南昌东湖区落选背后,典型市中心缘何被新区赶超

很多人不理解,南昌东湖区这个地方,从地图上看就在市中心,地铁线路密集,商业配套也不差,怎么就落选了百强区,这事听起来挺意外,但你要是真的在南昌待过一段时间,或者稍微了解一下这些年新区的发展速度,就会明白这事其实一点都不意外,因为东湖区身上藏着一个很多老城区都在经历的困境,这个困境不是说它变差了,而是它停在了原地,而别人在狂奔。

东湖区不是没有底子,老商业街、老机关单位、老学校都在这里,但问题就出在这个＂老＂字上,它的繁华是存量的繁华,不是增量的繁华,你去那些街道走一圈就能感觉到,店铺还是那些店铺,人流还是那些人流,整个区域给人的感觉就是维持现状,没有什么新东西冒出来,而红谷滩、九龙湖这些新区就不一样了,写字楼一栋一栋起来,企业一批一批进来,年轻人往那边扎堆,这种对比一拉开,老城区的短板就藏不住了。

有人会说,东湖区的位置这么好,怎么可能竞争不过新区,这话听着有道理,但其实忽略了一个关键问题,位置好不等于发展空间大,老城区的地都是零散的、被分割的,想搞一个大项目得拆迁、得协调、得等各种审批,周期长、成本高,而新区那边就简单多了,一片空地直接规划好,路网一次性铺开,企业进来就能用,效率完全不是一个级别。

更重要的是,东湖区的产业结构已经固化了,商业服务业占大头,但这些行业的产值天花板本来就不高,你开再多餐馆、商场,对GDP的拉动作用也有限,真正能把经济体量做大的是制造业、高新技术产业、总部经济,这些东西东湖区不是不想要,是没条件承接,地不够、环境不适配、政策倾斜也不在这边,企业自然往新区跑,这不是谁的错,是城市发展到这个阶段的必然结果。

很多人觉得百强区就是看经济总量,其实不完全是,现在的评选体系更看重增长潜力和产业质量,一个区哪怕现在规模不大,但只要增速快、新兴产业占比高、营商环境好,排名就能往上冲,反过来说,一个区哪怕底子厚,但增长乏力、产业老化、人口外流,那就很难守住位置。东湖区的问题就在这,它不是变穷了,是没有新的增长点,年轻人留不住,企业不愿来,财政收入虽然稳定但增长慢,这种状态在评选里就不占优势。

你看那些能进百强的区,基本都有一个共同特点,要么有强产业支撑,要么有大项目落地,要么有明确的政策红利,红谷滩有金融商务区、有高铁站、有省级新区的招牌,九龙湖有大片开发空间、有新的产业布局,这些都是实打实的加分项,而东湖区拿得出手的还是老一套东西,这个差距不是一两年能补回来的。

话说回来,东湖区落选不代表它就没价值了,老城区有老城区的活法,它不需要跟新区比规模、比增速,它的优势在于文化底蕴、在于生活配套的成熟度、在于那些住了几十年的居民对这片土地的认同感,这些东西是新区短期内造不出来的。

真正的问题是怎么把这些软性优势转化成发展动力,比如搞文旅、搞城市更新、搞特色街区,让老城区有新内容,让人们愿意来、愿意留,而不是只把它当成一个怀旧的符号,如果能找到这条路,东湖区未必要跟新区拼硬指标,它可以有自己的定位和节奏。

小贴士：去南昌玩的话,东湖区还是值得逛逛的,八一广场、胜利路步行街、百花洲那一片都挺有味道,只是别指望它有新区那种高楼林立的气势,老城区的好处在于烟火气足、生活方便,吃东西选择多,住宿也比新区便宜,适合想感受本地生活的人。