南昌中山路传统商圈租金连续下调,九龙湖片区商铺招租公告刚贴出就被抢

南昌中山路这个地方,很多老南昌人都知道,以前那是真正的黄金地段,租金贵得吓人,商户挤破头想进来,但这两年你去看,店铺空置率越来越高,房东开始主动降租金,有的铺子降了三成还租不出去,这不是某一家的问题,是整条街的问题,你站在中山路上往两边看,关门的店比开门的还多,招租的牌子一个挨一个,这景象让人想起一个词,就是＂时代变了＂,不是说这地方不行了,是这种商业模式本身出了问题。

传统商圈的逻辑很简单,人流就是钱流,只要地段好、人多,生意就能做起来,但这套逻辑现在不太灵了,因为人流的质量变了,以前逛街的人是带着消费目的来的,现在逛街的人更多是闲逛、打卡、拍照,真要买东西他们会掏出手机下单,线下店铺对他们来说更像是一个体验场所而不是交易场所,你租金再便宜,这个底层逻辑不变,生意就很难做,所以中山路那些老商户,不是不努力,是他们面对的市场本身就在萎缩。

九龙湖片区这边完全是另一个画面,商铺招租公告刚贴出来就有人抢,租金不仅没降反而还在涨,这个对比太明显了,明明都在南昌,距离也不算远,为什么差别这么大,很多人说是因为九龙湖是新区、人口在增长、配套在完善,这些都对,但都是表面原因,真正的原因是九龙湖那些商铺抓住了一个东西,一个中山路没抓住的东西,就是生活半径。

九龙湖的商业不是靠外来人流支撑的,是靠周边三公里范围内的居民支撑的,这些居民每天要买菜、要吃饭、要接孩子放学、要喝杯咖啡,他们需要的不是逛街体验,是生活便利,所以你会看到九龙湖那些商铺,卖的不是大牌、不是网红产品,卖的是早餐、快剪、水果、社区超市,这些东西线上没法替代,这些东西必须在家门口才有价值,所以租金贵不贵不是问题,问题是你能不能成为别人生活的一部分,九龙湖的商铺租得出去,就是因为它们已经嵌入到周边居民的日常生活里了。

这两个地方的对比,其实说的是一个更大的事,就是商业的底层逻辑在改变,以前做生意靠的是地段,现在做生意靠的是场景,中山路那种传统商圈,它的场景是＂逛街购物＂,但这个场景已经被线上购物和购物中心瓜分得差不多了,九龙湖那种社区商业,它的场景是＂日常生活＂,这个场景线上抢不走、购物中心也替代不了,因为生活是需要在家门口发生的,你不可能为了买个菜开车去十公里外的大商场,也不可能每天点外卖解决三餐。

所以你会看到一个现象,那些离居民区远的商铺越来越难租,那些在居民区楼下的商铺越来越抢手,不是说传统商圈就一定要死,而是它们必须找到新的场景,比如变成文化街区、变成夜经济聚集地、变成某种特定人群的聚集地,但这个转型很难,因为商圈一旦形成惯性,调头的成本比重新建一个还高,中山路现在面对的就是这个困境,它想转型,但不知道往哪转,而九龙湖根本不用转,因为它一开始就长对了。

如果你在南昌想开店,别只盯着传统商圈的低租金,先去看看周边三公里有多少常住人口,这些人每天的生活动线是什么,你的店能不能成为他们动线上的一个必经点,如果答案是肯定的,贵一点的租金也值得,如果答案是否定的,再便宜的租金也是坑,商业的本质已经不是流量了,是留量,是能不能让顾客觉得＂没你不行＂,想明白这一点,你就知道该在哪开店了。