南昌地铁4号线过江后,九龙湖新城的商业空置率为何依然居高不下

南昌地铁4号线过江这事,当时很多人都觉得九龙湖的商业要起来了,毕竟交通一通百通,人流量上去了商业自然就活了,这个逻辑听起来没毛病,但现实是4号线开通这么久,九龙湖新城的商业空置率还是那么高,店铺一排排空着,偶尔开几家也撑不了多久就关门,这里头其实藏着一个很多人没看清楚的问题,地铁解决的是通勤,不是消费。

九龙湖这个地方,从规划上看是个新城,住宅区一片片起来了,入住率也不算低,但问题是住在这里的人,他们的消费习惯和消费场景根本不在九龙湖,4号线开通之后,这些人每天早上坐地铁去老城区上班,晚上再坐回来睡觉,白天九龙湖就是个空城,而真正能支撑商业的那种＂闲逛式消费＂,周末的时候这些人还是会往红谷滩、八一广场那些成熟商圈跑,因为那边该有的都有,吃喝玩乐一应俱全,九龙湖这边商业配套还没起来,去了也是逛几家超市就没了,犯不着专门跑一趟。

很多开发商和商业运营方都以为,只要人住够了商业就起来了,这个想法本身就错了,商业起来的前提是这个地方得有生活场景,而不只是睡觉的地方。你看那些商业做得好的区域,不管是老城区还是新区,都有一个共同点,就是人在那待得住,不是说非得住在那,而是愿意在那消磨时间,可能是因为工作在那,可能是因为学校在那,也可能是因为那有什么吸引人的东西,总之得有个理由让人留下来。

九龙湖现在的问题就在这,住宅是盖起来了,但除了住宅什么都没有,产业没过来多少,学校配套虽然有但还不够密集,年轻人的工作机会更是少得可怜,整个区域给人的感觉就是一个睡城,白天没人晚上才有人,这种状态下商业怎么可能活得起来,开个便利店、超市还能靠日常刚需撑着,但那些需要人流量的餐饮、服装、娱乐类商铺,根本没有生存空间,因为没人会专门跑到一个没什么可逛的地方去消费。

还有一个很多人没想到的点,地铁开通之后,对九龙湖的商业来说不是增量而是分流。4号线通了之后,九龙湖的居民去老城区更方便了,以前可能觉得开车麻烦堵车烦,周末还会在家附近凑合逛逛,现在好了,地铁一坐半小时就到红谷滩,那边商场多、选择多、氛围好,谁还愿意在九龙湖这些半死不活的商业体里转悠,所以你会看到一个很矛盾的现象,地铁通了之后九龙湖的商业反而更难做了,因为地铁把本来就不多的消费需求给带走了。

这个逻辑其实很简单,商业的本质是聚集效应,人越多的地方越容易吸引人,而九龙湖现在的状态是反过来的,本来人就不多,地铁一通人更往外跑,商业就更没法形成规模,没规模就留不住品牌,留不住品牌就吸引不了人,这是个恶性循环,而这个循环一旦形成,想打破就特别难,因为商业这东西有个特点,起来的时候很快,但死掉之后想再救活就得花好几倍的力气。

说到底,九龙湖商业空置率高这个问题,根子不在地铁通不通,而在当初的规划逻辑就有问题。很多新城开发都是先建住宅后配商业,觉得人先住进来了商业自然就跟上了,但实际上这个顺序反了,应该是先有产业和配套,再有住宅,或者至少得同步推进,否则你会发现住宅卖完了人住进来了,但这些人的工作、消费、娱乐全都不在这,他们只是把这当个睡觉的地方,这种情况下商业起来的可能性微乎其微。

九龙湖现在就是这个状态,住宅起来了,但产业没起来,配套没跟上,人气没聚起来,商业自然就死掉了,而地铁4号线开通只是给了这些居民一个更方便离开的理由,反而加速了商业的衰败,这个问题想解决,要么是等产业真正导入让这个地方有了自己的就业和消费场景,要么是等周边区域继续发展让九龙湖变成某个更大商圈的一部分,但这两条路都不是短期能走通的,所以九龙湖的商业空置率短期内很难有根本性改观。

小贴士：如果你是考虑在九龙湖买商铺的投资者,建议再等等看产业导入的实际情况,不要被地铁开通这种表面利好冲昏了头,商业投资最怕的就是看起来人多但实际消费力不在这的区域,那种地方再便宜也是坑,而如果你是住在九龙湖的居民,短期内想要好的消费体验还是得往老城区跑,九龙湖本地商业要真正活起来,可能还得等个三五年看产业和配套能不能真正跟上。