南昌楼市的魔性表现，很多板块房价还不如小县城？
最近，集中走访了不少中介门店，主要集中在红谷滩区和部分新建、象湖板块。以前主要都在关注新房，对二手房市场的了解不太深，但这次跟很多中介老板、店东聊完，也看了不少非典型房源，认知也彻底刷新了。
一方面是让人瞠目的房价的下限，之前也知道部分板块二手房价格跌到了三四千、四五千块钱，但知道和感知是两码事，当我真的亲眼看到这些房子，听到中介朋友聊到那些交易背后的故事，房东的叹息、无奈、无力，当然也有无感的，才算是真的领会到了楼市的残酷、魔性。
NO.1
南昌房价两极分化，次新房卖出“白菜价”
但更让人深思的，是南昌身为一座二线城市，一个中东部省会城市，房价为何会如此拉垮？如此两极分化？一边是两三百万的房子卖得飞起，另一边是三四十万就能买套还不错的三居室，并且不是那些老城区老破小，而是大量的次新商品房。
这些房子本身条件不差，地段也谈不上有多偏，像新建城、象湖新城、象湖滨江这些板块，基础的生活配套其实都还挺完善的，到市中心的通勤距离也不远。新建城、湾里，到红谷滩开车就十几分钟；象湖新城、象湖滨江到朝阳也就是一脚油门的事儿。居住环境、生活配套绝对说得过去，房价怎么就变成了白菜呢？
NO.2
供需严重错配，福利房拖累整个板块行情
答案就是供需错配，严重的供需失衡。不只是当年盲目搞新区扩张的问题，另一个重要因素就是大量单位集资房、福利房“作怪”，不仅购入价格极低，而且规模惊人，还可不加任何限制的交易流转，严重干扰所在板块楼市的正常运行，这种负向影响已经外溢到周边板块，甚至严重拖拽南昌楼市“止跌企稳”的大行情。
这类房子土地成本基本为0，就建安费、设计费、税费等成本加起来不过三四千，然后按此价定向卖给本来就不缺房子的那群人，全变成了“投资客”持有，成片的闲置资产，构成了实质性的资源浪费，一旦楼市进入下行通道，就会有人绷不住套现离场，出现大量降价抛售。
反正成本低，有巨大的让利空间，所以才会有一个敢比一个低的价格，把原本并不算差的地段拉下水，你让这些板块正常的商品房怎么卖？价格怎么稳？如何推进招商引资，让更多市场资本参与板块的持续开发建设？
最可怜的还是那些花一万多价格“高位接盘”的普通家庭，很多房子早已经资不抵债，还要背负几十年的还贷压力。这种情况并非板块个例，只是规模体量和影响大小不同而已。话到至此，多的就不讲了，一切都交给历史去总结吧。
NO.3
低价房源成交火热，看见楼市另一基本面
另一个打破认知的，是这些低价的房子交易量远比我想象的要大得多，像新建城一个月随随便便卖大几十，甚至上百套，包括其它板块同类型低价房源、老城区一些地段条件较好的老小区，成交都很活跃。
我平时多在关注“一江两岸”和各主城板块的主力新盘，已经习惯了动辄一两万，月均销售几十套的行情，最大的感受就是——都在抱怨大环境不好，又都在花大价钱买房！目之所及都是时代的荣光，却忽略了底层人民的挣扎。
但现在来看，不管是新板块还是老城区，只要有相对完整的基础生活配套做保障，房子卖相还不错，价格合适，中介的带看量都不低，成交并不难。话不好听，当下社会“穷人”依然是基本盘，低总价的房子还是重要的基本面。
NO.4
新房端“止跌企稳”，二手房压力依旧巨大
当然，我并非在故意唱衰房价，南昌楼市在上半年也出现了“小阳春”行情，尤其是新房市场，在“精准供地”策略的护佑下，大部分新盘去化都挺不错的，基本盘算是稳住了。
但二手房市场的泄压还远谈不上结束，挂牌量接近9万套，并且结构复杂，去化周期长达28个月，虽然房价下跌的空间不大，但也很难看到房价修复的信号（老百姓收入不见好，二手房价格不稳住，解决不了根本问题）。
而对于当下购房者，尤其是对广大低收入群体来说，用最低的成本解决刚性需求，又是幸运的，这房价日后就算跌还能跌到哪里去？
NO.5
房东要调整心态，卖房需要严肃认真对待
对持有闲置房产，想要脱手的房东来说，一定要转变思路，调整好心态。要明白现在的买家不会轻易买房，卖家也很难轻松卖掉房的现状，要清楚自己房子所在板块的供需关系、量价矛盾，如何建立自身竞价优势……
总之，如今“卖房”要像“买房”一样认真对待，尊重市场，选好队友，价格其实只是一方面，要相信专业和团队的力量。
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