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地块基本信息：低密纯住+高配建，定位改善型社区
赣自然资网交地〔2025〕AJ018号地块（宗地编号DAJ2025035）位于南昌县小蓝南路以南、莲西大道以西，用地面积40279平方米（约60.42亩），土地用途为普通商品住房用地（二类城镇住宅用地），出让年限70年。
该地块规划指标明确：容积率1.0＜FAR≤1.6，建筑密度≤32%，绿地率≥40%。这意味着项目将打造低密度、高绿化的居住环境，符合当前市场对改善型住宅的需求趋势。
总建面约64447平方米，按此计算，楼面地价为2916元/㎡，与起始价一致，溢价率为0%，由南昌县文投房地产开发有限公司以底价18790万元竞得。
配建要求严苛，凸显“全龄友好”导向
该地块除常规住宅开发外，还承担重要社会功能。根据出让条件，须同步建设：
不少于130㎡的物业用房
不少于300㎡的养老服务用房
尤为关键的是，养老服务用房需与住宅首期同步规划、同步建设、同步验收、同步交付，且建成后产权无偿移交政府指定部门统一管理。
这一要求体现了南昌县在城市更新中强化“适老化”配套的政策导向，也意味着开发商需在产品设计初期就统筹考虑公共服务空间布局。
区位价值解析：老城芯+学铁商全维配套
该地块地处南昌县传统核心区——莲塘板块，近期已完成全面拆迁，具备“熟地开发”优势。
东侧紧邻莲塘一中，是南昌县顶尖学府，教育资源优势显著；南侧已建成一德书香上园、金色学府等成熟住宅小区，生活氛围浓厚。
交通方面，距离地铁3号线沥山站约1公里，虽非严格意义的“地铁上盖”，但步行可达范围内，具备一定轨道交通便利性。
更重要的是，区域路网正在升级。据规划，小蓝南路将西延直通迎宾中大道，彻底打通断头路，大幅提升地块与主干道的连通效率。
市场对比：底价成交反映县域楼市理性回归
该地块以311万元/亩的起始价成交，折合楼面价2916元/㎡，未产生溢价。这一结果需置于当前南昌土地市场整体环境中理解。
2025年末南昌土拍呈现“冷热不均”特征：红谷滩九龙湖、八一广场等核心区域地块虽以底价成交，但均有国资托底；而东湖区起凤路地块则因配建多、利润薄直接流拍。
在南昌县范围内，近期成交的住宅用地普遍由地方平台公司接手。除本宗地由南昌县文投竞得外，象湖滨江地块亦由南昌县城投以1.89亿元底价拿下。
这表明，在市场信心尚未完全恢复的背景下，地方国企正成为稳定土地市场的关键力量，尤其在非核心区，民企参与意愿明显不足。
对比2025年3月青山湖区DACJ2025001地块（楼面价约3400元/㎡），本宗地2916元/㎡的楼面价处于合理区间，为未来售价预留了一定空间。
产品预判：低密改善盘+公建立面，重塑区域天际线
基于1.6的容积率上限和32%的建筑密度限制，项目大概率规划为小高层+洋房组合，主打100–140㎡建面的三至四房改善户型。
值得注意的是，出让文件特别要求：“沿莲西大道一侧居住建筑须立面公建化处理”，且整体风格需“现代简洁、虚实有致、规整有序”，并符合南昌县城市色彩专项规划。
这意味着临主干道的楼栋将采用石材、铝板或高品质涂料，弱化阳台栏杆等住宅元素，呈现类写字楼的简洁立面，提升城市界面形象。
同时，40%的高绿地率将支撑打造中央景观园林、林荫步道、多功能活动场地等，结合300㎡养老用房，形成“全龄友好”社区生态。
区域前景：老工业区转型，莲塘迎来品质升级窗口
该地块所在片区，是莲塘老工业区城市更新的重要一环。随着厂房搬迁、土地平整完成，区域正从“生产空间”向“生活空间”转变。
莲塘作为南昌县行政、教育、医疗中心，长期存在优质住宅供应不足的问题。现有小区多为2010年前后开发，产品老化，缺乏现代化社区配套。
DAJ2025035地块的开发，有望填补区域低密改善型产品空白，带动周边二手房价值重估，并推动莲西大道沿线城市面貌升级。
此外，南昌县“十四五”规划明确提出强化莲塘核心功能，完善公共服务设施。该地块配建的养老用房正是这一战略的微观体现。
投资价值研判：安全边际高，但去化周期存挑战
从投资角度看，该地块具备两大优势：一是总价可控（1.88亿元），适合地方平台公司操盘；二是楼面价较低，按当前莲塘新房均价7000–9000元/㎡测算，理论利润率仍可观。
然而，挑战同样存在。南昌县2025年新房库存周期较长，且莲塘板块近年新增供应集中，竞争激烈。项目能否快速去化，取决于产品力与营销策略。
考虑到受让方为南昌县文投，其背后有政府资源支持，在获取开发贷、协调配套落地、甚至潜在团购等方面具备天然优势，降低了开发风险。
长远看，随着小蓝南路贯通、地铁3号线客流培育及莲塘一中持续吸引学区需求，地块价值有望稳步释放。
