南昌县(小蓝经开区)关于支持房地产高质量发展的若干措施(征求意见稿)

1.打造“绿色生态花园住宅”。

建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，全面推进“绿色生态花园住宅”建设，延长《南昌县试点“绿色生态花园住宅”实施意见》的试行期限至2028年底；支持已开工未建设的商品住宅开展品质提升，以栋为单位申请纳入“绿色生态花园住宅”试点范围。

2.鼓励创新建筑设计。

在满足交通组织、消防安全、结构安全等要求的前提下，支持新建居住类项目结合场地地形与整体规划，适度调整场地及室外地坪标高，设置底层连续架空空间。该空间可集约布局停车、物业及社区配套设施，并兼容公共休闲、便民服务等功能。此项政策适用于以宗地为单位新开发的城镇住宅用地（不含改建、扩建的住宅建筑），具体容积率、建筑密度、绿地率等指标的支持政策将另行规定。

3.支持项目优化规划设计方案。

在严格遵循原规划条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等约束性指标，落实公建配套要求且不影响周边利害关系人合法权益的前提下，允许开发企业优化产品结构与市场适配度，申请对套型结构和功能布局进行合理调整；外立面调整应保持与项目自身及周边环境风貌协调统一，并在履行公示程序无重大异议后组织实施。

4.明确住宅阳台及设备平台等适用规划标准。

在保证结构安全前提下，住宅主阳台进深不大于2.4米、次阳台进深不大于1.5米以内的部分，按水平投影面积1/2计算容积率；超出部分按全面积计算。各类阳台总面积不得超过住宅建筑面积（含阳台）的15%，超出部分按全面积计算容积率。每户设备平台面积不超过该套型建筑面积3%且最高不超过5平方米的，不计入建筑面积和容积率；超出部分按投影面积计入。

为响应江西省关于新建商品住宅品质提升有关文件精神，着力打造采光充足、通风良好、宜居舒适的高品质住宅，在户型设计合理前提下，支持同一端室内两个不同朝向洞口分别设置凸窗，凸窗突出外墙的距离不大于0.7米、结构净高不大于2.1米、窗台高度不小于0.45米的，可不计算建筑面积、不计入容积率。

5.允许分期分栋办理土地核验与规划核实。

对同一项目多栋单体建筑登载于一本建筑工程规划许可证的，为保障交付效率，在满足独立使用功能且公共配套可分期达标的前提下，可申请对单体工程分期分栋进行土地核验与规划核实。原则上，招商引资项目配套设施须按合同约定同步或按比例建设到位。

6.支持装配式建筑适当调整装配率。

对于尚未开工或已开工建设但尚未完工（剩余工程具备调整条件）的项目，如需将精装修交付变更为毛坯交付，建设单位应根据土地出让合同约定的装配率要求，重新编制装配式施工调整方案。该方案可采取的调整措施包括但不限于：优化剩余工程中水平构件的施工工艺、补充预制构件安装、实施管线分离等。调整后的装配率原则上不应低于30%。若因结构限制、施工条件等原因导致剩余工程确实无法调整装配率，建设单位可向县住建局提交书面申请及相关证明材料。经核查属实的，可按毛坯交付标准办理竣工备案手续。

7.优化绿色建筑指标实现路径。

对于已列入全市停缓建复工复产计划的项目，因精装修调整为毛坯交付而影响原定绿色建筑星级达成的，建设单位应优先优化设计方案，尽力保障原约定的星级标准。如经具备相应资质的第三方机构专业论证确无法实现，建设单位需向县住建局提交指标调整书面申请及相关佐证材料，经核查属实的，可按绿色建筑基本级标准实施。

8.支持施工许可依法依规办理变更。

对于因参建单位破产、清算、经营困难等原因无力继续参与项目后期建设的，为保障项目顺利推进和竣工交付，县住建局依法依规提供手续办理支持。在遵循法律法规及合同约定的前提下，参建单位可根据现场实际情况，申请办理施工许可相关信息变更。

9.依法分类处置闲置土地。

对疑似闲置土地，由县自然资源和规划局调查界定超期未开工成因（政府原因、企业原因或其他不可抗力等因素）后依法处置。对已开工未竣工项目进行排查，构成闲置土地的依法处置；对不构成闲置的，鼓励通过优化开发、市场转让或政府收回收购等方式盘活。收回收购土地优先用于保障性住房和公共基础设施，或优化规划后重新供应。闲置土地成因界定存在争议的，应依法依规启动听证或复议程序。

10.支持开发用地分割转让。

对因企业经营困难、破产或其他不可抗力等原因导致无法全部开发利用的土地，在开发企业提出申请并经县政府批准后，可按相关规定进行宗地分割。除存在构成土地闲置、未履行土地出让合同、产业监管协议或招商引资协议中关于产业项目建设约定等情形外，因企业经营需要，可分割宗地转让给其他经营主体进行开发利用。对于投资额未达到项目总投资25%的土地，允许在签订转让协议后先行办理预告登记，以保障受让人合法权益；受让人可凭预告登记证明依次办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等审批手续，待项目投资额达到法定转让条件后再办理不动产转移登记及各项竣工验收手续。同时，积极推行房地产用地转让“带押过户”，促进土地二级市场健康有序流转。

11.允许合理变更抵押物。

经抵押权人与开发企业共同申请，可将项目土地抵押变更为在建工程或建成房源抵押，由县自然资源和规划局（不动产登记中心）会同金融机构依法办理，盘活土地资产支持项目预售复工。

12.建立预售启动金制度。

停缓建项目因续建工作需要申请预售的，开发企业可与参建单位提前通过定向工程款抵房款方式，由参建单位将锁定房源所对应工程综合造价的15%存入预售资金监管账户，并共同向监管部门申请在网签备案系统中对该部分房源进行定向锁定，暂不对外销售。后续如锁定房源需进行市场化销售，由开发企业与参建单位共同申请解除锁定。

13.实行监管资金直接拨付。

在项目未完成整体建设前，除用于税费、管理费等项目正常运转费用外，停缓建项目预售监管资金应直接拨付至项目参建单位账户（含农民工工资专户）。资金拨付须经聘请的第三方财务审计机构确认。预售资金监管部门应建立对第三方审计机构的考核与黑名单制度，确保审计结果的独立性与真实性。

14.鼓励金融机构提供支持。

对积极为停缓建项目续建提供融资、展期、预售及产证办理等服务的金融机构，在新建商品房预售资金、存量商品房托管资金、住宅专项维修基金的银行招投标中予以加分激励，可优先纳入该项目预售资金监管银行名单，并对相关资金实行封闭式管理，确保资金安全高效用于项目建设。

15.收购存量商品房用于安置房、人才房等。

支持由县属国有企业组建专业机构作为收购主体，结合我县商品房市场库存、财政承受能力等实际情况，以“保交楼”等涉稳项目及其他有意愿参与房地产项目的已取得栋证房源（包括住宅、商业、车位等）为收购重点，按照“政府主导、企业参与、供需匹配、封闭运作”的原则，收购已建成存量商品房用作安置房、人才房等，推动房地产市场去库存、加快被征收户安置进程及保障人才引进需求。纳入收购范围的开发企业所得房源收购款，应优先用于项目续建、税款缴纳及县内购地等用途。

16.县属国有企业带头参与“以旧换新”。

支持县属国有企业作为收购主体以换购方式收购二手住房，对于符合置换条件的旧房，收购主体对待换购旧房进行价值评估，收购主体将二手住房置换款作为新房首付款，打入收购主体参控股项目的预售资金监管账户。

17.市场主体积极参与“以旧换新”。

鼓励开发企业、经纪机构、个体组织和业主积极参与，按照市场化流程支持业主“以旧换新”，开发企业、经纪机构联动让利，对参与“以旧换新”的业主给予房价优惠、中介费用减免等优惠措施。同时，开发企业也可参照县属国有企业“以旧换新”模式收购二手住房，并将二手住房置换款作为新房首付款，打入开发企业所属项目的预售资金监管账户。

18.鼓励对收购的二手住房进行改造升级。

对收购的二手住房可进行标准化改造更新、整体拆除重建，通过市场化方式运营，用于改造再售、开发建设、市场租赁及人才房、安置房等，盘活存量资产，提升资产价值。

19.鼓励将购房补贴资金用于购买车位。

对于未兑付的购房补贴资金，支持业主将购房补贴资金转换为“车位抵用券”，用于购买县内房地产项目的车位（库），后期由县住房保障中心与开发企业统一核算，县财政根据核算情况进行兑付。

20.加强信息披露与社会监督。享受本政策支持的房地产开发项目，应定期在项目现场及官方平台公示资金使用、工程进度、预售许可等信息，主动接受业主及社会监督。

21.建立政策评估与动态调整机制。本措施自发布之日起施行，有效期两年，期间如遇国家和上级政策调整，以国家和上级政策为准。由县住房保障中心牵头聘请第三方，每年对政策实施效果进行评估，并根据评估结果和市场变化情况，按程序对政策进行必要的调整或废止。

来源：洪城时刻