"推动房地产高质量发展"，纳入民生与城市功能品质篇 | 从"城镇化工具"转向"民生基石" |
发展模式 | 促进房地产市场平稳健康发展（增量导向） | "人、房、地、钱"要素联动、"以人定房、以房定地、以房定钱" | 从供给驱动转向需求驱动 |
保障房定调 | 有效增加保障性住房供给 | 系统完善并"优化"保障体系，以盘活存量为主要路径 | 从"增量扩张"转向"存量优化" |
销售方式 | 以商品房预售为主 | 强化预售资金监管，有序试行商品房现房销售 | 预售制改革试点信号 |
产品导向 | 提升住房品质（原则性表述） | 建设"安全耐久、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技"好房子，建立全生命周期安全管理 | 从"有房住"到"住好房" |
去库存路径 | —— | 适时收购存量商品房用作保障房、专项债购买存量商品房与安置房 | 存量盘活与保障并轨 |
资料来源：南昌市《南昌市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，2026年4月；根据公开政策梳理
我们认为，南昌此轮定位调整与中央"房地产发展新模式"一脉相承--从"完善城镇化战略"的位置调整到"加大保障和改善民生力度"的框架，保障房从"有效增加"迭代为"优化"，标志着行业底层逻辑已从"规模扩张"切换到"品质民生"。
三、保障性住房体系重构："购租补"三位一体
3.1 供给结构
《纲要》第二节确立了以公租房、保租房、配售型保障房为主体，叠加"购、租、补"三位一体人才安居的保障框架。
类型 | 保障对象 | 筹集方式 | 南昌对应表述 |
公共租赁住房 | 符合条件的城镇居民家庭 | 租赁补贴+实物配租相结合 | "依申请应保尽保" |
保障性租赁住房 | 新市民、青年人 | 以盘活存量为主要路径，多渠道筹建 | 适时收购存量商品房用作保障房 |
配售型保障性住房 | 工薪收入群体等 | 稳慎有序推进建设 | "稳慎有序推进配售型保障性住房建设" |
人才安居（购租补） | 各类人才 | 购、租、补三位一体 | 深化"购、租、补"三位一体人才安居体系 |
3.2 存量收购的去库存意义
《纲要》明确"适时收购存量商品房用作保障性住房""鼓励城中村改造项目利用专项债券购买存量商品房、安置房"。这两条是南昌打通"去库存"与"筹保障"的关键抓手。
全国存量商品房收购用途结构占比
■保租房■人才房■安置房■配售型■其他
类别 | 收购用途 |
保租房 | 50 |
人才房 | 20 |
安置房 | 15 |
配售型 | 10 |
其他 | 5 |
数据来源：好房点评网/克而瑞
据好房点评网数据显示，全国存量商品房收购用途中，保租房约占50%、人才房约20%、安置房约15%、配售型约10%、其他约5%（来源:好房点评网）。我们认为，南昌库存去化周期已处12个月的健康区间，收购存量房的规模压力相对可控，其政策意义更多在于"托底优质地段滞销盘"和"低成本筹集保障房源"的双重效果，而非大规模救市。需要说明的是，收购价格与资金来源的匹配将是这一路径能否落地的关键约束。
四、"有序试行商品房现房销售"：预售制改革的市场影响判断
《纲要》第一节提出"强化预售资金监管，有序试行商品房现房销售"。这是南昌对接全国预售制改革的地方信号。结合全国已有30省市开展现房销售试点、现房销售面积占比升至35.4%的背景，我们对影响作如下判断:
• 对购房者：现房"所见即所得"，从根本上化解交付不确定性，购房信心有望修复。
• 对房企：现房销售拉长资金回笼周期、提高对自有资金与运营能力的要求，将加速行业向优质、稳健主体集中。
• 对去化：短期或因供给节奏放缓而阶段性收紧，但中长期有助于修复市场信任、稳定成交预期。
总结来看，南昌用"有序试行"而非"全面推行"的措辞，体现出稳妥推进的政策取向。我们认为，现房销售大概率先在优质地块、改善型项目及国资平台项目中试点，逐步积累经验，不会对现有供给端形成急刹车式冲击。 |
五、"好房子"标准体系与全生命周期安全管理
5.1 产品端：标准升级倒逼品质
《纲要》第三节提出建设"安全耐久、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技"的好房子，并在政府采购、规划用地、信贷融资、公积金、税费、信用评价、审批许可等七个维度给予政策支持。结合全国"好房子"标准体系及《住宅项目规范》2025年5月实施的14项品质提升（如层高由2.8米提升至3米、4层及以上住宅加装电梯、楼板隔音降低10分贝等），我们认为南昌产品端将迎来一轮系统性升级。
从这里可以看出，"好房子"不仅是营销概念，更是被写入规范的强制底线与政策激励叠加的组合拳。对开发商而言，这意味着建造成本上升、但同时享受用地、融资、审批等多维度支持，优质产品的溢价空间与去化确定性将同步提升。
5.2 房企端：全生命周期安全管理
《纲要》明确借鉴西湖区"综合保险+动态监测"试点经验，探索建立房屋使用全生命周期安全管理制度。结合全国推进的房屋体检、房屋养老金、房屋质量安全保险三项制度，我们判断南昌将从"重建设、轻运维"转向"建管并重"。这对物业服务质量、房屋安全档案管理提出更高要求，也为存量房维护市场打开新空间。
需要说明的是，"好房子"是产品品质导向的行业约定概念，而《住宅项目规范》等属于国家强制性标准，二者性质不同，不应将国家强制性标准描述为某类产品的专用标准--前者是底线，后者是品质进阶。
六、城中村改造：48个项目的量化抓手
《纲要》专栏26明确：到2030年，全市新开展48个城中村改造项目（拆除新建9个、拆整结合20个、整治提升19个），涉及改造户数2.16万，筹集安置房6057套，并鼓励利用专项债券购买存量商品房、安置房。
改造类型 | 项目数量（个） | 关键指标 | 资金支持/案例 |
拆除新建 | 9 | 涉及改造户数合计2.16万户 | 鼓励利用专项债券购买存量商品房、安置房 |
拆整结合 | 20 | 筹集安置房6057套 | 专项债支持 |
整治提升 | 19 | —— | 财政+市场化盘活 |
本地案例：鱼尾村 | —— | 安置房608套 | 城中村改造安置项目 |
本地案例：阳门德和家园 | —— | 安置房1460套、建面22.93万㎡ | 城中村改造安置项目 |
资料来源：南昌市《南昌市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，2026年4月；本地案例为公开信息，数据截至2026年6月
结合2026年一季度全国城中村改造专项债增长约140%的背景，我们认为城中村改造是南昌"十五五"最具确定性的实物投资与需求抓手。以安置房6057套、改造户数2.16万户的量级推演，其对房建投资、建材需求及安置房货币化选择带来的商品房购买需求，将形成对楼市的稳定支撑。需要强调的是，上述为基于公开数据的量级估算，非官方投资额。
从这里可以看出，"利用专项债券购买存量商品房、安置房"这一表述，将城中村改造与去库存直接挂钩--安置房源可通过收购在售商品房实现，既加快改造进度，又消化市场库存，一举两得。
七、中部省会基本面：支撑与隐忧并存
7.1 城市能级：中部省会的硬支撑
南昌核心宏观指标（2024年）
■指标值
类别 | 指标值 |
常住人口(万人) | 667.04 |
GDP(百亿元) | 78 |
人均GDP(万元) | 11.78 |
城镇居民收入(万元) | 5.73 |
数据来源：南昌市统计公报，统计截至2024年
据南昌宏观数据（统计截至2024年），全市GDP 7800.37亿元、增长4.9%，人均GDP 11.78万元，常住人口667.04万人、增速1.56%位居全国前列。叠加"8810"制造业立市行动计划（8条产业链、8个产业集群、规上工业营收年均增长10%左右）、南昌都市圈同城化、"一城五站"高铁枢纽与TOD导向的地下空间连通，南昌具备典型的中部省会引领基本面。
7.2 二手房价格：结构分化明显
南昌各区二手房挂牌均价对比
■二手房挂牌均价
类别 | 二手房挂牌均价 |
红谷滩 | 13381 |
高新 | 13190 |
西湖 | 10290 |
青山湖 | 9169 |
东湖 | 8843 |
南昌县 | 8320 |
青云谱 | 7812 |
新建 | 7364 |
数据来源：聚汇数据，挂牌口径，2026年
上图数据为聚汇数据挂牌/营销口径（非成交口径，仅供趋势参考）。红谷滩13381元/㎡、高新13190元/㎡领先，新建7364元/㎡垫底，区域分化明显。需要说明的是，南昌二手房成交套数的完整月度数据在CRIC数据库中暂缺，本文二手房价格数据引用第三方公开平台（聚汇数据），为挂牌/营销口径，不代表成交价，仅供趋势参考。据聚汇数据，2026年5月南昌二手房挂牌均价约9118元/㎡、同比-18.03%，回调压力仍存。
7.3 深层隐忧："低房价收入比陷阱"
这是我们对南昌楼市最需要警惕的判断。南昌房价收入比约6.9倍，处于全国主要城市最低区间，理论上购买力充裕；但据南昌宏观数据（2024年），城镇居民人均可支配收入57294元，低于长沙、合肥等中部同能级城市，且收入增速滑落至约3.8%。与此同时，新房均价CAGR仍呈现约-3.98%的下行。
我们认为，这构成了一个"低房价收入比陷阱"：低房价本应刺激需求，但收入预期偏弱、房价阴跌预期,反而抑制了购房意愿--居民"买涨不买跌"，价格越跌越观望。总结来看，破解这一陷阱的关键不在于刺激房价，而在于稳定收入预期与市场信心，这也正是"好房子"品质升级与保障托底并举的深层用意。
我们认为，人口持续净流入是"以人定房"新模式最重要的底层支撑--它意味着南昌的住房需求存在真实、可持续的增量来源，这在当前房地产格局中弥足珍贵。
八、分群影响与前瞻建议
群体 | 机会 | 风险 | 建议 |
购房者 | 现房销售化解交付风险；好房子品质升级；房价处于低位、房价收入比全国最低 | 收入预期偏弱、价格阴跌观望；区域分化加剧 | 刚需可择优质地段现房或准现房；改善优选好房子标杆项目，看重全生命周期安全 |
房企 | 好房子七维度政策支持；城中村改造与存量收购机会；供地精准匹配 | 现房销售拉长资金周期；品质标准抬升成本；去化仍承压 | 聚焦优质地段与改善产品，提升产品力与运营能力，参与保障房与城改合作 |
投资者 | 优质核心区（红谷滩、高新）二手房价格坚挺；租赁市场培育机会 | 价格下行、流动性弱；郊区板块分化风险大 | 谨慎介入，聚焦核心区优质资产与租赁运营，规避远郊高库存板块 |
地方政府 | 存量收购、专项债购房、城改专项债多路径工具；人口净流入基本面 | 收入增速下滑削弱购买力；土地财政转型压力 | 精准落实"以人定房、以房定地"，用好去库存工具，强化收入与就业支撑 |
资料来源：根据《纲要》条款及公开市场信息综合研判，数据截至2026年6月
九、结语：南昌楼市"十五五"综合判断
综合全文，我们对南昌楼市"十五五"走势作出如下前瞻判断（假设前提:宏观经济平稳运行、政策按《纲要》节奏落地、人口持续净流入；不确定因素:居民收入修复力度、现房销售推进速度、存量收购资金落地情况）:
• 其一，"控增量、去库存、优供给、提品质"将成为主线。供地节奏跟随人口精准匹配，库存维持健康去化，商品房市场由"规模"转向"品质"竞争，红谷滩、高新等优质板块与远郊板块的分化将进一步拉大。
• 其二，保障与市场双轨深化。以公租房、保租房、配售型为主体的保障体系叠加"购租补"人才安居，配合存量收购与专项债购房，南昌有望走出一条"去库存"与"筹保障"协同的中部省会样本。
• 其三，破解"低房价收入比陷阱"是关键胜负手。南昌楼市中长期支撑取决于人口红利能否转化为购买力，而这又高度依赖收入预期与就业质量的改善。"8810"制造业立市与青年发展型城市建设，是需求端最根本的底盘。
总结来看，南昌具备"以人定房"新模式落地的良好基本面，但短期仍需消化价格阴跌与信心偏弱的现实。我们认为，"十五五"的南昌楼市，将是一场以民生为底色、以品质为方向、以人口为支撑的深度重构--稳中求进，行稳致远。 |
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