一、引言：开篇导语

2026年4月22日，南昌土拍市场迎来二季度首拍，东湖区青山南路东南侧、起凤路西南侧、樟树林路西北侧（控规JC201-A16地块）DAAJ2026004纯住宅地块成功出让。该地块经过多轮竞价，最终被江西邦昱置业有限公司（四川邦泰集团子公司）以18.75%溢价率竞得，成交总价2.48亿元，成交楼面价4749元/㎡，刷新了2026年南昌东湖老城核心区涉宅用地的成交标杆。

值得注意的是，这是邦泰集团继2024年12月首入南昌之后，在赣江两岸落下的第四子，标志着邦泰从红谷滩、九龙湖、朝阳新城等外围片区向老城核心快速渗透。本文将围绕该地块，从地块基本面、区位价值、市场环境、开发商画像、产品预判五个维度展开系统测评，力图还原该宗地块的真实价值与未来产品想象空间。

二、地块基本面解析

2.1 核心成交数据梳理

DAAJ2026004地块四至清晰、形态规整：东至樟树林路、南至金家山社区、西至青山南路、北至起凤路。整宗地建设用地面积29028.75㎡（43.5429亩），规划总建筑面积52251.75㎡，容积率1.8（属1.0＜FAR≤1.8区间），建筑密度≤30%，绿地率≥30%，使用年限70年。

DAAJ2026004地块核心经济技术指标

■指标值

数据来源：南昌市地产交易中心、中指研究院

2.2 二次出让的特殊背景剖析

本宗地块的成交历程颇具市场观察价值。早在2025年底，该地块就曾首次挂牌出让，彼时起拍价为575万元/亩（楼面价4791.67元/平），但最终因无人报价而流拍。本轮重新出让，地方政府对起拍价进行了显著下调--起拍价调整为479.88万元/亩（楼面价3999元/㎡），每亩下调95.12万元，整宗总价下调4141.8万元。

调价后的吸引力立竿见影：本轮土拍吸引了邦泰、保利、中海、山东德州金辰4家房企同台竞逐，最终经过多轮举牌，由邦泰以18.75%的溢价率拿下。这一"先流拍-再调价-溢价成交"的过程，反映出两个核心信号:其一，地方政府"以价换量"、灵活调价的供地策略奏效；其二，市场对调价后该地块的真实价值给予了认可，参与房企阵容包含央企、国企、民企，竞争充分，价格信号真实。

2.3 出让条件解读

地块的出让条件较为标准，但有两项约束值得开发商关注:

其一，配建无偿移交。受让人须在地块内同步配套建设社区综合服务设施（含党建工作站、居委会等）、社区养老服务站、托育设施、肉菜市场，建成后无偿移交东湖区人民政府指定主管部门。这一条款将占用一定的可售货值空间，但对老城核心区改善客户而言，配套完整度反而有利于产品溢价。

其二，装配式建筑要求。装配式建造的建筑面积占新建建筑总面积比例不低于30%，单体装配率不低于30%。该硬约束将带来约150-200元/㎡的成本增量。

整体而言，70年住宅使用年限+30%绿地率+1.8低容积率的组合，为打造低密改善产品提供了基础。

三、区位价值与配套测评

3.1 地理区位与交通

地块位于东湖区老城核心区，地处青山南路、起凤路、樟树林路三条城市道路交汇围合地带，南侧紧邻金家山社区。这是典型的"成熟生活圈+地铁口"区位。交通方面，地块距起凤路地铁站仅0.1公里，邻近地铁4号线、3号线，周边多条公交线路环绕，公共交通可达性极佳。

3.2 教育配套

根据《南昌市人民政府办公室关于...43.5429亩国有建设用地使用权公开出让方案的复函》（洪府办字〔2026〕99号），地块开发完成后明确学区为:

• 小学：育新学校教育集团紫金校区

• 初中：育新学校教育集团二七北路校区

此外，地块3公里范围内还聚集了南昌市豫章小学、南昌二中教育集团（青山湖校区）等优质教育资源（中指研究院数据）。育新学校教育集团本身在东湖区拥有较强的口碑，叠加3公里圈内的多所重点学校，整体教育氛围优于多数新城板块。

3.3 商业、医疗与景观资源

地块3公里范围内汇聚了南昌市第一医院（北院院区，三甲）、蓝海购物中心等核心生活配套；步行500米左右可达大型购物广场。景观资源方面，周边有樟树林文化生活公园、基督教青山堂等约50个公园景点。老城区"医、商、教、景"四位一体的配套密度，是新城板块短期内难以复制的稀缺禀赋。

四、东湖区市场环境分析

4.1 月度供求走势

根据2026年1-5月东湖区新房月度供求数据，区域成交呈现"价稳量波"特征。

南昌东湖区新房2026年1-5月成交均价与成交套数

■成交套数■成交均价

数据来源：克而瑞（普通住宅、酒店式公寓口径）

数据解读:1-4月，东湖区新房成交均价稳定在12425-14283元/㎡区间，整体波动有限；4月成交套数环比翻倍至106套，显示需求逐步回暖；5月数据为不完整月（截至发文），暂不作完整月对比。整体呈现"成交价格稳定、放量节奏改善"特征。（数据来源:克而瑞，普通住宅、酒店式公寓口径）

4.2 库存与去化周期

南昌东湖区新房2026年1-4月库存与去化周期

■库存套数■12月口径去化周期

数据来源：克而瑞（普通住宅、酒店式公寓口径）

数据解读:截至2026年4月末，东湖区新房库存2357套（约14.4万㎡），12月口径去化周期回落至12.0个月，相较1月和3月13.5个月明显改善，表明成交端的回暖正在带动库存压力缓解。（数据来源:克而瑞，普通住宅、酒店式公寓口径）

4.3 关键数据解读与价地关系测算

根据克而瑞数据，2026年1-5月东湖区累计成交351套、成交面积4.5462万㎡、成交金额6.19亿元、累计成交均价13616元/㎡、累计供求比1.35。

将本宗地块与区域均价做关键测算:

• 成交楼板价：4749元/㎡

• 区域累计成交均价：13616元/㎡

• 地房比 ≈ 4749 ÷ 13616 ≈ 35%

地房比约35%，明显低于行业一般认可的50%警戒线，为开发商留出了充足的产品溢价和利润空间。同时，1.8的低容积率有助于打造低密改善产品，进一步放大产品溢价潜能。

4.4 同板块对比

参照《南昌2026年优质住宅地块推介》，东湖区另一宗在售公告地块CD103-E03（青山湖西岸、起始楼面价5000元/㎡，5月8日拍卖）显示，东湖区核心地段涉宅楼面价大致处于4000-5000元/㎡区间。本次DAAJ2026004地块4749元/㎡的成交楼面价，与同板块横向对比处于合理水位，并未出现非理性举牌。

五、开发商画像：邦泰集团落地南昌第四子

5.1 企业基本面

邦泰集团成立于2007年3月，总部位于成都，业务覆盖川、渝、云、皖等10省35城，年产值逾200亿元，开发面积超2500万方。集团旗下拥有云、和、观、天字、院子五大产品系，覆盖刚需到顶豪。

从行业排名看，2025年1-8月，邦泰集团以198.68亿元权益销售额位列权益销售榜第18位，全口径销售面积213.14万平方米排名第14位，是前20强中除杭州滨江、碧桂园外的第三家民营房企。在拿地端，2023年邦泰以95亿元权益拿地金额首次进入百强，2024年权益拿地金额117亿元继续进阶，逆周期扩张特征鲜明。

5.2 南昌布局回顾

邦泰对南昌的深耕节奏可谓步步为营:

短短16个月内连摘四子，邦泰在南昌完成了红谷滩-九龙湖-朝阳-东湖四大主城方位的关键卡位。从首入南昌的"邦泰璟和"实景呈现来看（外立面公建化设计、下沉会所、大端厅、主卧全景仓），邦泰对南昌市场的产品力投入在民营房企中处于领先水平。

5.3 产品系判断

结合本宗地块容积率1.8、东湖老城核心、43亩规模、装配率不低于30%的硬约束，可以推断：

产品定位为中高端改善的概率较大；

户型预计以120-160㎡的改善型户型为主流，洋房+小高层组合是较优解；

是否延续"和系"或新开产品线值得关注，但从地段稀缺性看，邦泰大概率会在该项目上配置较高的产品标准。

5.4 拿地策略解读

在房地产行业深度调整、多数民营房企以去库存和稳健保守策略为主的背景下，邦泰却在2024年12月20天内于5省落下6子，集中发力二线城市核心区域；2025年起进一步强化对西安、南宁、昆明、武汉、南昌等省会的布局。这种"全国化、抢省会、聚核心"的逆周期扩张逻辑，与多数民企收缩形成鲜明对比，也反映其对二线核心城市核心地段长期价值的笃定。

六、产品预判与投资价值评估

6.1 产品定位预判

6.2 入市价格测算

按楼板价4749元/㎡，叠加建安成本约5500-6500元/㎡（含装配式与精装因素），加上财务及营销费用与合理利润，预估毛坯入市价位于14000-15500元/㎡区间；若采用精装交付，入市价或可上探至16000-17000元/㎡。

对比东湖区2026年1-5月累计成交均价13616元/㎡，地块产品有约10-20%的合理溢价空间，与其老城核心+地铁口+优质学区+品牌房企的综合禀赋相匹配。

6.3 风险提示

• 环境改造难度：老城核心区周边老旧住宅密度较高，需重点关注规划红线内外的景观与界面处理；

•库存与分流压力：2026年4月东湖区新房库存仍达2357套，12月口径去化周期12.0个月，需关注同板块其他供应（如CD103-E03、CD103-D02T-02等优质地块）的分流；

• 学区匹配度：地块明确学区为育新学校紫金校区+育新学校二七北路校区，相比3公里圈内的豫章小学、南昌二中（青山湖校区）属于次优组合，对教育敏感型客群的吸引力需要后续观察。

6.4 综合评级

综合地段稀缺性、楼面价合理性、开发商品牌力与产品打造预期，本地块综合投资价值较高，给予**"积极推荐"**评级。

七、结语

• DAAJ2026004地块的价值可凝练为三大关键词:老城稀缺、价格合理、品牌赋能。43亩低容积率住宅用地落子东湖老城核心，本身即构成稀缺供给；4749元/㎡的成交楼板价，叠加约35%的地房比，为产品端预留了充足利润与品质投入空间；邦泰集团作为近年主流逆周期扩张的民营房企，已在南昌验证了产品力与去化能力。

• 更重要的是，本宗地块标志着邦泰从外围（红谷滩、九龙湖、朝阳）向老城核心的纵深渗透，完成南昌主城四大方位布局的关键一子。展望未来，地块入市后或将再次刷新东湖区改善市场标杆，进一步丰富南昌老城高品质住宅产品矩阵。

数据来源：克而瑞、南昌市地产交易中心、南昌市自然资源和规划局、南昌市人民政府办公室洪府办字〔2026〕99号、中指研究院、央广网、观点网、睿思网及公开市场资讯。

免责声明：本报告基于公开信息整理与专业研判，文中价格测算与产品预判属推断性结论，不构成投资建议；引用数据已尽力核实，但不对其完整性与准确性作绝对保证；读者据此决策需自担风险。

上述研究成果有由江西易居研究中心分析，通过人机协作综合使用克而瑞·私域主编功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞广西分析师刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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