关于请求行政主管部门介入协调处理
南昌万科海上传奇小区物业费
“质价不符”问题的联合诉求书
致：南昌市高新区住房和城乡建设局（房管局）、艾溪湖街道办事处
尊敬的领导：
我们是南昌万科海上传奇小区的业主，现就本小区长期存在的物业服务“质价不符”的突出问题，以及广大业主强烈要求降低物业服务费与车位管理费的合理诉求，向贵部门作正式反映，恳请政府主管部门予以重视、调查并协调解决。
一、事由概述
本小区目前由江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科益达”）提供物业服务，现行收费标准自2014年起执行，具体为：多层4元/㎡·月，小高层3.8元/㎡·月，高层3.4元/㎡·月，商业及幼儿园用房5元/㎡·月；车位方面，地面车位租金250元/个·月，地下车位租金300元/个·月，另收取停车服务费100元/个·月。
尽管物业公司于2026年1月1日单方面发布了降费通知，但无论是历史收费标准还是此次单方调整后的费用，广大业主普遍认为，其所收取的费用与实际提供的服务内容、质量及标准严重脱节，“质价不符”现象突出。经业主多次沟通无果，矛盾日益积累。为维护合法权益，促进社区和谐，我们特联名向上级主管部门投诉，恳请介入协调与监管。
二、主要事实与依据
（一）宏观环境与合同公平性分析
1、民生压力显著增大： 当前经济环境下，业主普遍面临收入增长放缓与生活成本上升的压力，现有物业费及停车费总额占家庭月度刚性支出比例过高，负担沉重。
2、资产价值与费用支出失衡： 小区房产市场价值波动，高昂的物业费支出与业主感受到的服务价值及资产维护效果不匹配。
3、合同条款显失公平： 《前期物业合同》第十三条仅约定物业费上调程序，未对下调作出对等安排，物业公司亦只强调单方“涨价权”而回避“降价义务”，此格式条款涉嫌违背《民法典》的公平原则。2026年1月1日的单方降费通知，缺乏对应的成本核算与服务标准说明，其降价幅度与当前服务品质依然不符。
（二）服务质量与收费严重不符的具体表现
服务承诺未兑现：物业未能清晰公示并落实其承诺的服务标准、人员配置及考核机制，如24小时安防巡逻、绿化养护等级、外来人员管理、设施定期维保等在实际执行中大打折扣。
1、秩序维护： 门岗管理松散，外来人员与车辆随意进出；安防监控存在盲区与故障；车辆占用消防通道情况频发。
2、环境保洁： 公共区域（楼道、电梯、车库）清洁不及时、不彻底；垃圾清运有延迟；绿化带存在泥土裸露、补种不及时及杂草丛生现象。
3、设施维护： 公共照明、单元门禁故障修复迟缓；对排水管堵塞等问题处理及沟通不力；房屋质量保修协调效率低。
4、客户服务： 沟通渠道不畅，投诉报修响应尚可但处理效率低，反馈机制不健全。
（三）财务状况不透明： 物业公司仅公示简易收支汇总，从未提供详细的费用构成、公共收益收支明细及佐证材料。尤其公共收益结余长期趋近于零，不符合商业常理，业主质疑存在不当冲抵或做低收益等可能，涉嫌侵害业主法定权益。
（四）收费偏离市场水平： 经业主调研，与本区域同档次小区相比，本小区物业费明显偏高，而对方服务口碑更佳，凸显“质低价高”的不合理现状。
三、前期沟通情况
部分热心业主已多次通过口头、书面形式向物业公司及社区居委会反映问题，要求核查成本、公示账目、提升服务或降低收费。然而，物业公司多以推诿搪塞应对，缺乏实质性改进；社区居委会因权限所限，协调未能取得有效成果。问题长期悬而未决，导致业主不满情绪加剧，物业费收缴矛盾突出，已影响小区和谐稳定。
四、政策依据与具体诉求
根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》及江西省、南昌市相关法规，物业服务收费应遵循合理、公开、质价相符的原则。我们认为，万科益达当前的收费行为与服务现状已涉嫌违反上述原则。
为此，我们广大业主联合恳请贵部门依法履职，协调处理：
（一）启动行政调查：请求对本小区物业服务标准执行情况、服务质量、收费合规性与合理性、公共收益收支等进行实地调查与评估。
（二）组织价格协调： 请求牵头组织召开由主管部门、街道/社区、物业公司及业主代表参加的协调会，依据调查与评估结果，重新协商确定与服务水平相匹配的、合理的物业服务费与车位管理费标准，核心目标是实现“质价相符”。
（三）督促整改与公开： 责令物业公司限期整改服务质量问题，并制定明确的提升措施与时间表；同时，强制要求其定期（至少每半年或每季度）向全体业主公示详细的物业服务费用收支预决算及公共收益情况，接受监督。
（四）指导业主自治： 请求指导小区依法成立真正代表业主利益的业主委员会，完善基层社区治理与监督机制。
小区和谐关乎民生福祉。我们深信，在政府主管部门的公正指导和有力干预下，本小区长期存在的物业矛盾能够得到切实解决。广大业主愿积极配合调查，参与协商，共同寻求合法、合理、合情的解决方案。
恳请贵部门尽快受理并采取行动！
此致敬礼！
南昌万科海上传奇业主代表：（附：主要联系人及电话）日期：2026年1月5日
附件：本小区业主问卷调查结果及服务质量不达标的部分证据材料
以下是附件材料：
