南昌这个地方地下车位办产证搞不成了?
- 2026-03-23 21:36:38
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回到正题，去年9月22日，南昌县发布了关于公开征求《南昌县中心城区地下车位（库）和房地产开发项目配套用房销售备案和不动产登记管理暂行规定（征求意见稿）》意见的公告。我们当时推送了一篇文章（可点击查看地下车位终于可以办产证了！南昌这个地方要出新规定）。
11月12日，南昌市也发布了《南昌市城区房地产开发项目地下车位（库）销售备案和不动产登记管理规定》决策事项社会稳定风险评估工作公示。
近期，南昌县主动公布了征求意见的反馈情况。在为期1个月的公示期里，南昌县共收到反馈意见建议邮件29封，这些意见建议主要聚焦车位权属与登记、配套用房权属与登记、法定建设程序和监管秩序以及社会负面影响四个方面。
对于未采纳和不合理的四个方面的意见建议，南昌县给出了充分的理由，这样看地下车位办产证将会提速。下面一起来看看本次反馈情况。
一．关于群众提出的第四条修改意见：“地下车位（库）属于全体业主共有，在办理房屋所有权首次登记时，必须一并登记至全体业主。”
该条意见建议未采纳，理由如下：
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿袭了《中华人民共和国物权法》第七十四条的第二款和第二款。通常情况下，规划专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的，从而达到方便操作、避免纠纷的目的。
尤其需要指出的是，南昌市自然资源和规划局也于2025年11月4日发布了《南昌市城区房地产开发项目地下车位（库）销售备案和不动产登记管理规定（征求意见稿）》。
因此，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款规定，《征求意见稿》明确该类地下车位的权属确认与登记规则，于法有据。
二.关于群众提出的“第五条第一项‘社区用房、党群服务中心用房登记至属地政府，养老服务设施用房登记至民政部门’、第三项‘配建学校、幼儿园登记至教育部门，托育中心登记至卫健部门’缺乏法律依据和实事证据，建议删除。”
该条意见建议未采纳，理由如下：
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
从以下三个方面来分析《征求意见稿》第五条条款内容的合法性。
（一）规划与合同的核心地位
深入分析配套用房权属问题，首先需要认识到其复杂性源于多个法律关系的交织。从《中华人民共和国民法典》相关规定来看，建设用地使用权人建造的建筑物原则上属于建设用地使用权人（开发商），但有相反证据证明的除外。这种“相反证据”通常表现为规划条件和土地出让合同的特别约定。实践中，商品住房开发项目土地挂牌前，规划部门会征求各职能部门意见，拟定公共配套设施建设移交方案并在土地招拍挂公告中公开。这些方案包含设施名称、建设标准、接收单位、移交方式等关键内容，构成权属认定的重要依据。
（二）配套建设费用并未分摊给业主是关键
另一个核心争议点是配套建设费用是否摊入小区建设成本。建议提出者认为，若配套建筑既缴纳了土地增值税，其建筑安装费用又由小区业主通过购房共同承担，则产权应属于全体业主。现实中，大部分开发商会将各种费用纳入成本平摊至每户房价中，这为业主主张共有权提供了一定依据。然而，该观点回避了一个关键事实，公共配套设施的建设往往是开发商获得土地开发权的前提，其成本已通过土地价格优惠等形式体现，不能简单推定业主已承担全部费用。也就是说，社区用房属于由住宅小区建设单位附带建设的公益性公建配套设施，对于其所占国有土地使用权并未计算在向开发商出让国有土地使用权的价格中。
（三）规划功能的决定性作用
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条和第二百七十五条特别强调了“规划”在权属认定中的关键地位。根据立法解释，“规划”指的是经政府核发的建设工程规划许可证批准的内容。规划文件不仅决定了某建筑是否合法存在，更直接关系到其最终权属归属。建筑区划内规划用于特定功能的场所和设施，其权属可能随功能性质不同而有所区别。例如，物业服务用房明确归业主共有，而公益性配套设施则可能根据约定移交政府。
基于以上三点，“社区用房、党群服务中心用房、养老服务设施用房”及“配建学校、幼儿园、托育中心”等属于因公共利益需要为保障城市功能和满足居民基本生活需要所建设的公建配套设施，一般是政府与开发企业约定，由开发企业建设住宅小区时配建，建好后再移交给政府，这类公建配套设施我们认为应先首次登记在土地使用权人名下，再凭相关材料转移登记到政府指定的相关部门名下，当然是否属于公建配套设施以及具体登记在哪个部门名下，应依据规划建设审批内容以及土地出让合同的约定。
社区配套用房作为规划用于公益服务的公用设施，其规划用途受法律保护。根据《征求意见稿》第五条第一项、第三项要求，“社区用房、党群服务中心用房、养老服务设施用房”及“配建学校、幼儿园、托育中心”虽移交社区居民委员会或其他相关部门，但其功能属于法定的社区公共设施，其专项用于居民公益的用途并未改变。
三.关于群众提出的“出台该规定违反法定建设程序，颠覆监管秩序，责令停止制定。”
该条意见建议不合理，理由如下：
办理“大证”和“销售许可证”不存在先后顺序上的依赖关系。
“大证”是开发商对整个房地产项目房屋享有合法产权的证明，是项目完成建设并经竣工验收合格后，向不动产登记部门申请办理的初始登记证书。而销售许可证（包括商品房预售许可证和商品房现售备案证明）是在项目销售阶段需要取得的许可文件。因此，办理“大证”是项目完成建设后的产权登记行为，而销售许可证是项目销售阶段的行政许可，两者属于不同阶段的手续，不存在先后顺序上的依赖关系。
项目完成首次登记，通常意味着房屋已通过竣工验收并完成产权初始登记，属于可现售的状态。此时，开发商只需满足现售条件（如取得相关证件、完成配套建设等），即可依法销售房屋，无需额外办理销售许可证。
经上所述，《征求意见稿》第四条第（一）系针对历史项目，并用括号号备注说明“本规定实施前已建成”，而“开发主体配建地下车位（库）已出售的，完成项目首次登记后，申请人可与开发主体补充完善车位（库）销售备案等材料，直接到不动产登记部门申请转移登记”内容并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。
四.关于群众提出的“制定本管理规定会引发严重社会后果的问题，严重破坏社会和谐稳定。”
该条意见建议不合理，理由如下：
基于社区用房属于由住宅小区建设单位附带建设的公益性公建配套设施，对于其所占国有土地使用权并未计算在向开发商出让国有土地使用权的价格中，故社区用房应由政府所有。
全国部分地区也专门出台地方性文件规定社区用房由政府所有，如《淮南市人民政府办公厅关于进一步做好社区组织工作用房居民公益性服务设施规划建设和管理工作的实施意见》（淮府办〔2006〕92 号）、《马鞍山市城市社区组织用房规划建设和管理的若干意见》（马政办〔2006〕1 号）规定，社区组织用房建成验收合格后，房地产开发单位应及时无偿移交所在区（县）政府，区（县）政府要及时移交给建立后的社区组织使用；《滁州市社区工作用房规划建设管理暂行办法》（滁政〔2011〕171 号）规定房地产开发企业进行规划设计时，应明确无偿提供的社区工作用房，社区用房的产权属于市房产局。
经查询，《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》第九条规定“工程竣工后，工程所在地的街道办事处应当参加居住区公共配套设施验收。没有建设居委会办公用房或者未达到标准的，不得通过验收。 工程竣工验收合格后一个月内，建设单位应当将居委会办公用房无偿移交给所在地区人民政府或者其有关部门。”
《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第六条规定：“居住区配套公共服务设施应当按照下列方式建设移交：（一）配套公共服务设施中的幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、社区卫生服务站等符合划拨用地条件的公益性配套公共服务设施，不计入房地产开发项目用地的土地出让金，由建设单位统一代建，建成后无偿移交给市、区住房和城乡建设行政主管部门。”
而早在2005年6月2日民政部、中共中央组织部、中央文明办、国家发展改革委、财政部、国土资源部、建设部、共青团中央、全国妇联、全国老龄委办公室就联合发布《关于进一步做好社区组织的工作用房、居民公益性服务设施建设和管理工作的意见》，并指出“工作用房和公益性服务设施，是社区党组织、居委会、群团组织开展工作和社区居民开展活动的有效平台和载体，是城市基础设施建设的重要内容。进一步做好工作用房和公益性服务设施的建设和管理工作，有利于充分发挥社区组织的作用，加快城市政治、经济、社会的协调发展；有利于做好城市管理和服务工作，更好地为居民服务；有利于构建和谐社会，促进城市社会稳定。”
《征求意见稿》第二条更是明确指出“本规定坚持‘依法依规、尊重历史、分类处置’原则，以明晰产权、规范管理、保障民生、服务社会、切实保障业主法定共有权为目标，全面梳理和解决全县中心城区范围内地下车位（库）和房地产开发项目配套用房权属不清问题，建立权属清晰、成本透明、监管有效的不动产登记管理机制，促进我县房地产市场健康发展和社会和谐稳定。”因此，关于出台《南昌县中心城区地下车位（库）和房地产开发项目配套用房销售备案和不动产登记管理暂行规定》的“立法动机不纯，程序存疑，将引发严重社会后果”说法不成立。
