南昌市2026年供地计划:住宅商服双线收缩,＂以销定产＂逻辑深化

01 政策摘要

★★ 2026年供地计划编制逻辑发生结构性转变，从"年度总量目标"转向"净地成熟度+出让时序"精细化管控。 基于2025年市本级经营性用地仅完成全年计划7%的执行现实，南昌市土地储备中心在2026年计划编制中明确以"底数清、情况明、数据准"为核心原则，重点审查地块权属归属、征迁进度、净地成熟度等前置条件。2026年一季度土地供应仅3幅、成交2幅，节奏延续低位。

本文将围绕以下核心议题展开拆解：

• 2025年供地计划与实际执行的巨大偏差及其对2026年编制逻辑的影响

• 2026年住宅用地与商服用地的供应节奏与结构特征

• 库存去化数据与供地合理性的交叉验证

• 各区域供地分化格局与市场信号

02 政策背景与定位

2026年南昌市本级中心城区经营性土地出让计划，是在"十五五"规划起步期背景下编制的年度供地方案。该计划由南昌市土地储备中心土地供应科主导，经多轮对接核实后于2026年3月30日发布，属于地方年度土地资源配置的操作性文件。

从政策周期判断，南昌土地市场正处于"供给主动收缩—库存结构性消化—市场底部筑底"的过渡阶段。2025年市本级经营性用地计划供应2458亩，实际上半年仅成交172.55亩（完成率7%），全年执行率严重偏离计划目标。这一现实直接倒逼2026年供地计划编制从"量"转向"质"，核心矛盾从"供多少地"转向"哪些地块具备净地出让条件"。

03 原文拆解与对比分析

3.1 计划编制核心表述

南昌市土地储备中心2026年计划编制工作通报中的核心表述如下：

"中心城区经营性土地出让计划编制的核心在于'底数清、情况明、数据准'，各部门协同对接是夯实这一基础的关键。"

"通过多轮次、点对点对接沟通，重点明确各拟出让地块的权属归属、可供面积、规划条件、征迁进度、净地成熟度等核心信息，全面掌握每宗地块的开发潜力与出让可行性，确保地块信息核查全面、细致、无遗漏。"

"下一步，土地供应科将严格按照土地出让计划中的地块出让时序，科学统筹、合理安排各项出让工作，紧盯地块净地交付关键环节，细化工作举措、压实工作责任，确保每宗地块按时序实现净地出让。"

——南昌市土地储备中心，2026年

三层解读：

• 文本层：强调"净地成熟度""出让时序""净地交付"，表述频率显著高于往年计划编制通报，反映出对2025年大量地块因征迁未完成而无法按时出让的纠偏。

• 意图层：从"以计划驱动供应"转向"以成熟度驱动出让"，本质是将"以销定产"（首见于住建部2023年工作部署）逻辑延伸至供地端——不是计划供多少就推多少，而是能供哪些就推哪些。

• 影响层：2026年实际出让量可能远低于计划表面数字，但出让成功率和净地交付率有望提升，减少流拍和延期风险。

3.2 历年供地计划对比

数据来源：南昌市自然资源和规划局2025年度供地计划、南昌市土地储备中心2026年工作通报

核心变化提炼： 2026年计划编制最显著的信号转变在于——不再以"计划供应总量"为核心话语，而是以"地块清单+出让时序+净地成熟度"替代。这意味着南昌供地逻辑正从"目标管理"向"过程管理"迁移，信号强度评级★★，依据为该表述变化直接回应了2025年计划与执行的严重脱节。

3.3 2026年一季度已出让/拟出让重点地块拆解

数据来源：南昌市自然资源和规划局土地出让公告

三层解读（DAAJ2026001）：

• 文本层：该地块为2026年南昌首拍，位于滕王阁景区核心区位，用途限定为旅馆用地，容积率仅0.8，要求受让人自持，实质为文旅导向的商服用地。

• 意图层：以稀缺文旅资源撬动商服用地出让，既避免了传统商业地产去化压力，又服务于城市文化IP打造，属于"小而精"的供地策略。

• 影响层：该地块成交总价约1.27亿元（基于起始价估算），对土地财政贡献有限，但对东湖区滕王阁片区的文旅业态升级具有标杆意义。需关注后续建设进度及运营方资质。

04 政策意图深度推导

从2026年供地计划编制逻辑及一季度实际操作来看，南昌市土地供应的政策目标优先级可作如下排序：

第一优先级：防范供地端风险。 2025年计划与执行的严重偏离（7%完成率）暴露了"征迁未完成即列入计划""净地条件不成熟即挂牌"等供地端风险。2026年以"净地成熟度"为核心筛选条件，本质是降低流拍率和出让失败率，维护土地市场预期。

第二优先级：匹配库存去化节奏。 截至2026年2月，南昌新房库存建筑面积162.60万平方米，同比下降30.04%；12个月口径去化周期约10.2个月（克而瑞数据）。全市库存水平已从高位回落，但区域分化严重，供地节奏需与各区去化能力匹配。

第三优先级：服务城市功能升级。 滕王阁景区商服地块、东湖区核心住宅地块的率先推出，体现了"以优质地块引导市场预期"的思路，与住建部"好房子"政策导向形成呼应。

值得关注的是，《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》自2026年1月18日起施行，旨在促进土地要素流通、提高配置效率。该新规与一级市场的"清单制+时序制"供地形成互补——一级市场控节奏，二级市场促流通，构成南昌土地资源配置的双轨机制。

05 区域供地格局与库存匹配分析

2026年2月南昌各区域库存去化状况呈现显著分化，这对供地布局具有直接指导意义。

据克而瑞数据，2026年2月南昌各区域库存及去化情况如下：

克而瑞数据显示，红谷滩以32.38万平方米建筑面积居各区库存首位，但12个月口径去化周期为9.5个月，处于合理区间。经开区库存27.59万平方米，去化周期达15个月，去化压力较大。湾里区去化周期高达65.7个月，属于严重供过于求。西湖区去化周期仅7.3个月，库存消化健康。

供地匹配判断（基于当前信息预判）：

• 适宜增加供地的区域：西湖区（去化周期7.3个月）、高新区（7.4个月）、青山湖区（7.7个月）、东湖区（8.1个月），库存去化周期均低于10个月，具备补充供地条件。2026年一季度东湖区连续推出2宗地块（1宗商服+1宗住宅），与该判断一致。

• 应审慎控制供地的区域：经开区（15个月）、红谷滩（9.5个月，但库存绝对值最高）。

• 应暂停或极少供地的区域：湾里区（65.7个月）、九龙湖（28.5个月）、桑海区（54.9个月）。

06 土地市场运行数据验证

2026年一季度南昌土地市场供应与成交数据进一步印证了供地节奏的收缩趋势。

克而瑞数据显示，2026年1-3月南昌土地供应总建筑面积分别为62450㎡、9253㎡、52252㎡，单月供应幅数均为1幅，节奏显著慢于2025年同期。2026年2月成交楼板价1725元/㎡，3月成交楼板价825元/㎡，均处于低位，反映出非核心区位地块的价格特征。整体而言，一季度土地市场呈现"低供应、低成交、低溢价"的三低格局。

07 新房市场库存趋势与供地合理性验证

克而瑞数据显示，南昌新房库存建筑面积从2025年3月的226.65万平方米持续回落至2026年2月的162.60万平方米，12个月口径去化周期从12.4个月降至10.2个月。库存的同比降幅达30.04%，套数同比降幅达36.22%，表明在供给收缩与成交维持一定韧性的双重作用下，去库存取得阶段性成效。

供地合理性判断： 全市10.2个月的去化周期处于"合理偏紧"区间（通常12个月以内被视为健康），理论上具备适度补充供地的条件。但考虑到区域极端分化（西湖区7.3个月vs湾里区65.7个月），"全市总量适度、区域精准投放"是2026年供地策略的合理选择，与土地储备中心"科学谋划优化供地布局"的表述一致。

08 商服用地专项观察

2026年南昌商服用地供应呈现"文旅优先、存量盘活"的双重特征。

一级市场方面，首拍地块为东湖区滕王阁景区旅馆用地，容积率仅0.8，要求受让人自持并塑造文化特色地标建筑群，定位明确为文旅消费场景，而非传统商业开发。这与全市商业地产存量压力下的"控增量、优结构"策略一致。

存量商业方面，2026年南昌或迎来约10个商业体开业，覆盖红谷滩凤凰洲、红角洲、九龙湖、湾里、西湖区等区域，业态涵盖AI主题购物中心、仿古MALL、奥莱等差异化品类。存量商业的密集入市与新增商服用地的审慎供应形成对照，反映出南昌商业地产正从"增量扩张"转向"存量运营"阶段。

此外，《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（2026年1月18日施行）为存量商服用地的流通提供了制度通道，有助于缓解闲置商服地块的沉淀问题。

上述研究成果有由江西易居研究中心分析，通过人机协作综合使用克而瑞·私域主编功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞广西分析师刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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