最近南昌两个小区的维权事件，把物业和业委会的“灰色地带”扒得明明白白。
一边是公共用房被业委会成员私租牟利，十年租金流进个人腰包；一边是老物业赖着不走，法院判决都敢无视。
这两件事戳中了业主的痛点：我们的公共利益和业主权益，到底谁说了算？
一、万达星城西区：十年“阴阳合同”，公共用房成了业委会的“摇钱树”
先看万达星城业委会的魔幻操作。
万达星城小区位于南昌市红谷滩区核心地段，是红谷滩早期开发的大型成熟社区之一，由万达集团开发建设，分多个组团（西区、东区等），居住人口密集，业主构成多元。
作为红谷滩发展初期的标杆楼盘，它见证了南昌新区的崛起，也积累了复杂的物业与业委会治理问题。正是这种“老牌小区”的特点，让公共用房、公共收益等历史遗留问题更容易被掩盖，也让本次维权更具典型性。
本次涉事的佳星苑三栋，正是万达星城西区的一个组团，其一楼八号公共用房本应属于全体业主共有，可用于社区服务、便民配套等公益用途，却被前届业委会变成了牟利工具。
2018年，原万达星城西区第三届业委会把一楼八号公共用房，租给了业委会成员肖光玲+两位亲属，租期10年，租金900元/月，用途是开麻将馆。
明眼人一看就不对劲：
利益绑定太赤裸：承租方里，肖光玲是业委会成员兼实际经营者，另外两人是其他业委会成员的亲属，说白了就是“自己人签自己的合同”。
租金明显低于市场价：2018年的社区商铺租金，哪怕是公共用房，900元/月也低得离谱，更别说一租就是10年，直接锁死了下一届业委会的决策权。
私下转让赚差价：2019年，肖光玲等人把麻将馆经营权以5000元卖给第三方邱满花，租金涨到1800元/月，其中只有900元进了公共收益账户，剩下900元直接分给了业委会另外两位成员。到2023年，租金更是涨到2200元/月，1300元流入个人口袋。
十年下来，这笔账算得清清楚楚：公共用房成了业委会成员的“私人提款机”，本该属于全体业主的收益，被层层盘剥。
现任业委会忍无可忍，在2025年4月30日发布告示，直指合同存在“利益输送、侵占公共收益、违规转让、程序无效”四大问题，直接宣布合同终止。
这不是简单的合同纠纷，是业委会成员利用职务之便，把公共资源变成了家族生意。更讽刺的是，转让经营权连书面协议都没有，全靠口头约定，可见当时的管理有多混乱。
二、明园九龙湾：老物业“赖着不走”，法院强制执行才肯挪窝
如果说万达星城佳星苑是“内部蛀虫”，那明园九龙湾就是“外部钉子户”。
明园九龙湾坐落于南昌市红谷滩区核心板块，是区域内颇具代表性的中高端住宅小区，居住密度较高，业主以改善型家庭、职场精英为主，对物业服务的品质、规范度要求远高于普通刚需小区。
作为红谷滩开发后期的标杆楼盘，明园九龙湾的配套设施相对完善，业主权益意识也更为觉醒。这也是为何当小区物业服务出现问题、业主想要更换物业公司时，能迅速凝聚共识。
2023年，小区召开第二次临时业主大会，全票通过解聘前期物业上海恒联物业，选聘江西万科益达物业。这本是《物业管理条例》赋予业主的合法权利，是小区治理升级的正常流程，却遭遇了前期物业的强硬抵制，让一场本该顺利的“换帅”，演变成耗时三年的拉锯战。
明园九龙湾的前期物业 ——上海恒联物业有限公司，曾是南昌物业市场的老牌企业之一，早期凭借开发商配套入驻的优势，接管了包括明园九龙湾在内的多个小区。但在明园九龙湾的服务过程中，其行为逐渐偏离物业企业的本职，最终沦为业主维权的 “拦路虎”。
矛盾爆发的核心脉络：
合规解聘遭无理抵制：2023年业主大会依法完成解聘决议后，恒联物业非但未按规定办理交接手续，反而以各种无依据、不合法的理由拒绝撤场，同时公然抗拒红谷滩区住建局的行政监管，将 “服务契约” 抛之脑后，试图凭借 “先入为主” 的优势霸占小区管理权。
司法判决成“废纸”：为维护合法权益，业主方通过法律途径维权。2025年10月21日，南昌市红谷滩区人民法院作出一审判决，判令恒联物业15日内完成撤场交接。恒联物业不服判决提起上诉，却被南昌市中级人民法院驳回，一审判决自此生效。
无视判决继续耍赖：即便两级法院已给出明确裁决，业委会随后发函要求恒联物业于2026年3月1日前完成新旧物业交接，该公司仍直接拒绝执行，彻底无视司法公信力，将法律判决视为无物。
直到最近，红谷滩区人民法院正式立案，将强制执行判决书，这场持续近3年的“换物业拉锯战”才看到曙光。
这背后是很多小区都面临的困境：前期物业凭借“先入为主”的优势，把小区当成自己的“自留地”，业主想更换是难上加难。
恒联物业的操作，本质是无视业主的共同意志，用拖延战术消耗业主的耐心，最后只能靠司法强制力来解决。
三、深度拆解：两个案例，戳中物业行业的三大痛点
万达星城与明园九龙湾的案例，看似一“内”一“外”，实则直指物业治理的两大核心痛点，互为镜像映照行业乱象。
病灶一：内部失控与外部跋扈，两类主体皆成“麻烦源”
万达星城模式：业委会自肥
前届业委会成员利用公共资源处置权，以“亲属代持”“低价长租”“私下转让” 等手段，将佳星苑公共用房变成私人摇钱树。核心问题是业委会权力监管真空：决策不透明、无具体签约日期、租金远低于市场价等违规点，在缺乏有效监督的情况下一路绿灯，最终由现任物业管理委员会出手纠正。
明园九龙湾模式：物业拒撤
恒联物业凭借前期入驻优势，无视业主大会的合法决议、抗拒行政监管、践踏司法判决。核心问题是物业权责倒置：把“服务者”当成“管理者”，把小区当成“私有领地”，用拖延、对抗的方式消耗业主维权成本，最终被法律强制退场。
病灶二：公共权益保护，缺监督与缺执行的双重短板
无论是万达星城公共收益被侵占，还是明园九龙湾业主换物业受阻，本质都是公共权益的保障机制不完善。
万达星城的短板是内部监督缺位，业委会决策缺乏公开审计、业主无法参与关键事项，导致权益被内部人蚕食；明园九龙湾的短板是外部执行乏力，业主虽有法定权利，但维权需历经诉讼、强制执行等漫长流程，老物业正是抓住这一漏洞，持续阻挠权益落地。
病灶三：行业规范落地难，“有法不依”成普遍痛点
《物业管理条例》明确赋予业主大会选聘、解聘物业公司的权利，也规定了公共用房、公共收益的归属原则，但在实际执行中，部分业委会、物业选择性忽视规则。
万达星城的违规合同、恒联物业的拒撤行为，都是“有法不依”的直接体现，也是南昌乃至全国物业行业亟待解决的共性问题。
四、给业主的建议：维权要靠规则和法律
看完这两个案例，很多业主可能会焦虑：我们小区会不会也有这样的问题？其实不用怕，维权的关键是用规则对抗违规，用法律保护利益。
1.查清楚：你的小区公共收益去哪了？
要求业委会/物业定期公示公共收益明细，包括公共用房租赁、电梯广告、车位租赁等收入及支出，重点核查合同是否经业主大会表决、租金是否全额进入公共收益账户（拒绝“拆分转账”“私下截留”）。
2.换物业：别等“赖着不走”，提前做好准备
换物业前，务必完善业主大会表决程序，确保决议合法合规，留存完整会议、投票记录；提前和新物业签好合同，明确交接时间和流程，避免老物业“留后手”；若老物业拒撤，直接走法律途径，切勿陷入“协商无果”的内耗。3.监督业委会：把权力关进笼子里
要求业委会所有决策必须公示，包括会议记录、合同签署、资金流向等；建立业主监督小组，定期核查业委会工作，发现违规行为及时启动罢免程序；重要合同必须经过业主大会表决，不能由业委会“一言堂”。
结语：小区不是“唐僧肉”，业主才是真正的主人
物业爆点认为，万达星城的“反内鬼”、明园九龙湾的“驱赖皮”，不是孤立的小区纠纷，而是物业行业走向规范的必经阵痛。当业主的权利意识觉醒，当公共利益被反复侵犯，“亮剑”只是时间问题。
小区不是“私人领地”，业委会和物业都是业主雇佣的“服务者”。唯有规则落地、权责清晰，才能让每个小区都成为真正的“业主之家”，而非少数人的牟利工具或对抗战场。
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