究竟什么是新规产品?一文看懂南昌新规

一分钟速读

1.是否是新规产品，可以从以下3个条件进行判断：

（1）阳台宽度即进深是否大于1.8米？

（2）飘窗是否三面都有，是否可砸？

（3）设备平台是否可与户内或者阳台连通？

只要满足以上三个问题中的任何一个，都可以理解为新规产品，只是使用率的高低不同，三个条件同时满足的新规产品，即使是高层，使用率也普遍在95%左右，使用率较只满足一个条件的新规产品，能提高5%以上；

2.当前的新规产品，从严格上来说，并不符合当下技术管理规定，对于开发商而言，后期竣备存在一定的验收风险；

3.设备平台集中布置，纳入了户内空间，后期装修时只能用中央空调或者风管机，拉高了入住成本。

自2014年以来，南昌市对容积率的计算规定进行了两次调整，分别是2019年和2022年，两次调整的背景和影响差异显著。

2019年调整时，南昌房地产市场处于上行阶段，整体行情欣欣向荣，此次调整主要是对2014版技术规定做补充完善，重点严格管控开发商“偷面积”行为，对房源得房率几乎没有影响。

2022年南昌楼市急速下行，为提升新房市场竞争力，官方再次优化容积率计算规则，此后市场上便出现了“新规产品”的说法，这也是当前南昌新房产品设计的核心依据。

对比2014版规定，2022版新规核心有4项调整：

（1）阳台的占比从套内面积的12%变成了建筑面积的15%，不仅阳台占比提高了，分母也提高了，阳台面积进一步增加；

（2）主阳台的进深也从原来的1.8米提高到了2.4米；

（3）飘窗也从不能超过房间面宽的70%调整为可以与房间等宽，进一步加大了飘窗的赠送；

（4）设备平台的面积从原来的不超过3㎡调整为不超过5㎡。

截至目前，南昌并未出台新的容积率计算规定，后续新规2.0、新规2.5、新规3.0等产品的迭代，与2022年的规定存在相悖的地方，比如飘窗是不能封闭的，设备平台是不能与阳台及户内连通的。

第二部分：得房率差异

目前，我个人将当前最新的产品，定义为新规3.0，邦泰璟和是首个新规3.0的产品，这类产品充分利用了飘窗赠送面积的大小，是与户型的周长紧密相关的特性，并将设备平台与户内或者阳台进行连能，大幅提高了得房率。

两个项目同是小高层的产品，两个产品的使用率相差了8%以上，但建发朝阳观云项目的得房率也没有突破100%，原因主要有以下几点：

（1）阳台的宽度只有1.8米，没有按照新规的2.4米进行控制，吞噬了部分原来属于飘窗的周长，占据了绝大部分南向面宽；

（2）山墙面只是局部开窗，飘窗面积没有用足，损失了部分赠送空间；

第三部分：问题与建议

1. 合规性问题与政策建议

目前市面上的各类新规迭代产品，严格来说并不符合现行技术管理规定，比如飘窗严禁实体墙围合、设备平台不得与户内及阳台连通，这类违规设计存在明显隐患。

对开发商而言，一旦后期政府收紧验收标准，项目竣工验收备案将受阻；若业主以此为由发起群诉，开发商会陷入极度被动的局面。建议官方结合当前市场实际，优化修改现有技术管理规定，贴合当下产品设计现状，消除后续不确定性。如此一来，开发商也能将更多精力放在适配客户需求的产品研发上，而非单纯追求高得房率。

2.产品设计优化

当前的新规产品，设备平台普遍集中布置，且纳入了户内空间，后期装修时只能用中央空调或者风管机，拉高了业主的入住成本，开发商在产品设计时，需要结合项目的客研定位，对于刚需产品，应尽可能分散设置设备平台。

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