南昌这个老牌顶级豪宅,太难了!

2026年4月29日，南昌，阴冷有雨。京东拍卖平台上，江西铭威实业等2户债权及南昌中长嘉置业有限公司股权竞价结果显示，当前价格停留在5.72亿元，0人报名，19人关注，1275人围观。流拍，这个结果对于许多关注南昌楼市的人来说，并不意外，甚至可以说是“意料之中”。

标的物所在地，正是那个被南昌人念叨了十年、既熟悉又陌生的名字：西湖区抚生路与建设西路交汇处，铭威·珑珺。

起拍价5.72亿，而关联的债权总额超过11.03亿元，涵盖本金3.23亿元及高额利息、诉讼费用。核心股权对应的，是那个主体早已成型、外立面历经十余年风雨的“烂尾豪宅”。

这一次流拍，不过是它漫长命运中的一个注脚。从2010年拿下单价地王，到2014年喊出“等闲不入此门”的豪言；从2015年资金链断裂停工，到历经6次司法拍卖流拍；从长城资产接手，到融创旗下代建平台“而今管理”中标试图复活，再到2026年再度流拍。

铭威珑郡的故事，真是一个接着一个。今天，我们来聊聊，复盘万保金与他的铭威实业，是如何用一个“南昌版星河湾”的梦想，将自己和一块地王级地块，共同困在了时间的褶皱里。

一．泥瓦匠的逆袭：万保金与铭威实业

1.一个泥瓦匠的嗅觉

1998年的中国房地产行业，正处于一个微妙的草莽时代。全国性的大型房企大多还在蹒跎起步：包工头出身的杨国强带领碧桂园第一次走出顺德，许家印的恒大在广州成立不到两年，孙宏斌创建四年的顺驰才走入正轨。那时的地产，还没有龙头。

而在南昌，房地产市场的面貌则更为朴素。1998年前后，南昌的商品房多是“行列式规划、兵营式排列、火柴盒式建筑”，主要解决机关企事业单位的“居者有其屋”，个人购房比例极小。那个阶段，南昌活跃的主要是一些本土的早期开发公司和单位自建项目，如贤士花园、新世纪小区、上海路小区、广州路小区等等。

时年37岁的万保金，正是在这样一个“没有巨头、只有机会”的本土市场环境里，敏锐地察觉到了变化。

1998年11月18日，南昌市宏威房地产开发实业有限公司正式成立（注册资本5000万元，2003年8月公司正式更名“江西铭威实业有限公司”）。公司总部位于南昌县，具备二级房地产开发资质，万保金任法定代表人、董事长。一个典型的草根泥瓦匠，就这样踏入了南昌方兴未艾的房地产市场。

2.房地产开发的尝试

1999年，铭威实业在南昌市前进路8号开发了首个项目“阳光小筑”，实现了初步的积累。2000年，公司进入花卉苗木行业，在新建县西山镇建设“铭威·西山园林”。

2001年，公司在南昌县拿下185亩地，总投资3亿元，开发建面约23万方的“铭威·阳光丽景”。项目分4期开发，曾获得“金牌水景住宅”、“市民放心楼盘”、“十佳楼盘”、“优秀楼盘”等荣誉。

这个项目是万保金早期野心与理念的集中体现，倡导“天人合一”，强调生态环境与自然结合，是南昌县城首个生态、文化、健康、智能化住宅小区，配套建设了四期铭威时代广场综合体。

3. 绿色保温技术第一人

从泥瓦工到工程师，又从工程师到董事长。在这个过程中，万保金依旧没有丢掉技术。2012年6月19日，万保金发明的W-ICI绿色保温墙体技术取得了18项发明及实用新型专利。W-ICI绿色保温墙体技术，被住建部确定为2013年科技示范项目。

他研发的 W-ICI（现浇夹心保温结构一体化）绿色保温墙体技术，集结构抗震、保温、隔热、隔音、防火、耐候等于一体，解决了传统外墙保温层易脱落、不能同寿命的痛点，节能效果达65%以上，被誉为中国绿色保温墙体技术建筑“第一人”。

早期的万保金，是一个典型的“技术型草根企业家”：有实战经验、有工匠精神、有产品理想，也有一定的市场成功。在江西建筑界，万保金是一个“传奇人物”。

二．南昌版星河湾：豪宅梦与2010地王

1. 2010年地王时刻

2010年的南昌楼市进入涨涨涨阶段，08年金融危机的影响烟消云散。一季度整体均价还只有4800元/㎡左右，到了年底已经高达约7050元/㎡，一年涨幅超过40%；这一年，有16个楼盘均价破万，南昌进入“万元时代”。

土拍市场更加亢奋，朝阳洲（含朝阳新城）则是土拍市场的焦点。朝阳洲先后5次拍地，土地成交779.214亩，超过此前三年的总和。朝阳不仅仅吸引了万科和华润两大全国一线品牌，联发、正荣、北京东亚等区域品牌也纷纷抢滩。

这波热浪最早就出自铭威实业。2010年1月8日上午10点，2010年南昌首次土地拍卖会在交易中心1号开标室举行。JDP0926号地块（原江西新闻出版学校及周边用地）公开竞拍，起拍价为320万元/亩。

这宗位于西湖区抚生路与建设西路交汇处的地块，土地面积约31.867亩，为居住、商业用地，容积率≤3.5。拍卖吸引了近十家开发商到场，最终9号竞买人江西铭威实业有限公司溢价119%、以701万元/亩（楼面地价约3004元/㎡）的高价拿下。

这不仅是一宗地，更是一顶“单价地王”的帽子，瞬间让铭威响彻全城！

2.为什么是顶豪？

2010年1月，龍郡地块一路之隔的众鑫城上城1期尾盘在售，库存主要以140㎡大户型为主，销售均价6500元/㎡左右。城上城2期在9月首开，推出高层83-103㎡二房/三房户型，均价约7000元/㎡。到12年3月清盘，城上城价格涨到9000元/㎡。

同年拿地的万科楼面地价约3500左右，后续开发了万科金域蓝湾。金域蓝湾在11年10月29日首开，推出128套高层106/108/140㎡户型，均价13000元/㎡（精装），当天销售75套左右。但是到了12年3月金域蓝湾房价已经调整到9500元/㎡上下，10月份最后一批看江房源销售价格回调到12000元/㎡。

从当时的市场看，龍郡项目完全有机会。但是却选择了做顶豪？

也许是2009年绿地海珀兰庭开创的南昌大平层时代给到了方向？

也许是感受到2010年万科青山湖/滨江壹号/新地阿尔法的豪宅风潮？

也许是从风靡全国的星河湾看到了对标？

……

3.等闲不入此门

拖了5年时间，铭威珑郡2014年拿证入市，精装备案均价26800元/㎡，精装成本号称8888元/㎡，网罗了众多世界顶级品牌，一个马桶16W。“等闲不入此门”，这句广告刷屏全城。

铭威真的为南昌搬来了一座“星河湾”。4栋地中海风情高层住宅，共计208户，层高3.5M，其中255㎡（104套）、293㎡（50套）、350㎡（50套）、顶复450-550㎡（4套），车位配比2.12。

项目采用地源热泵、新风系统、吸尘系统、同层排水、家居智能管理系统、太阳能利用系统等数十项高科技节能环保技术，并作为江西唯一申报国家绿色生态住宅标准三星认证（最高级别）的项目，是江西省绿色生态住宅示范项目。

但是，买单的客户少之又少。卖到2015年，项目把价格直接调到18000元/㎡，依然销售惨淡，整个项目仅仅卖出18套。销售停滞、回款断流，2015年起项目全面停工，一停就是十余年。

三．漫长拉锯战：从流拍到“复活”

1. 债务爆发与持续流拍

2012年，铭威实业获工行1.9亿元开发贷款，并以项目土地使用权抵押，万保金及配偶邓冬妹承担连带保证。项目销售惨淡后，工行宣布提前到期，之后长城资产江西分公司受让该债权并进行债务重组，进入了三年的停滞期。

直到了2018年，项目像是迎来了转机。2018年8月18日，项目债权资产首次登上阿里拍卖，起拍价约9.82亿元；随后短期内多次挂牌，价格一路下调至7.03亿元。最后一次挂牌发生在2020年8月11日，累计前后6次拍卖，全部流拍，无人报名。

2.代建入局与复活希望

多次流拍后，项目留在了债权方中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司手中。长城资产作为AMC，主业是不良资产处置，而非开发。于是项目进入“招商+盘活探索”阶段。

2025年4月2日，项目发布代建代销招标公告。5月6日，融创旗下代建平台“而今管理”全资子公司浙江兴元建设管理有限公司中标（建设管理费550万元，销售管理费固定1250万元+浮动1.2%），参加招标还有旭辉管理、绿城管理。

后面，江西省投资项目在线审批监管平台备案信息显示：项目总投资约2.22亿元，用地面积21244㎡，总户数208户；申报单位南昌中长嘉置业（长城资产旗下项目公司）；预计2025年10月开工，2026年6月竣工。

年初西湖区官方也将该项目列为重点盘活对象。一时间，市场认为“十年烂尾楼终于要动了”。

3.再度流拍，再次冰冷

但转折并未如预期到来。2026年4月28日，长城资产江西分公司在京东拍卖平台公开竞价转让“江西铭威实业等2户债权及南昌中长嘉置业有限公司股权”，起拍价5.72亿元，保证金2000万元。

4月29日，竞价结束，0人报名，流拍。

至此，铭威珑郡的“十年波折”又新增一章：

2018年6次流拍 → 长城资产持有 → 代建招标与融创入局 → 2026年债权股权包再流拍。关于铭威龍郡的最终结果，业内人士做了很多推演。想要真正起死回生，恐怕非常艰难。

四．小结：一个楼盘、一个人

铭威珑郡的故事，表面是“地王→烂尾→流拍→试图复活→再流拍”的楼事，内核则是中国房地产黄金年代里，草根理想主义与资本纪律、城市规律、客群变迁的碰撞。

2026年的这次流拍，不是终局。铭威珑郡还在那里，抚生路旁。它像一座凝固的碑，刻着那份豪宅的执念。未来它会以何种面貌收尾，取决于下一次出价的人，是否比它的创造者更懂：房子，终究要卖给市场，而不是卖给梦想。

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