一、定义、背景与演变
1、政策定义与核心特征
我们认为，《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》是住建部"以人定房、以房定地、以房定钱"要素联动机制顶层设计向地方落地的标志性文件，是南昌市贯彻《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》及《南昌市"十五五"住房发展规划》的年度操作蓝本。此次政策明确将2026年定位为南昌房地产新模式落地的关键启动年，通过年度计量化目标，实现住房供给与人口、土地、资金的精准匹配。
表1：南昌2026年住房发展年度计划核心特征分解表
特征维度 | 具体描述 |
制定主体 | 南昌市住房和城乡建设局 |
文件性质 | 年度发展计划（征求意见稿），属年度操作性文件 |
编制依据 | 住建部建房函〔2024〕20号文、《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》、《南昌市"十五五"住房发展规划》 |
核心机制 | 以人定房、以房定地、以房定钱，"人房地钱"要素联动闭环管理 |
人口锚定 | 2026年度全市城镇常住人口增长约3-5万人 |
住房供应目标 | 全市新建商品住房200万平方米（建筑面积）、1.64万套 |
用地供应目标 | 全市新建商品住宅用地135.4公顷（2,031亩） |
保障房用地 | 2026年实际计划供应配售型保障性住房、保障性租赁住房建设用地0公顷 |
覆盖范围 | 中心城区+外围三县（南昌县、安义县、进贤县） |
六大重点任务 | 住房保障体系、新模式探索、开发融资销售制度、调控政策、品质安全、物业服务 |
资料来源：南昌市住房和城乡建设局《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》
2、出台背景与原因
我们认为，本次计划出台的驱动因素可归纳为三个层次：顶层设计推动、中观市场倒逼、微观痛点回应。住建部2024年〔20号〕文要求各城市于2026年3月31日前公布2026-2030住房发展规划，南昌此次年度计划即为该规划的首个年度抓手；同时，2025年中央城市工作会议和十五五规划明确将"推动房地产高质量发展"单列为重要任务，倪虹署名文章进一步明确"以人定房、以房定地、以房定钱"的方向。
表2：南昌2026住房发展计划出台背景关键事件表
时间 | 事件/文件 | 对南昌的影响 |
2024年2月 | 住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（建房函〔2024〕20号） | 确立年度计划编制制度，要求2026年3月31日前公布2026-2030规划 |
2025年7月 | 中央城市工作会议召开 | 明确城镇化由快速增长转向稳定发展，存量提质增效为主 |
2025年11月 | 《十五五规划建议》将"推动房地产高质量发展"单列 | 为地方编制年度计划提供顶层方向 |
2025年12月 | 住建部部长倪虹《人民日报》署名文章《推动房地产高质量发展》 | 明确六项重点任务，强调以人定房、以房定地、以房定钱 |
2026年3月25日 | 南昌住建局发布《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知（征求意见稿）》 | 14项配套措施落地，为年度计划提供工具箱 |
2026年（拟） | 《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》发布 | 落实"人房地钱"联动机制，明确年度量化指标 |
资料来源：根据住建部、南昌市住建局公开文件及《人民日报》整理
3、2026年度核心目标呈现表
表3：南昌2026年度住房发展核心目标对比表
指标类别 | 全市 | 中心城区 | 外围三县 | 单位 |
城镇常住人口增长 | 3-5 | — | — | 万人 |
新建商品住房供应面积（建面） | 200 | 130 | 70 | 万㎡ |
新建商品住房供应套数 | 1.64 | 1.07 | 0.57 | 万套 |
新建商品住宅用地供应（公顷） | 135.4 | 111.7 | 23.7 | 公顷 |
新建商品住宅用地供应（亩） | 2,031 | 1,675 | 356 | 亩 |
保障性住房用地供应 | 0 | 0 | 0 | 公顷 |
资料来源：南昌市住房和城乡建设局《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》
4、政策原文核心条款呈现
表4：南昌2026住房发展年度计划六大重点任务原文呈现表
任务序号 | 任务名称 | 核心条款原文摘要 | 关键限定/并列条件 |
任务一 | 不断完善住房保障体系 | 全面推行公租房租赁补贴和实物配租相结合的保障制度；以盘活存量为主发展保障性租赁住房；提升保障性住房管理服务水平 | 限定"依申请应保尽保"；遵循"多主体多方式筹集、多渠道多层次盘活"；落实"两级审核、两榜公示" |
任务二 | 探索房地产发展新模式 | 建立部门协作机制，加强"以人定房、以房定地、以房定钱"闭环管理；建立"人、房、地、钱"要素联动机制；加强动态监测预警 | 综合人口变化、家庭结构、城市更新等需求和历史数据 |
任务三 | 改革完善房地产开发、融资、销售制度 | 完善房地产开发制度，落实项目公司制试点；健全房地产融资机制，推进白名单扩围增效；完成现房销售调查研究工作，支持有条件的区域推进现房销售 | "有条件的区域"限定；资金封闭管理；主办银行制试点 |
任务四 | 因地制宜调整优化房地产政策 | 出台房地产调控政策，推动土地精准出让；优化购房补贴政策，实施差异化购房优惠；有效发挥住房公积金支持作用 | 差异化购房优惠针对"不同人群"；支持刚性、激活改善性 |
任务五 | 实施房屋品质和安全管理提升工程 | 建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"；开展高品质住宅项目试点；2026年完成全市25个"好社区"试点建设任务；加强城镇房屋排危整治 | 25个"好社区"试点为年度硬指标；探索集中连片原拆原建模式 |
任务六 | 实施物业服务质量提升行动 | 加强物业服务信息公开，以物业信用评价管理为抓手；扩大专业化物业服务覆盖面；纵向提升至生活服务、健康养老、教育文化、社区商业 | 物业信用评价管理为抓手 |
资料来源：南昌市住房和城乡建设局《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》
二、核心内容解读
1、"人-房-地-钱"要素联动机制拆解
此次政策明确，南昌将2026年城镇常住人口增长3-5万人作为锚点，倒推新建住房需求200万㎡（建面）、新建商品住宅用地135.4公顷（2,031亩），并通过白名单融资展期、主办银行制配置资金资源，形成"人→房→地→钱"的闭环。
表5：南昌"人房地钱"要素联动机制条款解读表
机制环节 | 具体规定 | 深度解读 |
以人定房 | 2026年人口增长3-5万人对应新建住房需求200万㎡（建面）、1.64万套 | 从供给侧改革转向"需求侧锚定供给"，避免盲目供地 |
以房定地 | 商品住宅用地135.4公顷（2,031亩），与2025年实际供应量持平；保障房用地0公顷 | 此次保障房用地"清零"是基于存量盘活路径，而非保障力度下降 |
以房定钱 | 主办银行制试点+白名单扩围增效+项目公司制 | 资金跟着项目走，强化资金封闭管理，对应2025年12月去化周期12.7个月的现实压力 |
动态监测 | 实时监测人口、销售、库存、土地、资金五类指标 | 形成"监测-预警-调控"闭环，对应住建部要求的6月30日、12月31日双向报送制度 |
资料来源：根据《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》整理
2、新旧政策衔接对比（2025 vs 2026）
表6:南昌2025与2026年住房发展年度计划核心要点对比表
对比项 | 2025年计划 | 2026年计划（征求意见稿） | 变化分析 |
编制依据 | 防范化解涉稳风险、推动止跌回稳 | 住建部20号文、《"十五五"住房发展规划》、新模式构建 | 从应急稳市场转向长效机制构建 |
重点任务数量 | 6项（含"防范化解房地产涉稳风险""推动止跌回稳"） | 6项（新增"探索新模式"为独立任务） | 任务定位由"防风险"转向"建模式" |
保障房用地 | 配售型保障性住房续建+保障性租赁住房筹集 | 2026年实际供应0公顷，以存量盘活为主 | 由新建转向盘活存量 |
商品房供应规模 | 未明确总量目标，以项目预售出让计划为主 | 全市200万㎡（建面）、1.64万套 | 首次明确总量量化目标 |
"好房子"建设 | 倡导推动"好房子"建设 | 2026年完成25个"好社区"试点 | 由倡议升级为可考核硬指标 |
现房销售 | 审慎稳妥推动现房销售 | 完成现房销售调查研究，支持有条件区域推进 | 由"研究"转向"区域试点" |
城中村改造 | 推进32个城中村改造 | 探索集中连片原拆原建模式 | 由项目化推进转向模式探索 |
资料来源：南昌市住房和城乡建设局《南昌市2025年住房发展年度计划》（2025年6月24日）、《南昌市2026年住房发展年度计划（征求意见稿）》
3、政策要点总结
我们认为，2026年计划相比2025年体现出四大跃迁:
• 供应总量精准管控：首次明确200万㎡（建面）总量目标和135.4公顷（2,031亩）用地目标，告别"以供定需"的粗放模式；
• 保障房用地零供应回归市场化：年度新增用地为0公顷，强调以存量盘活、租赁补贴、收购存量商品房等方式实现"应保尽保"；
• 现房销售从研究转向区域试点：与十五五规划建议"推进现房销售制"方向一致，南昌将成为中部地区现房销售有序试点的代表城市；
• 好房子从倡议升级为硬指标：25个"好社区"试点+品质提升工程构成2026年度可量化考核的KPI。
三、试点实践与案例分析
1、南昌"高质量健康发展通知"配套细则
需要说明的是，南昌住建局已于2026年3月25日发布《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知（征求意见稿）》，构成2026年度计划的工具箱。
表7：南昌2026年房地产高质量发展14项配套措施关键条款表
类别 | 条款序号 | 核心措施 | 影响 |
高品质供应 | 1 | 推行"竞品质""竞方案"土地出让方式，生态园林、清洁能源、绿色建材纳入建设协议书 | 引导房企从拼地价转向拼品质 |
容积率优化 | 2 | 公共活动用房（产权归全体业主）不计容；满足停车配建最低标准的地上停车空间不计容 | 释放公共空间，改善居住体验（规划口径） |
凸窗政策 | 3 | 允许客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间设置凸窗（厨房、储藏间、杂物间除外）；转角凸窗长短边洞口之和不受限 | 提升营销口径得房率，规划口径不变 |
品质提升 | 4 | 首次批准上市的高品质住宅试点项目，执行赣建房〔2025〕14号文优化计容规则 | 与江西省级品质提升行动衔接 |
装配式奖励 | 5 | 装配式建筑面积不低于地上总面积40%，且不低于江西省装配式建筑评价标准基本级；可获3%容积率奖励 | 推动绿色建造，奖励容积率不计入成交地块容积率核算 |
阳台公建化 | 6 | 立面公建化统一封闭阳台，按水平投影面积1/2计算计容建面 | 影响营销口径得房率，规划口径仍按1/2计入 |
个税退税 | 7-9 | 2026-2027年换购住房可享个税退税 | 释放改善性需求 |
商业首付 | 10 | 商业及商住两用房最低首付比例降至30% | 优化置业成本 |
公积金支持 | 11 | 绿色住宅公积金贷款额度提升10% | 引导绿色建造（注：本文不展开贷款细节） |
商务楼宇转换 | 13 | 支持存量商务楼宇功能转换，主体不变、产证性质不变 | 盘活存量 |
融资支持 | 14 | 白名单项目可在原贷款银行展期5年 | 缓解房企流动性压力 |
资料来源：南昌市住房和城乡建设局《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知（征求意见稿）》，2026年3月25日
图1：南昌2026年房地产高质量发展14项措施分布概念图
2、其他重点城市2026年住房发展计划对比
表8:南昌、深圳、成都2026住房发展年度计划核心指标对比表
维度 | 南昌（2026征求意见稿） | 深圳（2026正式版） | 成都（2025计划+2025年7月新政） |
新建商品住房供应规模 | 200万㎡（建面）、1.64万套 | 持续推动优质项目入市，未公布总量 | 12万套、约1,560万㎡（建面） |
保障性住房供应 | 用地0公顷，以存量盘活+租赁补贴 | 建设筹集3万套（间）、供应4万套（间） | 续建配售型不少于7,000套（间），新增筹集保障性租赁住房1万套（间） |
好房子建设 | 25个"好社区"试点+高品质住宅项目试点 | "好房子""好小区"建设，未来社区试点 | 高品质住宅试点项目常态化申报 |
现房销售 | 完成调查研究，支持有条件区域推进 | 推进新建商品住房预、现售移动端办理 | 鼓励现房销售（公积金上浮20%） |
城中村改造 | 探索集中连片原拆原建模式 | 加快拆除新建类项目，新增整治提升项目 | 推动安置房统筹住房上市 |
要素联动机制 | "以人定房、以房定地、以房定钱"闭环 | "人、房、地、钱"要素联动 | "人房地钱"+土地"三色"管理机制 |
资料来源：各市住建局公开文件--南昌为2026年征求意见稿；深圳为2026年正式版（深圳市住房和建设局，2026年5月15日发布）；成都为2025年计划（2025年4月2日）及成住建发〔2025〕86号文（2025年7月21日）
四、关联辨析与趋势展望
1、关联概念辨析
需要说明的是，"好房子"是住建部国家层面提出的强制性方向标准，与江西省、南昌市层面的"高品质住宅"地方试点概念存在显著差异，不可混用。
表10：相关概念辨析表
维度 | 住房发展规划 | 住房发展年度计划 |
发文层级 | 住建部要求各城市编制 | 地方住建局年度编制 |
时间跨度 | 2026-2030年（5年） | 1年 |
约束力 | 中长期纲领性 | 年度操作性，每年3月31日前公布 |
覆盖内容 | 总量目标、结构、保障房比例 | 年度供应套数、面积、用地 |
量化指标 | 5年累计目标 | 年度细化目标 |
维度 | 好房子（住建部国家标准方向） | 高品质住宅（地方试点概念） |
发文层级 | 住建部、十五五规划建议明确 | 江西省赣建房〔2025〕14号文+南昌地方试点 |
性质 | 国家强制性标准方向 | 地方试点性扶持政策 |
核心标准 | 安全、舒适、绿色、智慧 | 生态园林、清洁能源、绿色建材、绿色施工、运维服务 |
覆盖范围 | 全国新建民用建筑全面执行绿色建筑标准 | 限于试点项目，享受计容优惠 |
政策工具 | 全过程监管、品质提升工程 | 容积率奖励、公积金额度上浮 |
资料来源：根据住建部、江西省、南昌市公开文件整理
2、市场评价与风险提示
表11：南昌2026住房发展计划相关风险评价表
风险类型 | 问题描述 | 潜在后果 | 规避建议 |
产权登记风险 | 凸窗、阳台公建化封闭面积按水平投影1/2计入计容建面，但营销口径与产权口径存在差异 | 购房者预期得房率与产权证面积不符，引发交付争议 | 销售合同明确标注产权口径建面与营销口径赠送面积；产权口径得房率不得宣传超100% |
违建拆除风险 | 业主自行拆除阳台分隔门或改造凸窗形成事实违建 | 房屋安全管理整治时面临拆除 | 严格执行施工图设计文件，业主改造前需取得规划许可 |
结构安全风险 | 装配式建筑3%容积率奖励可能导致部分项目超容积率 | 结构受力变化、安全隐患 | 严格执行《江西省装配式建筑评价标准》（DBJ/T36-073-2026）基本级要求 |
消防安全风险 | 公共活动用房不计容、地上停车不计容可能导致建筑形态调整 | 消防通道、应急疏散通道受影响 | 严格按消防设计规范审查 |
交付维权风险 | 白名单项目展期5年，可能延长项目交付周期 | 购房者交付时间预期与实际偏差 | 严格执行预售资金封闭管理；推进现房销售试点；落实主办银行制 |
资料来源：基于政策条文综合整理
3、政策影响分析
总结来看，2026年计划对各方主体形成差异化影响:
• 对房企：拿地策略需转向高品质赛道，"竞品质""竞方案"取代单纯竞地价；融资白名单展期5年带来流动性窗口，有助于房企度过2025年12月去化周期12.7个月的存量消化期；
• 对购房者：换购个税退税（2026-2027）+商业首付30%+公积金额度上浮10%（绿色住宅）三重组合释放改善性需求；25个"好社区"试点提升居住品质预期；
• 对市场：从总量控制转向供需精准匹配，200万㎡（建面）供应目标与2025年199.32万㎡（建面）成交基本匹配，但年末210.92万㎡（建面）库存仍需持续消化。
4、发展趋势研判
我们认为，南昌2026住房发展年度计划折射出三大趋势，但需明确各自的假设前提与不确定性:
• 趋势一：南昌将成为中部地区"人房地钱"机制落地样板。假设前提是住建部20号文顶层设计的延续以及《南昌市"十五五"住房发展规划》如期发布；不确定性在于人口实际增长能否达到3-5万人的预测区间。
• 趋势二：现房销售有望2027年在部分区域试点扩围。假设前提是2026年完成现房销售调查研究、主办银行制和项目公司制有效落地；不确定性在于资金封闭管理细则的执行力度，以及白名单项目展期5年带来的资金占用对现房销售模式的挤出效应。
• 趋势三：好社区/好房子双轮驱动将成竞争主线。25个"好社区"试点+高品质住宅项目试点形成双轮驱动，预计将重塑南昌房地产竞争格局；风险提示在于地方财政对25个好社区试点资金支持的可持续性，以及"好房子"国家标准与江西省"高品质住宅"地方标准衔接的执行细则尚待出台。
从这里可以看出，南昌2026年度计划是"以人定房、以房定地、以房定钱"在中部省会城市的首次系统化年度实践，其落地效果将对周边武汉、长沙、合肥等城市2026年规划编制形成示范效应。我们将持续关注计划征求意见稿正式发布、配套14项措施落地节奏，以及25个"好社区"试点名单公布等关键节点。
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