“第五代住宅”抬板小区要来了!南昌发布楼市新政
- 2026-03-31 23:28:44
近日南昌住建局发布了《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知（征求意见稿）》，共计三部分十四条内容。下面我们做一个简单的拆解
一、支持高品质住宅建设
1.推进高品质住宅项目用地出让。结合区域市场需求、房屋库存等情况，完善土地出让与房屋库存去化周期挂钩机制，有力推进土地精准出让。在商品房用地出让环节，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式，以安全舒适绿色智慧的“好房子”为目标，将生态园林设计、清洁能源利用、绿色建材、绿色施工、运维服务等内容纳入高品质住宅项目建设协议书，建设协议书随同土地出让方案一并公告，土地竞得人与住建部门或辖区政府签订建设协议书后再签订土地出让合同，施工建设按建设协议书约定条款进行和落实。
解读：①完善土地出让和库存去化周期挂钩，精准出让。听上去很OK，执行起来可能难度不小，地方压力还是太大了。只能说尽可能吧。②“竞品质、竞方案”适合在楼市上行期，同时发挥控制房价和提升品质两方面的作用，在现阶段以底价成交、以地方国企为主的土拍市场出效果似乎有点难。③绿色生态住宅在南昌以往项目销售过程中，并没有得到消费者额外青睐，对地段、对定位有较高的要求。④运维服务是一个亮点，也是目前很多项目包括会所运营在内较为模糊的地方，也是今后住宅项目提高竞争力的非常重要的落脚点。
2.优化容积率计算规则。未开工建设的住宅项目，利用地下空间或建筑首层建设产权归全体业主所有的公共活动用房不纳入容积率计算。用于满足停车配建最低标准的地上停车空间不纳入容积率计算，地上停车空间应按地上建筑退让用地红线，沿城市界面应进行绿化景观处理。
解读：将为抬板社区在南昌落地扫清政策上的障碍，很可能迎来新风潮。抬板政策国内最早在天津落地，之后合肥、杭州等多个城市相继实施，抬板社区是第四代住宅之后又一个流行趋势，被誉为第五代住宅。抬板社区既能够解决地下车库成本、使用的痛点和低楼层痛点，又能够更好打造立体园林景观。在南昌，江来37号院将会是首个抬板社区。
3.优化凸窗设置。未开工建设的住宅项目，允许客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间设置凸窗，厨房、储藏间、杂物间除外，凸窗外不设置设备平台。如有景观需求，转角凸窗长边洞口与短边洞口之和可不受限制。
解读：简单说，“偷面积”受到了限制，想要提升户型使用率难度加大。接下来，需要在厨房、储物间、设备平台的布局优化上下功夫，厨房出现在北面的情况将会减少。
4.推进新建商品住宅品质提升行动。对本通知执行之日起首次批准上市的高品质住宅试点项目，执行《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）文件第四款“支持政策”的优化计容规则。
5.支持绿色建造。房地产开发项目以宗地为单位，采用装配式技术建造的地上建筑面积不低于地上建筑总面积的40%，且不低于《江西省装配式建筑评价标准》（DBJ/T36-073-2026）基本级的要求。对同时满足上述条件的项目可在规划方案申报阶段，按采用装配式技术建造的地上建筑面积3%申请容积率奖励，奖励容积率不计入成交地块的容积率核算。对未落实装配式建筑要求的项目，建设单位对超容积率部分建筑面积补缴相应土地出让金。
解读：通过政策进行积极引导，开发商通常都会想办法达成。核心是对住宅产业化的支持，推进南昌装配式建筑产业的发展，也满足好房子质量可靠、降低能耗的要求。
6.优化住宅建筑阳台分隔门设置要求。对本通知执行之日后首次批准上市的住宅项目，可申请立面公建化统一封闭阳台模式，或统一封闭阳台规划设计调整。其封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容率建筑面积，封闭阳台无论分隔门实际是否施工，房产面积实测时均按施工图设计文件标注的分隔门尺寸、位置测算，按水平投影面积的1/2纳入房产销售面积并计算房产测绘面积。业主可选择保留或自理分隔门，业主选择保留分隔门的，由开发（建设）单位统一建设完成。
解读：这条政策和实际情况做了很好的结合，很好倾听一线的声音。以前可能需要通过竣备后，才能统一封窗。或者业主在装修中，会选择客厅和阳台通铺，不需要推拉门。现在这两种情况都可以商量了。
二、促进住房消费
7.支持居民换购住房。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
解读：早就实施了，现在继续延续。
8.调整购房贷款首付款比例。我市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
解读：把商业用房的贷款利率也一并调整就更好了。
9.加大公积金贷款购房力度。对购买星级绿色建筑或装配式建筑等绿色节能商品住宅的，其公积金贷款额度在其计算的可贷额度基础上再上浮10%。
解读：给点更实际的补贴是不是会更好。
10.公积金实行“既提又贷”。进一步支持缴存职工刚性和改善性住房需求，充分发挥住房公积金保障作用，2026年1月1日起继续执行“既提又贷”政策。
解读：把之前政策再重复一遍。
三、加大助企纾困力度
11.支持土地分割转让。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地,在明确约定公共配套设施建设等有关责任义务的前提下，结合规划条件与详细规划总平面制定分割方案，经市政府批准同意，可按规定分割宗地，分割后原项目的公共配套设施按约定实施建设，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让的土地，由转让双方在合同中明确新的受让方须履行的相关义务，并依法予以公示。
解读：对于暴雷房企已获取的土地处置提供了一种新办法，也能让房企有更多勇气拿中大型规模地块了，有一定的后退空间。
12.支持盘活企业自持房屋。对土地出让合同中约定由企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担，无需核定土地出让金和签订土地出让合同变更协议。
解读：有很多项目被困住了，比如南天金源原营销中心就是这类项目。如果能够分割转让是不是有更多的解法。
13.支持商务楼宇功能转换。在确保存量商务楼宇原规划功能可实现，符合安全要求，保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，支持发展符合区域发展需求的功能业态。
解读：主要就是写字楼改公寓、改酒店、改住宅三种形式，近两年南昌有一大批项目由写字楼改酒店项目，能够提供一些其他配套政策支持效果会更好。
14.加大金融支持力度。对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。
解读：住建部、金融监管总局联合建立城市房地产融资协调机制，在之前就已经明确了可展期5年，关键还是看执行。
