明天开拍,5.72亿!南昌曾经顶级烂尾豪宅........

债权总额超11亿，起拍价仅5.72亿，折价近一半。烂尾十余年，地铁通了，城市变了，它还能翻身吗？

在南昌楼市，有一个名字曾经代表着“顶级”“奢华”“传奇”——铭威珑珺。

“等闲不如此门”——这句当年的广告语，如今听来更像一道魔咒。项目主体早已建成，外立面依然完好，但208户豪宅，从未迎来它的主人。

明天（4月28日）上午10时，中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司将对铭威珑珺关联的债权、股权资产进行公开竞价。起拍价5.72亿元，保证金2000万元。这不仅是资产的重新定价，更是一次观察南昌核心区烂尾楼“复活”价值的窗口。

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根据法拍公告，截至2025年8月30日，该资产包涉及的债权总额超过11.03亿元，其中本金3.23亿元，其余为利息、罚息、诉讼费等。

而本次竞买的起拍价仅为5.72亿元——相当于总债权的5.2折，本金的1.77倍。

核心资产：南昌中长嘉置业有限公司100%股权，其名下唯一资产是西湖区抚生路与建设西路交汇处的铭威·珑珺国际地产项目。

这是一笔典型的“以债控股”交易。买家拍下的不是一堆烂尾楼，而是持有该项目的完整公司股权，同时承接了相应的债权关系。

从不良资产角度看：

• 有足值抵押物（项目土地+在建工程）

• 债权结构清晰（长城资产主导，已剥离大部分历史纠纷）

• 起拍价相对债权总额有较大安全垫

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铭威珑珺位于南昌市西湖区建设西路以北、抚生路以东，用地面积21244㎡（约31.9亩），总户数208户。项目主体早已建成，外立面、园林均已呈现，且历经多年风雨，外墙质感依然远超同期大多数项目。

当年卖点：

• 户型设计有亮点（大平层、复式）

• 全干挂石材外立面

• 下沉式泳池、高端会所

• “等闲不如此门”的圈层定位

如今尴尬：

• 户型设计落后于新规（例如阳台、飘窗、得房率）

• 周边竞品林立（朝阳新城板块已是红海）

• 多年烂尾，市场信心待重建

• 需要追加改造投入（公区、园林、设施升级）

但优势也很明显：

• 地铁4号线灌婴路站近在咫尺（当年没地铁，现在有了）

• 周边城市界面大幅提升（建设西路、抚生路已成熟）

• 西湖区2026年重点工作之一就是“盘活铭威珑珺”，政府推动力强

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底价5.72亿，到底贵不贵？

项目用地约31.9亩，起拍价5.72亿元，对应每亩地价约1793万元，楼面地价约1.35万元/㎡（按总建面约4.2万㎡估算）。这个地价在朝阳新城属于中等偏上，但远低于当年高峰期（2万+）。

主体已封顶，外立面、园林完成度较高。据行业估算，已投入建安成本约2-3亿元。若按现状评估，仅建筑物残值就不低于2亿元。

208户，套均面积约200㎡，总可售建面约4.2万㎡。若按周边新房2.2-2.5万/㎡计算，总货值约9.2-10.5亿元。扣除需追加的改造、营销、税费等成本（约1-1.5亿元），毛利润空间约2.5-3.5亿元。

5.7亿的起拍价，对于有实力的开发商或不良资产基金而言，有明确的利润测算空间。但前提是：产品重新定位、品质升级、营销节奏把控。

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谁会出手？——潜在买家猜想

• 全国性品牌房企：融创前期曾传出代建意向，但最终未落地。不过，头部房企对核心地段烂尾楼的兴趣仍在，尤其是能快速入市的项目。

• 地方国企/城投：西湖区有意推动盘活，地方平台可能参与兜底。

• 不良资产基金：联合开发运营商，以“股权+债权”模式介入，改造后销售退出。

• 本土实力房企：熟悉南昌市场，有现成团队，能降低操盘成本。

无论谁拿下，都需要做好再投入1-2亿元进行品质升级的准备。原设计已落后，必须在外立面、公区、园林、智能化等方面对标当前高端项目。

从2010年拿地，到2015年封顶，再到2026年再度上拍——铭威珑珺用了16年，终于走到命运的十字路口。

5.72亿的起拍价，是对过去债务的一次“打折清算”，也是对未来价值的一次“重新定价”。

无论明天谁接盘，我们都希望这座曾经承载南昌顶级人居梦想的建筑，能真正迎来住进它的人。

“等闲不如此门”——希望这一次，门里不再空无一人。

重新盘活后，你们觉得这里还能卖多少一平呢？