五年了。
“网红”鱼尾洲公园的游客越来越多，对面的烂尾楼越来越旧。当你从烂尾楼旁边走过的时候，锈蚀的钢筋就安静矗立在你面前，刺鼻的臭水气味，扑鼻而来。
这栋烂尾楼，就是南昌新力时代广场，它曾经是艾溪湖畔的未来“明珠”，如今确实一座高耸的“墓碑”，向南昌人民昭示着，那个曾经在南昌呼风唤雨、港股上市的房企——新力置业，曾经的疯狂，和现在的凄凉。
今天，我们不说什么房地产的大趋势，就是走近这个烂尾楼，看看它。
从高空俯瞰下来，其内部基础构造清晰可见，整个超甲A级写字楼倒也笔直挺拔，只是难掩地下室的积水，发绿变臭。
时间倒回八年前，那是新力集团最高光的时刻。
赴港上市，销售额逼近千亿，老板张园林跻身江西首富。整个公司弥漫着“人定胜天”的亢奋。赣江畔，朝阳大桥头，新力中心大楼特定楼层灯火辉煌，那是新力置业的狂欢。
在这样背景下，新力时代广场应运而生，被赋予了超出常规的使命。
它不是一个普通楼盘，而是新力在家门口为自己立的一座“纪念碑”。
总建面超80万方超级综合体旗舰，包含超高层甲级写字楼、自持大型购物中心、高端“园”系精装住宅，剑指高新区的绝对地标。
住宅开盘时，精装售价一举突破高新区天花板，依然引发追捧。
那时候，所有人都相信，新力代表的就是江西房企的未来。
谁知，起点越高，摔得越重。
新力在2016年初拿的地，随后在红谷滩格兰云天大酒店开了发布会，当时在台上做规划描述的，是新力南昌昌东片区总张燕凯。
规划的新力时代广场，本应是扛鼎之作，在新力执意打算从南昌“迁都”上海后，因土地规划问题和艾溪湖候鸟通道问题，被暂停开发。
到2016年底，南昌市城市总体规划修编至2030年得到了住建部的批复，新力时代广场这块地移出候鸟通道，调整为商住用地。
那一刻，工地开始机器轰鸣，洋房、小高、超高层住宅，都被快速开发着。商业综合体和超高层写字楼，则在不紧不慢之中推进。
2018年，新力时代广场在大规模蓄客之后，举行了盛大的开盘仪式，号称高新区最值钱的城市封面，周边有湿地公园，有地铁口规划，引发全城热议。
（新力时代广场概念图）
一个个小业主们，在高大帅气保安领进售楼处之后，无不被未来的规划蓝图所吸引，满怀期待地签下购房合同，幻想着入住后推窗看见鱼尾洲公园四季变幻的水杉林，下楼就能逛集齐世界名店的商业综合体。
而投资客来说，更是看好这个项目，特别是南昌高新区太缺一个高端的大型城市综合体了。
然而，很多业主还没有迎来自己的收房，就先接到了工地全面停工的消息。因为在2021年9月，新力股价闪崩，一天蒸发掉了90%市值，张园林的退群，导致债务危机全面引爆。
到2022年，政府介入“保交楼”，住宅部分分批艰难交付。我朋友买了新力时代广场的房子，物业多次催促他去收房，但他总是推脱没时间，就像是娶了个丑媳妇，他不肯入洞房一般，退又退不掉。
在项目全面停工之后，商业和超高层部分就陷入烂尾之中，后续一直无人接手。
作为江西本土房企的“时代之光”，新力成立时间晚，上市时间却最早，真实印证了那句话，早晚要出事。
十年出头就上市，不倒三年就股价闪崩，新力的倒下，常被归咎于“金融环境收紧”和“政策调控”。
但这些外因，只是压垮新力的最后一根稻草而已。真正的问题，早就刻在了骨子里。
在高周转的住宅开发商眼里，商业综合体从来不是目的，而是手段。对于新力时代广场，这个大型购物中心从一开始就是用来做以下用途：
拿地时，当作说服政府出让土地的“美好承诺”；卖房时，当作给购房者造梦的“增值配套”；报表上，当作给资本市场讲故事的“自持资产”。
但新力从未真正想过，一个80万方综合体的商业部分，需要怎样的团队、经验、耐心和持续现金流去培育。它没有这个能力。南昌很多本土开发商都没有。
住宅卖完了，道具也就没用了。
另一个很重要的深层原因，就是集团对项目的“资金抽水”，这是所有暴雷房企的共性，也是购房者最痛的地方。
你以为是拿购房款来精心雕琢你的家，实际上，你的购房款早被抽走。新力在巅峰期，地产业务版图横跨全国34座城市，涵盖长三角、珠三角、中部及西部核心二线城市。
为了扩张，新力在很多城市的项目都面临了巨大的亏损，一个外地的开发商，想要进入一座没有根基的城市做地产开发，最快速的方法就是拿钱开道。
所以，新力时代广场赚的钱，一部分要拿来做不赚钱的商业，一大部分就被集团抽走去补贴其它亏损的项目，去填补集团的其它窟窿，去偿还巨额债务，去支撑股价。
当风险敞口无法掩盖时，大家才发现，留在项目上的，只有一个被掏空的躯壳。
烂尾是开发商的失败，但代价从来都是普通人承担。
住宅虽交付，却已是“阉割版”。 宣传时的奢华精装被简配，业主们以“高新区天花板”的价格买入，拿到的是勉强及格的房子。
承诺的商场，变成了与烂尾楼对视的日常。如今，下楼买菜都要开车，当初“楼下就是大商业”的标语，更像是一句笑话。
而当地产形势急转直下时，新力时代广场房价表现更加惨淡。 因为新力时代广场的二手房因品质争议和烂尾阴影，房价已经跌到业主们感到肉痛。
他们用真金白银，为新力的野心，为南昌楼市最疯狂的那个时代，买了单。
对于城市运营来说，这是土地资源配置的悲剧。他们在规划时，受到“本土房企巨头”光环的影响，丧失了专业判断能力，把绝版地段交给了德不配位的开发商。南昌有很多烂尾楼，或者说很好的商业地段，都没有交给实力足够强劲的开发商。
事实上，任何不以真实需求为基础、不以专业能力为支撑的商业行为，无论披着多么华丽的外衣，最终都将以烂尾收场。
对于南昌高新区来说，这个项目是需要巨大的决心来解决的。或是引入战投盘活，或是调整规划，都好过什么都不做。
为的是所有见证过这段历史的人，为的是所有路过艾溪湖和鱼尾洲的人，不再看到那片矗立的钢筋混凝土和锈蚀的钢筋，不再看到艾溪湖畔绝版之地上有这么大一块伤疤。
虽然对于这个项目的前景不太乐观，但我对中国经济始终洋溢着乐观向上的氛围。
