近日，南昌市住建局发布了关于《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知》面向社会公开征求意见的公告。

说实话，这次的征求意见稿，还是很有内容的。而且内容比较多，我提炼出了几个重点：

未来南昌的新房，将更注重 绿色、智慧、舒适：

• 土地出让“竞品质”：开发商拿地不仅要看价格，还要比拼设计方案和品质承诺。也就是说开发商除了拿钱拼之外，还要拿出优秀的产品方案来。

  以前我们经常会感到惋惜，一块好地，优质开发商的开发成本较高，在土拍中没有优势，拿不到优质土地。

  如果改为这个方案，就利好那些始终在品质上精进的房企。话说，绿城一直都有关注南昌市场，但是迟迟没有合适的机会，也许这个落地后，可能是一个契机。

• 优化容积率：小区公共活动空间、地上停车位等不再计入容积率，给住户更多公共空间。

  以前如果你在地面上做一些配套，或者是层高达到一定的高度，又进行封闭的空间，是要计算容积率的。

  翻译一下就是，做一个100平得业主活动空间，得牺牲一套100平的房子。所以，房企没有任何动力去做这个事。

  这一条，可以说是在鼓励开发商“让利”做公共配套，增加小区活动空间，提升居住舒适度，而不因此牺牲可售面积。

• 凸窗的设置有了明确的规定：客厅、卧室、书房、卫生间都可设凸窗，厨房、储藏间、杂物间除外，凸窗外不能设置设备平台。如有景观需求，转角凸窗的长边洞口与短边洞口之和可不受限制。

  简单来说，就是能做凸窗的房间（客厅、卧室等），做了就不能再做设备平台，来更大化的拓展面积。

  另外，也划了一条线，到底哪个空间可以设凸窗，哪个空间不能设凸窗。那种房子一圈全部都是凸窗的情况，会产生一些变化。

  最后一句，我猜测的意思是：如果项目本身有江景、湖景等景观资源的话，开发商可以设计更大尺寸的转角凸窗，最大化景观视野。

• 统一封阳台，阳台也只算一半面积，业主可灵活选择安装隔断门：

  开发商可以申请公建化外立面或是统一阳台封窗，统一封窗后的阳台依然按投影面积的一半计入产权面积。

  另外，隔断门业主可以自选是否安装，要是需要安装隔断门的，由开发商统一安装。

  也就是说，对于想要阳台和客厅通铺的业主来说，省得拆除推拉门这一步，装修更省事了。

  当然，这个只针对这个通知执行之后的才批准上市的的项目，也就是说，对之前的项目是没有影响的。

• 绿色建筑有奖励：采用装配式建筑的项目，可申请容积率奖励，鼓励绿色建造。

如果你是计划换房或正在看房的家庭，这几条值得重点关注：

• 换购住房可退税：

  2026年1月1日至2027年12月31日，卖房后1年内再买房，可退还之前卖房缴纳的个人所得税。这个政策持续了，

• 商办类贷款首付比例调整：

  商业用房（如商住两用房）最低首付比例调整为30%。

• 公积金贷款额度上浮：

  购买绿色建筑或装配式住宅，公积金贷款额度在原有基础上再上浮10%。

• 公积金“既提又贷”继续执行：

  2026年起，公积金依然支持“提取+贷款”同步使用，进一步缓解购房压力。

针对房地产开发企业，新规也提出多项支持措施：

• 土地可分割转让：因经营困难等原因，经批准后可分割或转让未开发土地，但公共配套责任不变

• 企业自持房屋可整体转让：在不改变用途的前提下，允许企业将自持商办类房屋整体转让，盘活资产。

• 商务楼宇可功能转换：在不改变主体结构和产权性质的前提下，允许发展符合区域需求的新业态。

• “白名单”项目可展期：已纳入融资协调机制的“白名单”项目，符合条件的可申请贷款展期5年。

  这个是征求意见稿，既然是征求意见，那么我表达一下我的意见：赞同。

  哈哈哈哈！

以下为原文

为贯彻落实中央城市工作会议精神，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众对“好房子”高品质住房的需求，推动我市房地产市场高质量健康发展，通过借鉴外地经验做法，结合我市实际情况，草拟了《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知》，现向社会公示，征求公众意见。有关单位和公众可通过以下途径和方式反馈意见:

联系方式：南昌市住房和城乡建设局开发管理科（邮箱：1209505359@qq.com；电话：86719121）

意见反馈时间：7天（2025年3月25日至2025年3月31日）。

附件：《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知（征求意见稿）》

南昌市住房和城乡建设局

2025年3月25日

附件：

关于推动我市房地产市场高质量发展若干措施意见的通知

（征求意见稿）

为贯彻落实中央城市工作会议精神，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众对“好房子”高品质住房的需求，推动我市房地产市场高质量健康发展，现就有关措施意见通知如下：

一、支持高品质住宅建设

1.推进高品质住宅项目用地出让。结合区域市场需求、房屋库存等情况，完善土地出让与房屋库存去化周期挂钩机制，有力推进土地精准出让。在商品房用地出让环节，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式，以安全舒适绿色智慧的“好房子”为目标，将生态园林设计、清洁能源利用、绿色建材、绿色施工、运维服务等内容纳入高品质住宅项目建设协议书，建设协议书随同土地出让方案一并公告，土地竞得人与住建部门或辖区政府签订建设协议书后再签订土地出让合同，施工建设按建设协议书约定条款进行和落实。

2.优化容积率计算规则。未开工建设的住宅项目，利用地下空间或建筑首层建设产权归全体业主所有的公共活动用房不纳入容积率计算。用于满足停车配建最低标准的地上停车空间不纳入容积率计算，地上停车空间应按地上建筑退让用地红线，沿城市界面应进行绿化景观处理。

3.优化凸窗设置。未开工建设的住宅项目，允许客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间设置凸窗，厨房、储藏间、杂物间除外，凸窗外不设置设备平台。如有景观需求，转角凸窗长边洞口与短边洞口之和可不受限制。

4.推进新建商品住宅品质提升行动。对本通知执行之日起首次批准上市的高品质住宅试点项目，执行《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）文件第四款“支持政策”的优化计容规则。

5.支持绿色建造。房地产开发项目以宗地为单位，采用装配式技术建造的地上建筑面积不低于地上建筑总面积的40%，且不低于《江西省装配式建筑评价标准》（DBJ/T36-073-2026）基本级的要求。对同时满足上述条件的项目可在规划方案申报阶段，按采用装配式技术建造的地上建筑面积3%申请容积率奖励，奖励容积率不计入成交地块的容积率核算。对未落实装配式建筑要求的项目，建设单位对超容积率部分建筑面积补缴相应土地出让金。

6.优化住宅建筑阳台分隔门设置要求。对本通知执行之日后首次批准上市的住宅项目，可申请立面公建化统一封闭阳台模式，或统一封闭阳台规划设计调整。其封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容率建筑面积，封闭阳台无论分隔门实际是否施工，房产面积实测时均按施工图设计文件标注的分隔门尺寸、位置测算，按水平投影面积的1/2纳入房产销售面积并计算房产测绘面积。业主可选择保留或自理分隔门，业主选择保留分隔门的，由开发（建设）单位统一建设完成。

二、促进住房消费

7.支持居民换购住房。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

8.调整购房贷款首付款比例。我市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

9.加大公积金贷款购房力度。对购买星级绿色建筑或装配式建筑等绿色节能商品住宅的，其公积金贷款额度在其计算的可贷额度基础上再上浮10%。

10.公积金实行“既提又贷”。进一步支持缴存职工刚性和改善性住房需求，充分发挥住房公积金保障作用，2026年1月1日起继续执行“既提又贷”政策。

三、加大助企纾困力度

11.支持土地分割转让。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地,在明确约定公共配套设施建设等有关责任义务的前提下，结合规划条件与详细规划总平面制定分割方案，经市政府批准同意，可按规定分割宗地，分割后原项目的公共配套设施按约定实施建设，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让的土地，由转让双方在合同中明确新的受让方须履行的相关义务，并依法予以公示。

12.支持盘活企业自持房屋。对土地出让合同中约定由企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担，无需核定土地出让金和签订土地出让合同变更协议。

13.支持商务楼宇功能转换。在确保存量商务楼宇原规划功能可实现，符合安全要求，保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，支持发展符合区域发展需求的功能业态。

14.加大金融支持力度。对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。

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