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南昌本次楼市新政初看亮点不少，涵盖支持“好房子”、规划限制放松、促进消费、企业纾困等多个方向，既支持居民换购住房，也为开发商提供政策缓冲。

但作为一名从业12年的地产人+多次购房者，我仔细研读政策后的核心感受却是：市场已到“雪中送炭”之际，政策却仍在“锦上添花”的思路上徘徊。

那么，从购房者与开发商的双重视角来看，新政究竟影响几何？本文将做一次详细拆解。

一、政策亮点：有温度、有亮点

①第2条：优化容积率计算，助力抬板设计

原文：利用地下空间或建筑首层建设产权归全体业主所有的公共活动用房不纳入容积率计算。

这对购房者和开发商都是利好，意味着政府支持抬板住宅设计，这在外省已经普遍推行，不久后这种新产品就能面市。

②第6条：优化阳台设计，封窗统一管理

原文明确：优化住宅建筑阳台分隔门设置要求，住宅项目可申请立面公建化统一封闭阳台，业主可选择保留或自理分隔门。

对购房者而言，这是一项实打实的利好：

• 避免后期二次封窗，省心省力省成本；

• 外立面统一，小区品质感和颜值提升；

• 再也不用经历砸掉推拉门、重磨墙面的噪音与灰尘，真正利民惠民。

对开发商而言，优化产品形象、统一施工标准，在客户协商一致的前提下，还能合理节省成本，属于“双赢”。

③第7条：换购住房退税优惠

对改善型需求释放积极信号，置换业主将直接受益。

④第8-10条：提高贷款比例与支持力度

政策核心仍取决于市场信心与就业环境，但对有真实需求的购房者来说，无疑是利好。

⑤第10-14条：针对企业的纾困措施

政策方向值得肯定，关键在于相关部门的落实执行能否到位。

二、值得推敲之处：政策导向与现实之间的“温差”

① 第1条：“竞品质”“竞方案”土地出让，初衷虽好，但未必对症

政策原文：推进高品质住宅项目用地出让，推行“竞品质”“竞方案”方式。

我的看法是：目前南昌土地市场面临的核心问题，是企业“无人参拍”，而非“不愿做高品质”。

开发商拿地的前提是算得过账，而非品质竞赛。如果不解决项目的基本盈利逻辑，仅靠“竞品质”推动出让，恐怕效果有限。如何落实，值得进一步观察。

② 第2条：高品质住宅试点依赖“神秘文件”

政策提到执行《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）中的优化计容规则，但令人困惑的是，我咨询了多家大型设计院，居然无人知晓这份文件内容。

市民更是无从知晓，又如何参与意见征集？建议将文件作为附件在官网同步公开，让政策在阳光下运行。

③第5条：装配式奖励“看得见，摸不着”

原文：采用装配式建造不低于地上建筑面积40%，按采用装配式建造的地上建筑面积3%申请容积率奖励。

表面看，这是对开发商最具吸引力的条款。但请注意：奖励基数是“装配式建造面积”，而非“计容面积”。

假设一个项目地上计容面积为10万㎡，按照2021年起南昌土地出让要求，已需做30%装配式（即3万㎡）。

若新规要求提高到40%，相当于新增1万㎡装配式，可奖励面积为： 4万㎡ × 3% = 1200㎡奖励面积。这1200㎡可销售面积，是开发商实实在在的收益。

但获取这1200㎡的代价却不菲：

新增装配式成本：根据南昌装配式建筑成本分析，以30%预制率为例，装配式综合成本比传统建筑高出约800–1200元/㎡。取中值1000元/㎡，新增1万㎡装配式即增加成本约1000万元。

奖励面积建安成本：按住宅3000元/㎡估算，1200㎡建安成本约360万元。

销售税费：按正常销售测算，额外产生税费负担。

总成本保守估算在1500万元。

若要覆盖这笔成本，对应售价需在13000+元/㎡才有利润空间。而目前南昌市场上大多单价在13000元/㎡以下，无缘享受这一政策红利。

按此推算，真正能用上这一政策的，恐怕只有建发、邦泰、优邑等少数几家房企新地块。

那么：本次政策的初衷，究竟是惠及广大开发企业，还是只为少数项目“量身定制”？

相比之下，南昌县2022年的政策按“计容面积”奖励3%，显然更具普惠性。

三、现状反思：市场已塌陷，政策仍需“破局”

作为一线从业者，我深切感受到当前南昌房地产市场的困境：

• 品牌民营房企早已撤出，成为最早被其他省会分公司兼并的市场（这是从业者永远的痛）；

• 品牌国营房企如华润、中海等，也在撤出；

• 本土企业如东投、九颂、中奥等，仍在“ICU”中挣扎未出清。

目前市场上还能活跃的，基本是靠品质立足的建发、邦泰等少数企业（声明：与本人无任何利益关联）。

即便如此，建发在观塘项目上面临亏损风险，观云、朗云前景不明；邦泰除璟和项目相对稳健外，朗境项目大概率“亏本赚吆喝”，观潮起项目前景待定。

在这样的背景下，我们为何还要对政策优惠“斤斤计较”？

为何不能让开发商通过合理政策让利，获得喘息之机？

留住一批有品质、有能力的开发商，不仅是为市民留下更多“好房子”的可能，更是为南昌未来的土地市场保留火种。

四、一点建议：政策可更“接地气”

建议对《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019进行省内差异化修订，将绿建一二星的全装修要求调整为分级装修标准：公共区域全装修为必选项，户内装修为可选项。

当前政策要求10万㎡以上项目需达到绿建星级，并强制全装修。开发商卖的毛坯房，为控成本只能在材料与施工中“做减法”，导致交付品质与承诺不符，引发大量维权问题。

而绿建一二星的核心环保目标，主要依靠公共区域设备优化与围护结构密封性实现，与户内全装修并无强关联。

调整后，既符合环保初衷，也避免开发商“被迫浪费”，让绿色建筑更可持续、更易落地。

五、结语：要么不做，要做就做“真破局”

综合来看，本次新政对购房者而言，算是一个“不大不小”的利好；但对大多数开发商来说，实际助益有限。

在政策激励有限的情况下，开发商可用于提升品质的资金自然也会受限。

当前南昌的开发商，面对的不是“赚多赚少”的问题，而是“生存还是毁灭”的考验。

他们需要的，是一针“强心针”，而不是修饰面容的“美光针”。

我们不禁要问：如果这次救市政策效果不及预期，下一步又该如何？难道还要再等下一轮“挤牙膏”式的政策吗？

建议要么不做，要做就一步到位。卖吆喝不如给实惠，这，才是改善营商环境、提振市场信心最好的名片。

南昌在中部省会城市中，已显露出“塌陷式”发展的迹象。唯有以更具吸引力的政策、更务实的招商举措，才有奋起直追的可能。