南昌楼市泡沫争议再起,250万小高层还会站在风口上吗？

很多人看南昌楼市,第一反应是250万的小高层贵不贵,值不值,这个问题本身就问错了,因为楼市泡沫从来不是由房价的绝对数字决定的,而是由这个价格和当地真实购买力之间的距离决定的。南昌这个城市,2023年城镇居民人均可支配收入5万出头,一套250万的房子,按照首付三成算下来也要75万,贷款175万按30年还,月供差不多九千多,这个数字对应的是一个家庭年收入至少要在15万以上才不至于太吃力,但南昌有多少家庭能拿出这个收入？答案是不多,所以你会看到一个现象,就是南昌的新房成交量这两年一直在低位徘徊,不是因为房子不好,是因为大部分人真的买不起。

这个买不起不是说手里没钱付首付,而是说即便咬牙付了首付,后面的月供也会把生活质量拉得很低,真正的泡沫就藏在这里,藏在那些已经买了房但每个月还贷压力大到不敢生病不敢失业的家庭里。南昌这座城市的产业结构决定了它的收入天花板不会太高,没有互联网大厂,没有金融中心,传统制造业和服务业占大头,这种产业结构下,指望工资大幅上涨来消化高房价,基本不现实。

250万的小高层,在南昌算是中等偏上的产品了,地段一般在红谷滩或者九龙湖这些新区,户型三房或者四房,带电梯带物业,看起来挺体面,但问题在于,这个价位的房子既不是刚需的首选,也不是改善的终点。刚需买房的人,预算大多卡在150万到200万之间,能接受的总价上限基本不会超过200万,因为再高月供就真的扛不住了,而有能力买250万房子的家庭,往往会再加点钱去够一够300万甚至更高的产品,要么买更好的地段,要么买更大的面积,所以250万这个价位的小高层就很尴尬,上不去下不来。

更麻烦的是,南昌这两年的二手房市场已经开始出现明显的分化,老城区的二手房价格在往下走,因为配套虽然成熟但房子老旧,新区的二手房挂牌量在增加,因为当初买房的那批人发现这房子既不好出租也不好转手。小高层的流动性问题,在楼市下行周期里会被无限放大,你现在250万买进去,五年后想卖可能要挂230万甚至更低,而且还不一定能成交,这个风险不是每个购房者都能承受的。

说到风口,得先明白什么叫风口,风口不是说价格还在涨,而是说这个东西未来的确定性还在不在。南昌楼市的风口期其实已经过了,那个时候大概是2016年到2019年,棚改货币化安置带来的需求集中释放,加上全国楼市的普涨行情,南昌房价从均价七八千涨到一万多,那个时候买房是真的能赚钱,但现在不一样了,棚改结束了,货币化安置也停了,人口流入的速度在放缓,新房供应量还在高位,这些因素叠加起来,就是一个标准的供大于求的局面。

250万的小高层还会不会站在风口上,答案很明确,不会了,但这不代表它就一定会崩盘,房价不会无限下跌,因为土地成本和建安成本摆在那里,开发商亏本卖房的情况不会大规模出现,所以更可能的情况是横盘,就是价格不涨也不大跌,成交量持续低迷,想买的人观望,想卖的人卖不掉,整个市场进入一种僵持状态。这种状态对谁最不利？对那些加了杠杆买房的人最不利,因为房子不涨就意味着资产没有增值,但月供还得照还,时间成本和机会成本都很高。

小贴士：如果你现在手里有250万,在南昌买小高层之前先想清楚三件事,第一是你的收入够不够稳定,能不能扛得住30年的月供压力,第二是你买这个房子是为了自住还是投资,如果是自住那流动性问题不大,如果是投资那最好别碰,第三是你对南昌这座城市未来五到十年的发展有没有信心,如果没有那就别指望房价能涨回来。楼市这东西,从来都是确定性换流动性,你要的是确定性就得接受流动性差,你要的是流动性就得承担不确定性,两者不可兼得,想明白了再出手。