关于《南昌市城市更新若干规定(草案)》公开征求意见的公告

按照市人大常委会2026年立法工作安排，《南昌市城市更新若干规定（草案）》(以下简称草案)正面向社会公开征集意见。为协助做好立法意见征集工作，切实发挥我区基层立法联系点作用，畅通立法参与渠道，广泛汇聚民意民智，推进科学立法、民主立法，践行全过程人民民主，提高立法质量，现将该草案文本全文转发公布，广泛征求西湖区广大市民和社会各界的意见建议。

自即日起至5月18日，全区各级组织、各单位及广大市民均可以将意见邮寄或通过电子邮件发送至区人大法制委。

通信地址：南昌市西湖区抚生路369号3号楼202室西湖区人大法制委（330025）

电子邮箱：1310421043@qq.com。

附件：《南昌市城市更新若干规定（草案）》及关于《南昌市城市更新若干规定（草案）》的说明

西湖区人大法制委

2026年5月12日

附件

南昌市城市更新若干规定

（草案）

第一条 为了规范和推进城市更新活动，提升城市功能品质，改善人居环境，根据《江西省城市更新条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内的城市更新活动，适用本规定。

本规定所称城市更新，是指在本市、县（区）城镇开发边界内开展的持续改善城市空间形态、功能和品质的建设和治理活动。

本市城市更新活动实行“留改拆”并举，以保护传承、活化利用和有机提升为主。

第三条 市人民政府应当统筹全市城市更新工作，建立城市更新工作协调推进机制，研究城市更新相关重大事项。

县（区）人民政府是本辖区城市更新工作的责任主体，负责推进本辖区城市更新工作。

第四条 市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域内的城市更新工作，组织开展城市体检，组织编制城市更新年度计划，推进城市更新项目。

市、县（区）人民政府发展改革、自然资源和规划、城市管理等部门，按照各自职责推进城市更新相关工作。

第五条 市、县（区）人民政府应当设立城市更新专家委员会，为城市更新决策、政策制定等提供咨询意见，开展城市更新片区策划方案和项目实施方案的评审、论证等工作。具体工作规则由市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门另行规定。

第六条 城市更新专项规划应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，并与详细规划相衔接。

市、县人民政府自然资源和规划主管部门应当依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的更新目标、工作重点、更新需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估。详细规划需要优化调整的，应当经过法定程序，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督。

第七条 编制城市更新片区策划方案应当运用城市设计方法，对城市综合交通、市政基础设施、公共服务设施等设计要求进行研究，并做好承载力统筹论证。

城市更新片区策划方案编制报批与详细规划优化调整可以同步进行。

片区策划方案确定的主要项目应当统筹实施，避免重复建设与无序施工。

第八条 市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当建立城市更新项目库，实行项目常态申报和动态管理。

物业权利人可以向住房城乡建设主管部门申报城市更新项目，经评估后纳入城市更新项目库。

涉及维护公共安全、保障公共利益的项目，优先纳入城市更新项目库。纳入城市更新项目库的项目优先申报城市更新政策性资金，市、县（区）财政主管部门统筹保障项目配套资金。

第九条市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级城市管理、发展改革等主管部门，在充分尊重公众意愿、科学评估实施条件的基础上，从城市更新项目库中选取符合条件的项目列入城市更新年度计划。

第十条编制片区策划方案的人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级自然资源和规划等主管部门对城市更新项目实施方案是否符合相关规划、片区策划、历史文化保护、公共利益、更新实施、资金筹措和运营模式等要求，是否履行征求利害关系人意见等法定程序进行审查，并出具审查意见。

第十一条城市更新项目可以依法采取出让、租赁、先租后让等有偿使用方式或者划拨方式配置国有建设用地。鼓励采取弹性年期出让或者租赁方式供地，符合条件的可以根据需要依法办理续期。

城市更新项目涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当以市场评估价为基础，考虑土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面积、配建的基础设施或者公共服务设施、多地块联动改造等成本，综合确定土地价款。土地价款可以按照有关规定分期缴纳。

第十二条维修（除险）加固、修缮等不涉及新增建设用地、不新增建（构）筑物的市政基础设施、公园绿地等城市更新项目可以免于办理用地预审与选址意见书和用地规划许可证。

第十三条为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而增设必要的景观休息设施、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，楼梯、电梯、设备用房、公共走廊、垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所、风雨连廊、老年人日间照料中心、社区用房、既有老旧住宅成套化改造以及利用地下空间或者建筑首层等改造为产权归全体业主所有的公共活动用房等，其新增建筑面积不计入规划容积率，但增设内容不应对周边环境、安全、消防、日照等产生负面影响。

第十四条 由市、县（区）人民政府有关部门主导实施的既有建筑整治项目，未涉及增加建筑面积的，可以免于办理建设工程规划许可证。前述项目包括危旧房改造、老旧小区改造、城市公用设施改造提升等项目，涵盖街巷整治、集贸市场提升改造、小区内部综合整治、屋顶整治、以及项目范围内地下管线、环卫公厕、垃圾站改造提升等情形。

对于在现状建筑基础上，不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构的建筑工程（含外立面清洗、翻新、改造），因安全改造增加但不计入建筑面积的消防楼梯、爬梯，可以免于办理建设工程规划许可证。

第十五条对城市更新项目无法达到建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位以及机动车出入口等现行标准和规范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于现状的标准进行更新。

第十七条城市更新项目地块内既有建筑需要保留的，应当在城市更新项目实施方案中制定保留建筑整体处置方案。保留建筑整体处置方案应当纳入国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书。

第十八条鼓励和引导不动产所有权人自行或者通过租赁、转让、入股、联营等方式实施城市更新。

以租赁方式取得国有建设用地使用权的，经不动产所有权人同意，可以由承租人办理立项、规划、建设、运营等手续。

第十九条在符合规划、确保安全，保障公共利益和维护合法权益的前提下，鼓励既有土地混合开发利用和存量建筑功能转换。

住房城乡建设、自然资源和规划等部门应当按照省有关指导意见为建筑功能转换和土地混合利用提供政策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监管。

第二十条城市更新项目符合国家、省和本市支持产业政策的，在五年内可以享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，按照原用途和土地权利类型使用土地。过渡期内，实施主体应当按照有关规定办理规划、建设等手续。

过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。

第二十一条在符合规划、不改变工业遗产核心风貌、确保结构安全与消防安全、不影响周边环境的前提下，老旧厂房改造用于研发设计、创意办公、文化展示、公共服务设施等符合区域功能定位的业态，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。

第二十二条推动老城区房屋屋顶整治，清理无序摆放的设备管线、垃圾杂物、闲置物品，修复破损老旧隔热板、老旧防水层。在符合规划和消防、结构安全等要求的前提下，可以开展绿化、美化、亮化等改造，注重风貌呈现和色彩搭配，与周边整体风貌相协调。

第二十三条实施城市道路更新改造，应当统筹考虑人行道、盲道、无障碍坡道、绿化、照明、地下管网等配套设施的建设与改造，做到同步规划、同步建设、同步验收，确保整体协调和功能完善。

第二十四条国有建设用地上功能不全、存在安全隐患、无修缮价值、具有合法清晰权属且符合详细规划和城市功能定位的老旧住房，业主可以向所在地乡（镇）人民政府、街道办事处提出申请，经县（区）人民政府组织住房城乡建设、自然资源和规划等主管部门认定后，由业主依法实施或者采取与市场主体合作方式实施。

县（区）人民政府应当统筹推进本辖区内老旧住房自主更新工作，完善配套基础设施和公共服务设施，保障市政基础设施的改造资金。乡（镇）人民政府、街道办事处应当了解老旧住房实施自主更新的需求，推进项目实施。

老旧住房自主更新的指导意见，应当由市人民政府住房城乡建设主管部门会同自然资源和规划主管部门制定。

第二十五条城市更新项目应当权属合法、界址清晰、面积准确，项目实施更新后，依法办理不动产登记。

不动产登记机构应当创新不动产登记服务，可以按照产权调整协议等约定，预编不动产单元，为原所有权人、抵押权人等权利主体办理预告登记，保障原权利主体的不动产合法权利。对于老旧住房自主更新项目，可以采用直接按户首次登记的方式办理不动产登记。

第二十六条市、县（区）人民政府应当将历史文化保护传承工作融入城市更新，赓续城市文脉，彰显地域特色，弘扬生态文明、古色文化和八一品牌。

历史城区、历史文化街区、历史地段内的城市更新活动，应当符合历史文化名城保护规划的要求，不得破坏景观环境、传统格局和历史风貌。

活化利用历史建筑的城市更新项目，在不损害其核心历史文化价值与风貌特征，且满足结构、消防安全等要求的前提下，应当区分不同情况，依法通过加建、改建、增设设施等方式，适应现代生产生活需要。

第二十七条鼓励社会资本参与城市更新活动。市、县（区）人民政府应当建立激励引导机制，支持金融机构探索开展以租赁方式取得的国有建设用地使用权抵押融资等金融创新，激发市场主体活力。

第二十八条南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区、湾里管理局范围内的城市更新工作，参照本规定对县（区）的相关规定执行。

《规定》共三十条。主要内容有：

（一）立法依据和定义（1-2条）。第一条明确制定目的、法律依据。第二条明确适用范围和定义。城市更新是指在本市、县（区）城镇开发边界内开展的持续改善城市空间形态、功能和品质的建设和治理活动。

（二）政府和部门的职责及专家委员会制度（3-5条）。第三条明确政府应当统筹推进本行政区域内的城市更新工作。第四条规定住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域内的城市更新工作，自规、发改、城管按照职责推进。第五条明确各级政府应当设立城市更新专家委员会，为城市更新决策、政策制定等提供咨询意见，开展城市更新片区策划方案和项目实施方案的评审、论证等工作。

（三）专项规划和片区策划（6-7条）。明确了规划衔接和城市更新项目的实施如何在详细规划层面进行保障。第六条明确自然资源和规划主管部门应当依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的更新目标、工作重点、更新需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估。第七条明确了片区策划方案编制报批与详细规划优化调整可以同步进行。

（四）项目库、年度计划和项目实施方案（8-10条）。在省条例的基础上，第八条明确了城市更新项目库实行常态申报、动态管理制度。入选项目库的项目可优先申报城市更新政策性资金。第九条明确城市更新年度计划具体项目的选取原则。在充分尊重公众意愿、科学评估实施条件的基础上，从城市更新项目库中选取符合条件的项目列入城市更新年度计划。第十条规定了项目实施方案的审查内容。重点对城市更新项目实施方案是否符合相关规划、片区策划、历史文化保护、公共利益、更新实施、资金筹措和运营模式等要求，是否履行征求利害关系人意见等法定程序进行审查。

（五）城市更新项目实施方面的支持政策（11-17条）。一是土地政策。第十一条明确城市更新项目土地价款综合确定的规则以及可以按照有关规定分期缴纳。第十二条明确了城市更新项目免于办理用地预审与选址意见书和用地规划许可证的情形。二是容积率政策。第十三条明确为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而增设必要的建筑和设施，在对周边环境、安全、消防、日照等不产生负面影响的前提下，其新增建筑面积可不计入规划容积率。第十四条明确城市更新项目免于办理建设工程规划许可证的情形。三是技术标准政策。在省条例的基础上，第十五条明确城市更新项目无法达到机动车出入口等现行标准和规范的，按照改造后不低于现状的标准进行更新。四是零星用地政策。第十六条明确了难以单独开发的零星国有建设用地可以与相邻地块一并出具规划条件，实施集中改造。五是城市更新项目既有建筑保留的有关要求。第十七条明确了保留建筑整体处置方案应当纳入国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书。

（六）鼓励不动产所有权人参与城市更新和低效用地过渡期等政策（18-21条）。第十八条鼓励和引导不动产所有权人自行或者通过租赁、转让、入股、联营等方式实施城市更新。第十九条鼓励土地混合开发利用和存量建筑功能转换。第二十条明确了低效用地过渡期政策。城市更新项目符合国家、省和本市支持产业政策的，在五年内可以享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策。第二十一条明确老旧厂房在符合规划、确保安全的前提下，改造用于研发设计、创意办公、文化展示、公共服务设施等符合区域功能定位的业态，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。

（七）屋顶整治和道路改造的实施要求（22-23条）。近年来，我市扎实推进打通断头路、屋顶整治等一系列城市更新项目。为更好地推动相关工作落地见效，市人大积极回应群众关切，结合南昌特色，在《规定》中专门增加了屋顶整治和道路改造的条款。第二十二条明确了老城区房屋屋顶整治要清理无序摆放的设备管线、垃圾杂物、闲置物品，修复破损老旧隔热板、老旧防水层。第二十三条明确道路改造，应当统筹考虑人行道等配套设施的建设与改造，做到同步规划、建设、验收。

（八）老旧住房自主更新（24条）。明确了国有建设用地上功能不全、存在安全隐患、无修缮价值、具有合法清晰权属且符合详细规划和城市功能定位的老旧住房，业主可以向所在地乡（镇）人民政府、街道办事处提出申请，经县（区）人民政府组织住房城乡建设、自然资源和规划等主管部门认定后，由业主依法实施或者采取与市场主体合作方式实施。

（九）创新不动产登记方式（25条）。第二十五条规定可以按照产权调整协议等约定，预编不动产单元，为原所有权人、抵押权人等权利主体办理预告登记，保障原权利主体的不动产合法权利。对于老旧住房自主更新项目，可以采用直接按户首次登记的方式办理不动产登记。

（十）城市更新中保护和活化历史文化和历史建筑（26条）。要求将历史文化保护传承工作融入城市更新。在不损害其核心历史文化价值与风貌特征，且满足结构、消防安全等要求的前提下，应当区分不同情况，依法通过加建、改建、增设设施等方式，适应现代生产生活需要。

（十一）鼓励社会资本参与城市更新活动（27条）。支持金融机构探索开展以租赁方式取得的国有建设用地使用权抵押融资等金融创新，激发市场主体活力。

（十二）附则（28-30条）。第二十八条明确了高新区、经开区、湾里管理局范围内的城市更新工作，参照本规定对县（区）的相关规定执行。第二十九条是国土空间规划“一张图”和零星用地的含义。第三十条是规定的施行时间。