[基本案情]
2009年4月7日，某乙村委会与王某青（即本案原告）签订《某某镇某某村农房拆迁安置补偿协议》，根据上述协议，王某青获得了某某镇安置房面积共计245.99㎡，房号分别为**-**-**（108.05㎡）和**-**-**（137.94㎡）的两套房屋。
2016年1月10日张某（甲方）、余某兰（本案被告）、王某青（丙方）、陈某（丁方）共同协议，本着平等自愿、协商一致的原则，就南昌市西湖区某某村原王某青名下19栋2单元301时108.05平米的安置房（2014年12月1日过户于张某名下）买卖达成协议，并签订《房屋买卖协议》约定：一、甲方将南昌市西湖区某某村（原王某青名下**栋**单元**室）的安置房卖于乙方，价款为叁拾玖万元。二、甲方确保本协议的房屋产权没有任何争议和纠纷，如该房屋存在其他争议和纠纷，乙方可以选择退房，甲方无条件赔偿乙方违约金六万元，同时无条件按本协议价款自交款之日两分利息承担对乙方的损失，如有装修，甲方无条件全额承担装修损失。三、丙方、丁方对本协议进行见证和担保，对本协议的履行对乙方进行担保。四、本协议签订之日办理过户手续，同时支付购房款叁拾玖万元。
2016年1月11日余某兰通过银行转账的方式分八笔向张某支付上述房款39万元。同日，张某向余某兰出具收条一份，载明：今收到余某兰购房款（西湖区**村**栋**单元**时108.05㎡）叁拾玖万元。
某丙村委会向余某兰出具某某村拆迁还建房分配确认书，载明：经公平、公正、公开组织抽签，确认你已分配还建房一套，总面积108.05㎡，其栋号、单元及房号为**栋**单元**号**.05㎡。2016年余某兰收房后，对该房屋进行装修并居住至今。
另查明，根据证人陈某、陶某刚的证言及各方当事人的当庭陈述，王某青、张某、余某兰及案外人陈某四人之所以签订《房屋买卖协议》并约定案涉安置房由张某出售给余某兰，系因王某青为失信被执行人，无法通过银行转账的方式收取余某兰的房款，并由王某青本人到某乙村委会办理相关变更手续。此外，王某青与张某之间存在其他经济纠纷。
原告王某青向一审法院起诉请求：1.判令余某兰返还王某青所有的坐落于南昌市西湖区**路**号某某**栋**单元**室的拆迁安置房；2.判令余某兰支付王某青自2016年1月至起诉之日的房屋使用费97000元（每月按1000元计算）；3.本案诉讼费由余某兰承担。[原告王某青认为]
一、一审判决认定《房屋买卖协议》合法有效，属法律适用错误。
首先，案涉房屋性质及转让受法定限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定，集体土地上的安置房仅限本集体经济组织成员享有使用权，不得向非集体成员转让。余某村民，无权取得案涉房屋使用权，相关转让行为违反法律强制性规定，应属无效。
其次，安置房未办理产权登记，转让行为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案涉房屋系拆迁安置房，至今未办理产权登记，王某青亦未取得不动产权属证书。余某兰与张某签订的《房屋买卖协议》违反该禁止性规定，依法应认定无效。
最后，一审法院忽视交易实质，错误认定协议效力。一审判决仅以协议“形式合法”为由认定其效力，但未审查交易实质。根据证人证言及王某青提交的《关于请求办理房屋过户手续的申请》，案涉房屋转让系因王某青为失信被执行人，无法直接收取房款而借张某名义操作。该交易实为规避法律的行为，损害集体土地管理制度，依法不应受保护。
二、一审判决认定事实不清，未查明房款实际归属。首先，余某兰支付房款对象错误。根据《房屋买卖协议》，房产所有人是王某青，但余某兰实际向张某支付39万元。张某未提交证据证明其有权代收房款，且王某青与张某之间存在其他经济纠纷，一审法院未查明房款是否实际归属王某青，直接认定协议履行完毕，属事实认定错误。
其次，王某青未收到房款，有权主张物权返还。王某青已提交证据证明其未收到任何购房款项，余某兰占用房屋长达九年未支付任何费用，严重侵害王某青合法权益。一审法院以“可另行主张”为由驳回诉请，加重王某青诉累，违背公平原则。
三、余某兰无权占有房屋，应支付使用费。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物及赔偿损失。余某兰基于无效协议占有房屋，构成无权占有，依法应返还房屋并支付占有期间的使用费。一审法院以“协议有效”为由驳回该项诉请，显失公正。
[二审法院认为]
本案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖协议》的效力如何认定；2.余某兰是否应返还案涉房屋并支付房屋使用费。
关于争议焦点一，本案诉争房屋系在农村集体土地上所建的村民安置房。《中华人民共和国土地管理法》及国务院的相关通知对此类房屋均有规定，农村的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。余某兰虽然不是城市居民，但也不是某某村村集体组织成员，根据房地一体原则，余某兰与王某青签订的《房屋买卖协议》的标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。该宅基地使用权是本农村集体组织成员享有的权利，非农村集体组织成员无权取得。依据上述规定，王某青作为某某村村民将其安置房出售给余某兰的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。一审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，确有不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二，王某青主张因《房屋买卖协议》无效，案涉房屋应当予以返还。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
本院认为，虽案涉《房屋买卖协议》无效，但案涉安置房属于上述法律规定中“不能返还或者没有必要返还”的财产。首先，《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且合同已经履行多年，余某兰在取得房屋之后亦对房屋进行装修并居住，余某兰的生存利益应得到保护。其次，王某青于拆迁时分配到了两套房屋，王某青出售的是其多余农村住宅，这表明王某青并不以案涉房屋为其居住保障。最后，余某兰取得房屋时经所在某某村村委会出具《某某村拆迁还建房分配名额确认书》，得到某某村村委会的认可，余某兰取得房屋并未损害集体组织的利益。综上，虽案涉《房屋买卖协议》无效，但保持现状、房屋不予返还，更符合双方房屋买卖时的真实意图。另外，王某青在协议签订多年之后，向法院主张合同无效而提起返还原物之诉，其行为严重违背诚实信用原则，若判决返还房屋，将助长市场经济活动中不讲信誉、为追求利益最大化而置他人利益而不顾的现象，且明显与合同无效后果条文设立的目的不符。因此，在余某兰无需返还诉争房屋的前提下，王某青也无需返还购房款，亦不存在折价补偿的问题。故对王某青要求余某兰返还房屋、支付房屋占用费的请求，本院不予支持。
[法院裁判] 南昌市中级人民法院（2025）赣01民终1685号判决书驳回王某青的全部诉讼请求。
[律师点评]诚信原则是民法的帝王原则，虽然本案原被告买卖农村安置房是违法的，但原告明知违法时隔九年之后起诉要求退回房屋，严重违反诚信原则，其目的不应被支持，否则是在鼓励不诚信。其次，原告有两套房屋，虽出售了一套，但不会因此无房可住，威胁其生存权益。一二审法院据此驳回原告返还房屋的诉请，维护了诚实信用原则，堵住了极个别类似原告滥用法律漏洞谋取私利的空间，也体现了民法典禁止权利滥用的原则。
