[基本案情]
2021年5月31日，上诉人熊某亮与某某公司签订了《商品房买卖合同》，约定熊某亮向某某公司购买坐落于案涉房屋。合同第四条土地抵押情况载明：与该商品房有关的抵押情况为【抵押】。抵押权人为江西某某银行铁路支行，抵押期限自2019年6月27日起2022年6月26日止。
合同签订后，熊某亮依约履行了付款义务，某某公司向熊某亮出具《收据》一份并加盖某某公司财务专用章。2023年3月21日，某某物业有限公司南昌分公司恒大悦龙台服务中心向熊某亮发出《****收（验）楼通知书》，通知高层2栋-1-602号房于2023年3月31日接受业主现场办理收（验）楼手续，熊某亮收房后未装修入住。因案涉房屋至今仍未办理相关网签备案手续，亦未办理权属证书，熊某亮诉至一审法院。
[上诉人认为]
熊某亮作为涉案房屋的买受人，已经履行完毕支付全部购房款的合同义务，某某公司也取得涉案房屋的预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。熊某亮购买案涉房屋的相应权益优先于江西某某银行铁路支行的在建工程抵押权，其享有的合同权利，依法应受到保护。故熊某亮要求江西某某银行铁路支行将案涉房屋解押，有相应的事实及法律依据。
[法院认为]
在《商品房买卖合同》第四条亦明确提及案涉房屋存在抵押，江西某某银行铁路支行享有相应抵押权，即熊某亮因涉案房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记的风险是事先明知的，并愿意承担其上的风险，故对于该交易形成的风险应该由其自行承担。熊某亮主张办理案涉房屋的解押手续，实际上系要求在后形成的权利消灭在先形成的抵押权，显然于法无据，一审法院不予支持。
[法院裁判]
南昌市新建区人民法院（2024）赣0112民初9438号民事判决书驳回熊某亮的全部诉讼请求，南昌市中级人民法院（2025）赣01民终2672号驳回上诉，维持原判。
[律师点评]
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。该规定适用的前提是消费者先购房，开发商在后将房屋抵押给银行或其他债权人，消费者并无任何过错。在抵押权和消费者房屋交付请求权冲突时，优先保护消费者涉及民生问题的居住权。但本案上诉人熊某亮明知所购房屋已经被抵押却依然购买，属于自冒风险，其试图依据该规定涤除银行的抵押权，是在侵害银行的合法权益，也就不会得到支持。
