抢鲜看,南昌31宗拟供地块亮相

31宗地亮相 朝阳库存压顶 东湖厮杀在即

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1.南昌 2026 年供地计划正式公布，共计 31 宗地，覆盖九大区域。

2.红谷滩核心地块地段无敌但体量极小，金家山质素靠前，朝阳库存高企去化压力大，东湖来年或迎价格战.

3.多宗冷门地块仍需平台托底，真正优质地块寥寥无几。

（文末有分布图领取途径哦）

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以下为正文

一、供地总览

今年南昌市详细土地出让计划已出炉，合计 31 宗地：

• 东湖 5 宗、西湖 7 宗、青云谱 2 宗、青山湖 3 宗
• 红谷滩 3 宗、经开 4 宗、高新 3 宗、湾里 1 宗、新建 3 宗

总用地1675 亩（约 112 万㎡），剔除新建区后1545 亩（约 103 万㎡）

新建撤县设区已 11 年，目前仍未纳入主城区范畴。

其中金家山地块已挂牌，楼面价 3999 元 /㎡，成交基本无悬念，详情可见流拍三月再出山！地价打8折，南昌老城区“学区王炸地”低头求生

二、地块优劣排序 & 深度点评

1. 红谷滩中心区 C-8-5 地块：地段天花板，体量太迷你

位置堪称全市最佳，地处南昌最核心繁华区域；坐拥红谷滩二小顶级学区，地铁、商业均在步行 5 分钟范围内。但地块面积仅0.67 万㎡，规模过小；且仍在调规，受周边住宅日照限制，容积率预计难以做高。

2. 东湖区金家山地块：年度质素第二，信号塔是硬伤

合条件在今年 31 宗地中可排第二名；核心短板是信号塔尚未拆除，直接制约地价上限。若想在东湖市场站稳脚跟，该地块必须 “快跑”。

3. 朝阳新城两宗地块：有江景有噪音，库存压力大

• 生米桥头地块：可看江，但紧邻二环线与沿江快速路，噪音明显

• 晶鹏二轻地块：近朝阳中央公园，紧挨高架，同样受噪音干扰

• 2024 年出让地块仍有 1 宗未开盘
• 2025 年 4 宗地仅建发朝阳观云入市，二期仍未动工
• 截至 2 月底，广义库存53.80 万㎡，去化周期超 2 年

4. 东湖区政府东侧地块：商业配建 + 火车噪音

需配建5.7% 商业（约 0.41 万㎡），底商难去化；紧邻南昌站停车场，火车鸣笛噪音影响显著。

若今年三四季度挂牌，叠加青山湖西岸 3 宗地块 + 洪电七里滨江库存，供应体量直奔30 万㎡，明年的东湖区各大楼盘撕杀在即。

金家山要快跑啊

5. 青山湖西岸 10 号地块：江景 + 名校加持，商业难消化

如果调规成商住用地，按照南昌商住用地不低于10%的比例，预估这块的商业比例也会在5000㎡左右，看看中海寰宇天下的商铺就知道了，这块地今年大概率出让不了，虽然他有一线江景、还有目前仍在坑里3年之久的豫章教育集团总校。

6. 中骏世界城南侧地块：学校 “画饼” 两年，学区成色不足

目前是规划的南昌二中教育集团青山湖区校区的学校用地，这个学校的饼也画了两年了，也还是没有动静，这个学区，虽然挂了二中的名，但生源质量没有显著的改观，要变成多好，估计也难。

7. 老洪大地块：商业比例偏高，盘活难度大

老洪大3块地，目前还有10.71%的商业，债权方在想尽办法盘活，就以这个商业比例和周边的环境……还是债权方想办法自己拿、自己垫资开发的好。

8. 九龙湖西岸两宗地：商办比例过高，不调规难入市

容积率为1.5、商业占比60%，如果能调成纯住宅，容积率调成1.01左右，主打低密的湖边别墅产品，或许存在一线生机，要不然，九龙湖近300万方的天量库存，完全没有机会，除非价格非常便宜，这两块地，某市属国企在谈。

9. 经开两宗师大附中旁地块：有学区加持，仍在找托底

这两块地，目前仍在寻找托底单位，不过，有师大附中农大校区站台，价格合适，时间允许的话，有机会能找到托底单位，不过学校的建设需要钱，如果明年要开学，这个时间可不充裕啊。

10. 其他地块：纯 “凑数”，坐等国企托底

青云谱和青山湖、经开的恒大时代之光以北地块、JQ601-A02 地块，还有湾里的，就是用来凑数的，还是让平台公司托底吧

31 宗地看似热闹，优质地块屈指可数，今年南昌土拍，依旧是国企撑场、优质地块稀缺的格局，如果有意向地块，均可找政府谈，不限于商住比、容积率甚至地价，只要你来。

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作者简介：清歆小趴菜，就职头部地产，从事投资工作十余年。人生苦短，拒绝内卷，房子这事，如有疑问，可听我念叨，闲时回复。

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