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近期，赣州市中级人民法院对一起物业服务合同纠纷案件作出终审判决，驳回深圳某物业服务有限公司赣州分公司的上诉请求，维持一审原判。业主曾先生反诉要求返还相关费用的诉求得到支持，这起典型案例不仅厘清了物业服务中的收费边界，更为赣州业主与物业公司规范相处、化解矛盾提供了清晰的法律指引，对共建和谐小区具有重要参考意义。

案件的核心争议聚焦于三项关键诉求：物业公司要求业主支付电梯运行费及违约金，业主则反诉要求返还已缴电梯费、多收车位费等。经法院审理查明，曾先生系赣州某小区业主，2019年与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，住宅物业费按1.78元/月/平方米收取，该费用已包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用，且未约定需另行缴纳电梯运行费。

而物业公司依据前期与开发商签订的未备案合同，多年来向业主收取电梯运行费，曾先生累计缴纳874.79元。此外，物业公司因曾先生未缴纳2024年第一季度物业费，主张按LPR4倍标准收取违约金；曾先生则反诉称，物业公司服务存在60余项问题被主管部门要求整改，且提前撤场后未退还预缴的车位费，请求返还相关不当收费。

二审法院经审理后，从合同效力、收费合法性、履约责任三方面作出明确认定：其一，备案的前期物业服务合同及业主与物业公司直接签订的服务协议，均确认物业费包含电梯运行维护费用，物业公司另行收费无合同依据；其二，加收电梯运行费属于需经业主共同表决的重大事项，物业公司未履行法定程序，收费行为不符合法律规定，已收取费用应依法返还；其三，物业公司在服务过程中存在瑕疵，业主拒缴物业费具有合理抗辩理由，故对违约金主张不予支持。

最终判决物业公司返还曾先生电梯运行费874.79元及车位费150元，同时支持物业公司要求曾先生支付2024年第一季度物业费774.03元的诉求，两项抵扣后物业公司需向曾先生返还250.76元。

这起案件的判决，为业主与物业公司双方划定了权利与义务的边界。

对业主而言，需明确《民法典》及相关司法解释的核心原则：前期物业服务合同以备案版本为准，物业费收取范围严格遵循合同约定，物业公司擅自扩大收费范围、重复收费的，业主有权要求返还；电梯等共用设施的日常运行维护费，若无明确另行约定，应包含在基础物业费中。同时需注意，缴费行为不等于认可收费合法性，若对收费有异议，应留存合同、缴费凭证等证据，通过合理途径沟通维权。

对物业公司而言，判决也给出了规范服务的重要启示：收费项目必须有明确的合同依据和法律支撑，涉及业主共同利益的收费调整，需履行法定表决程序；应严格按照合同约定提供物业服务，及时整改主管部门指出的问题，提升服务质量；在催缴费用时，需充分保障业主的知情权与异议权，避免因沟通不当引发矛盾。此次案件中，涉事物业公司因服务不合格被业主提前解聘，也提醒行业从业者，规范履约、优质服务才是长久发展的根本。

业主与物业公司本是共建和谐小区的共同体，而非对立双方。此次判决既保护了业主的合法权益，也维护了物业服务行业的规范秩序。

希望双方都能以该案为鉴：业主理性维权、尊重物业公司的合法劳动成果，按时缴纳合理费用；物业公司依法履约、透明收费，主动提升服务水平，通过良性互动化解分歧。（信息来源：律赣州）

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