流拍三月再出山!地价打8折,南昌老城区“学区王炸地”低头求生
- 2026-03-31 20:42:15
临近下班节点，2026年南昌首宗住宅用地正式上线拍卖，这宗地块不是新面孔，正是2025年12月30日遭遇流拍的金家山地块，时隔将近三个月，这块地带着大幅降价的条件，重新站上土拍舞台。
溯上次土拍，其实出让方早已做好兜底准备：为了推动地块顺利成交，当初的出让方案明确标注，该地块划为育新中学本部学区，作为省政府大院子弟学校，育新中学的学区含金量毋庸置疑，妥妥的南昌第一梯队优质教育资源。可偏偏踩错了时间节点，年底本就是各大开发商回笼资金、存钱过冬的关键期，再优质的地块和学区，也抵不过房企的现金流压力，最终难逃流拍结局。
本次重新挂牌，地块价格直接拿出十足诚意：楼面价从原先的4792元/㎡，大幅下调至3999元/㎡，地价直接打了近8折，政府终于从了某开发商的意。
01地块核心指标
地处南昌老城区核心范围，四至边界清晰，东至樟树林路、南至金家山社区、西至青山南路、北至起凤路，总占地面积2.9万㎡，容积率仅1.8，计容建筑面积约5.23万㎡，按照常规住宅规划测算，预计可打造高品质住宅约500套，体量适中，适合打造精改社区。
02优势拉满：老城区核心+地铁上盖+全维配套，妥妥优质宅地
抛开价格不谈，这宗地块的区位和配套硬实力，在当下南昌可出让宅地中，绝对属于第一梯队。除了前文提到的顶级育新中学本部学区，地块还是地铁4号线起凤路站地铁上盖，出门就是地铁站，通勤出行零换乘；商业配套更是成熟落地，长申购物中心、Life青山汇环伺周边，日常买菜、购物、休闲一站式满足，完全不用等远期规划。
生活就医也极为便捷，步行5分钟就能抵达南昌市第一医院，小病小痛随时就医；自驾前往八一广场核心商圈，仅需5-8分钟，牢牢占据老城区核心生活圈，烟火气和便利性兼备，没有新城板块的空窗期短板。
03硬伤明显：地形不规则+不利因素，拉低产品打造空间
当然，地块并非完美无缺，自身存在两处较为明显的短板。
其一，地块整体形状不规则，即便容积率仅有1.8的低密标准，也无法排布洋房、小高层等低密产品，最终只能规划高层产品，同时地库布局受地形限制，利用效率偏低，后期开发成本会小幅增加。
其二，地块周边整体环境偏老旧，地块中间还矗立着一处信号塔，属于直观的不利因素，对后期楼盘销售和居住体验会有一定影响。
04透过土拍看南昌楼市：市场超跌，房企离场，冰火早已两重天
1、过去的2025年，南昌的住宅销售额不足200亿，销售面积约140万㎡，销售跌超20年，全国房地产的超跌，跟我大洪城比起来，那还是差了一点（详见《南昌住宅销售超跌20年》）。
2、纵观整个南昌，土地财政虽不是万能的，但没有土地财政是万万不能的，没有土地财政就没有完善的基础设施和配套，新城的建设更无从谈起，爱意随钱起，没钱意难平，政府画的饼，开发商和客户已经集体不吃了。
3、除了已经暴雷的新力、正荣、金科、中骏等开发商外，华润、金茂、国贸、中海等仍在牌桌上的房企，也都已从南昌消失不见。南昌土拍，早已没有了往日40家摇号的激情与疯狂，平淡而沉寂。一部洪城土拍史，见证了房企的兴衰无更替（详见《在南昌，我见证了房企的集团消失》）。
4、全国楼市小阳春的风终于吹到了南昌，截至3月20日，南昌二手房成交已过3,000套，达3,267套，预计本月二手房的成交将超过4,000套，创造新的销售记录。与二手房的创新高不同，除邦泰朗境成交过80套、市政锦绣朝阳成交过40套、邦泰璟和和建发九龙观唐成交过30套外，绝大部分新房仍在寒冬中苦苦度日，成交寡淡。
5、位于核心区位、拥有优质学区的金家山地块的楼面价不足4,000元/㎡，而区位和学区都不如本项目的中鼎璟宸云府楼面价已达5,108元/㎡，形势变化之快，可谓半年河东、半年河西。
6、如果后期成交价格不能超过5,000元/㎡，预计将极大的改变南昌楼面地价的格局，尤其给青山湖和高新的招商上了极大的难度，留给他们招商引资的时间，已经不多了，未来周边待出让的省供销社地块、东湖意库旁地块、青山湖西岸10号地块的地价何去何从，天知地知，你我不得而知。
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