【案例实务】房屋交付存质量瑕疵,南昌一开发商拒绝维修整改被判赔
马年新春佳节之际，南昌陈先生心中的一块石头终于落下。历经数年的艰难维权，他与南昌某置业有限公司的房屋买卖纠纷终于尘埃落定。因开发商在交房时存在质量瑕疵，且屡次拒绝维修整改，导致陈先生无法正常收房。无奈之下，陈先生怒告开发商。近日，南昌市中级人民法院作出终审判决，判令开发商赔陈先生X万元。据悉，这是江西首例法院判决支持业主此类赔偿诉求的案件。 尽管官司最终胜诉，但长达数年的维权之路让陈先生的损失已无法简单用金钱估算和弥补。回想一路走来的艰辛与波折，他的笑容里带着一丝苦涩与无奈。他说，打这场官司，不为别的，只为讨一个公正的说法。 2018年6月16日，原告陈先生与被告南昌某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以120万余元的总价购买被告开发的位于南昌X住宅小区X楼X 号房，原告以首付+商业贷款形式按合同约定支付全部购房款。该合同对商品房以及相关设施设备交付条件、交付时间和手续，以及商品房质量及保修责任等进行了约定。 在验房过程中，陈先生发现房案涉房屋客厅地面、墙面、飘窗等存在质量及瑕疵问题，且房屋窗户铝合金翘裂变形，原告陈先生多次要求被告根据合同约定整改修复后再交付遭到拒绝。案涉房屋不符合交付条件，被告一直拒绝整改，导致其无法收房。 陈先生认为，被告开发商的行为已构成严重违约，应依法承担原告承担逾期交房的责任及逾期修复违约赔偿责任。被告开发商认为，案涉房屋满足交付条件，被告履行了交房义务，不存在逾期交房的情况，不承担逾期交付责任。案涉房屋在交付前已经竣工验收合格。被告交付的房屋质量合格。不存在质量问题，更不影响原告的正常使用。双方为此发生纠纷，陈先生将开发商怒告法庭并要求赔偿。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。针对陈先生的主张，被告某置业公司抗辩称其如期交房并通知了陈先生办理交房手续，符合合同约定，履行了主要义务，但在验房过程中，陈先生认为房屋存在许多质量问题遂拒绝收房，要求开发商整改，现案涉房屋已整改完毕并交付。据此，陈先生主张某置业公司逾期交房无事实、合同依据，本院不予支持。关于原告陈先生主张被告某置业公司向其支付房屋买卖违约赔偿金的问题。依据陈先生提交的《房屋保修事项记录单》、《客户接房确认表》及房屋照片等证据证实，案涉房屋墙面、铝合金窗等处在交房时存在一定质量瑕疵。故综合考虑案涉合同对于交房时间、交房宽展期及质量瑕疵修复期的约定，并结合房屋交付具体情况及守约方自身的止损义务等情节，本院酌情确定某置业公司向陈先生支付逾期修复违约金X万元。 一审判决后，被告某置业公司不服向南昌市中级人民法院提起上诉。二审法院认为，一审法院基于案涉合同对于质量、维修期限等约定，结合房屋交付具体情况及守约方自身的止损义务，酌定开发商向陈先生支付逾期修复违约金X元，并无明显不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依法驳回某置业公司的上诉，维持原判。（文中人物系化名）· 河南濮阳案例：开发商交付的房屋存在质量问题且长期不修，法院认定其应承担修复费用及损失，判决赔偿3万元（含鉴定费）。·湖南长沙案例：开发商交房时业主发现问题并要求整改，但其拖延维修近一年半。法院认定开发商违约，酌定赔偿业主损失1.5万元。·湖南岳阳案例：因房屋质量不达标及开发商维修不彻底，导致业主长期无法收房。经法院调解，最终由开发商赔偿业主逾期交房违约金及质量损失共计8万余元。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十条： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。1. 适用前提：该条款适用于房屋存在一般质量问题（如裂缝、空鼓、渗漏等），而非主体结构不合格或严重影响居住的严重问题。2. 核心权利：若开发商在保修期内（通常为防水5年、装修2年等）拒绝或拖延维修，业主有权自行维修，并由开发商承担修复费用及修复期间产生的其他损失（如租房费、误工费、交通费、房屋闲置损失等）。 北京市盈科（南昌）律师事务所 熊晓生律师 专注房地产、建设工程、商业管理、企业合规、劳动工伤等民商事、刑事辩护领域法律事务。联系电话：13155807839（微信同号）。
