南昌即将全面进入低容时代,多宗教育用地改住宅片区“颓势”尽显.

27年南昌将全面迈入低容积率➕核心区域时代。

昨天，南昌自然资源局公示了多宗地块调规方案，其中有4宗教育用地大调整和艾北地块整合，下面饶哥具体分析。

一、坛子口原27中新校区地块

调规前这个地块一直输出是原27中新校区，现在地块一分为三，25.4亩调整为住宅用地，保留4.4亩教育用地，8.8亩留白用地。原老27中带着岁月还得继续向前。

最后还保留了几亩教育用地和留白用地，这意味着老城区新增一宗1.2容积率低密纯地铁口地块，出门就是地铁4号线坛子口站，位置比璟悦府更好，不靠高架，东边为夜市街，老城难得优质地块了。

二、青山湖西教育用地调改住宅

原地块为中小学教育用地一共110亩，现调规一分为三，1.保留南边60.6亩教育用地，2.新增北边37.7亩住宅用地，3.新增社会停车用地4.6亩可跟学校一同使用。

37.7亩住宅用地，位于中骏世界城南地块，容积率为1.2-1.5，限高20米，这意味青山湖西要新增别墅和洋房了，20米对应楼层不超过7层，这在区域内首宗，妥妥稀缺资源，不过东侧现有中骏商业街停滞项目。

学校虽然二中接手，但最大问题是没有把青山湖西国贸、联发等优质生源划入其中，整体想象空间降了不少。

三、洪都新城2宗教育用地对调，一宗商业地块改住宅

1、原保利锦悦南教育97.2亩用地，现调整为住宅用地，面积不变，容积率为1.5-1.8，洪都新城进入低密洋房时代。

2.广州路区政府东地块调改教育用地，教育用地占地55.05亩，整体教育用地缩水42亩。原商住地块属性的商业用地单独调改商业用地，占地面积20亩，容积率1.5，大概率低层商业街模式。

3.洪都高架南、上海南路西地块2处调整，原靠上海南路商住用地62.17亩调整为44.22亩教育用地，比此前教育用地多增加9.2亩。

4.原教育用地调整为住宅用地，占地面积调为55亩，容积率1.8-2.0，原住宅用地调整为55.64亩，增加近12.2亩，容积率为1.8-2.0，这两块住宅用地都靠洪腾高架，缺点明显。

四、艾溪湖北路地块大整改

24年由高新招商局拿下地块重新上拍，原2块地单独住宅地块整合一起，面积增加1.22亩为106.78亩，容积率由之前2.2调整为容积率1.8。

住宅地块之间建议一分为二，以道路为分割线。地块主要降低容积率为主和退地重拍，我说之前拿地这么久一直不开发，原来早有打算。

但，一下子出让106亩的大地块，给后期出让增加难度，这个地块距离学校也超过1公里了，地铁站也较远，而且中间还被个科研分割，整体优质度并不是很高，最终看地价定多少吧。