南昌主城首宗宅地上线,育新学校双学区!

近日，南昌市上线了一宗位于东湖区青山南路南侧43.5429亩居住用地，编号DAAJ2026004，起拍楼面地价3999元/平方米，地铁口+育新学校双学区！成为2026年南昌主城首宗重点出让宅地，4月22日正式开拍。

本次出让踩准2026年一季度房企资金面回暖，新房市场热度较高的拿地窗口，同时填补东湖区老城宅地供应稀缺的缺口，再加上官方以价换量调整定价，这块地大概率将成为 2026 年南昌土拍的首宗成功出让宅地，为老城更新再添一子，也能为年内土拍市场打响开门红。

DAAJ2026004 地块作为东湖区董家窑板块主城核心宅地，本次重启出让综合优势显著，性价比与开发确定性突出：

地块以3999 元 /㎡的楼面价重启，较首次流拍时下调 792 元 /㎡，总价直降超 4100 万元，大幅降低房企拿地成本与资金压力，对比2026年年末出让地块4000+的楼面价，显著提升利润空间与开发性价比；

其次，项目紧邻地铁 4 号线起凤路站，交通便捷，同时坐拥育新学校双校区（明确小学为育新学校教育集团紫金校区、初中为育新学校教育集团二七北路校区）、市一医院北院、长申购物广场等家门口成熟配套，是主城少见的地铁 + 学区 + 成熟生活圈叠加优质宅地；

地块容积率仅 1.8，计容建面约 5.23 万㎡，体量适中，适合打造低密刚改及改善产品，且为净地交付，无拆迁与历史遗留问题，开发效率高。

首先，地块整体形态不规则，内部还矗立有信号塔等电力、弱电设施需保留，不仅限制低密产品排布，导致地库布局效率偏低、建安成本增加，也对居住体验与楼盘形象产生负面影响；

其次，地块地处东湖区董家窑板块，周边老旧小区密集、城市界面老旧，董家窑路等区域内部道路多为断头路、除主干道外通行条件一般，且周边缺乏大型商业与高端配套，难以支撑产品高溢价。

总结

该地块周边次新二手房销售均价在9000-10000元/平方米，如锦苑春天销售均价约10000元/平方米；新房销售均价10000-12000元/平方米，如紫金城五期销售均价约11000元/平方米，市政锦绣文澜销售均价约10700元/平方米。新房去化以刚需、刚改为主，产品溢价能力有限，叠加南昌楼市整体分化、老城改善需求释放有限，后期定价与去化均面临压力。