一、引言

2026年5月8日，南昌土地市场迎来一宗具有标志性意义的成交事件--位于东湖区中大南路以南、李庄路以西、洪山路以北（控规CD103-E03地块）的DAAJ2026005地块成功出让。该地块由鹰潭万景房地产开发有限公司以5463.4024万元竞得，折合楼面价5624.97元/㎡、每亩地价450万元，溢价率12.5%。这是2026年以来南昌住宅用地市场连续第二个月出现正溢价成交的案例，亦是青山湖西岸难得释放的一宗低密度纯住宅用地。

本宗地仅12.1409亩、容积率1.0＜FAR≤1.2、70年使用年限--这一组合在当下南昌主城核心区的供地结构中显得尤为稀缺。本文将从地块基本面、出让结果、市场环境、区位价值、受让方背景与价值逻辑等多维视角，系统性解析这宗"小而精"地块的价值内核及其对南昌土地市场释放的市场信号，并以此为窗口审视2026年南昌房地产土拍市场的修复路径。

二、地块基本面解读

（一）基础属性一览

（二）出让节奏

本宗地从2026年4月8日公告挂出，至5月7日报名截止，5月8日完成拍卖，整体周期为标准的"一月公告+次日竞价"节奏。竞买保证金设定为972万元，约占起始价的20%，门槛适中，有利于中小型房企参与竞买。

（三）关键看点解读

低密属性是本地块的核心标签。容积率1.0＜FAR≤1.2、建筑密度≤43%、绿地率≥30%的指标组合，决定了该地块只能开发为低密度住宅产品（洋房或叠墅），与主城区主流容积率2.0以上的高层产品形成显著差异。在土地资源紧张的东湖区主城核心区，这种低密属性的纯住宅用地具有显著的稀缺性。

70年城镇住宅用地的稀缺性。在土地用途日趋复合化的当下，纯粹的70年城镇住宅用地在主城核心区的供应已属罕见，使得该地块的产品定位相对纯粹，无需考虑商办比例配建的复杂操盘问题。

（四）配建与建造要求

根据《南昌市人民政府办公室关于东湖区中大南路以南、李庄路以西、洪山路以北（控规CD103-E03地块）12.1409亩国有建设用地使用权公开出让方案的复函》，受让方须承担以下义务:

• 配套设施同步建设：须在地块内配建社区综合服务设施（含党建工作站、居委会等）、社区养老服务站等，建成后无偿移交给东湖区人民政府指定主管部门，并与住宅项目同步规划设计、配套建设、交付使用；

• 装配式建造要求：项目采用装配式技术建造的建筑面积占新建建筑总面积的比例不低于30%，房屋建筑单体装配率不低于30%；

• 现状树木保护：宗地内现状树木由受让人按规划方案在地块内进行移植保护利用；

• 资金合规性：购地资金须为企业自有合法合规资金，明确限制金融机构融资资金、关联企业借款等参与拿地。

三、成交结果与市场信号

（一）成交核心数据

本宗地最终由鹰潭万景房地产开发有限公司以5463.4024万元竞得，对应楼面价5624.97元/㎡、每亩地价450万元，溢价率12.5%。从起始价到成交价，地价从400万元/亩攀升至450万元/亩，楼面价从5000元/㎡上行至5625元/㎡。

DAAJ2026005地块起拍价 vs 成交价对比

■起拍价■成交价

数据来源：南昌市自然资源和规划局公开出让信息

数据解读:从起拍到成交，每亩地价上浮50万元（+12.5%），楼面价上浮625元/㎡，总价多溢出607万元。12.5%的溢价率虽不算高，但说明地块在公开竞价中确实吸引到了多轮竞争，市场对低密改善型宅地的认可度有所抬升。

（二）12.5%溢价率的市场坐标

将12.5%的溢价率置于2026年南昌住宅用地市场的横轴上观察，意义更为清晰。统计显示，2026年1-5月，南昌住宅用地仅成交4宗，月度溢价率呈现"前低后高"的修复态势:1月（无成交记录）、2月成交1宗溢价率0%、3月成交1宗溢价率0%、4月成交1宗溢价率18.75%、5月本宗地溢价率12.5%。

可以判断，连续两个月正溢价成交标志着南昌土地市场已从此前的"底价成交"区间步入"温和回暖"区间。本宗地作为5月唯一一宗成交的住宅用地，其12.5%的溢价水平进一步印证了市场修复的延续性。

（三）低密宅地受追捧的内在逻辑

本宗地获得12.5%溢价率，反映出当前市场环境下三大支撑因素:

• 产品稀缺性溢价：核心区低密度纯住宅地块在主城供应稀缺，叠加70年使用年限，成为改善型房企争夺的对象；

• 小体量降低风险：12.14亩的小体量意味着总投入可控（约5463万元），对中小房企友好，扩大了潜在竞买人池；

• 改善客群的刚性支撑：东湖区作为南昌传统主城核心，存量客群的低密改善需求持续存在，产品去化预期较为稳定。

四、2026年南昌土地市场环境

数据来源：南昌市2026年月度土地数据（土地用途：纯住宅、商住，出让方式：招拍挂）

数据解读:2026年1-5月，南昌住宅用地保持每月1幅左右的稀缺供应节奏，1-5月累计成交4宗，累计成交总价4.18亿元、累计成交楼板价3128元/㎡、累计溢价率12.14%。楼板价从2月的1725元/㎡跃升至5月的5625元/㎡，溢价率从0%抬升至最高18.75%再回归12.5%。

（二）市场特征解读

供地节奏：稀缺而审慎。全市每月仅1幅住宅用地推出，供应总量克制，反映出主管部门"以销定供、控量稳价"的供地策略。1月份供应总建62450㎡（同比+150.41%、环比-81.57%）后，2-5月供地规模逐月收缩，5月仅供应总建9713㎡。

地价结构：核心区项目拉升整体水平。楼板价从2月的1725元/㎡攀升至5月的5625元/㎡，主要原因是成交地块从远郊低价地块转向核心区高价地块。4月地块楼板价4749元/㎡（每亩570万元）、5月本宗地楼板价5625元/㎡（每亩450万元），均为主城核心区低密住宅用地，与2-3月远郊低单价地块形成结构性差异。

溢价率：连续两月正溢价标志市场修复。4月18.75%、5月12.5%的连续正溢价，是2026年南昌土地市场最重要的边际变化信号。这一趋势若能在后续月份延续，将进一步确认主城核心区住宅用地的价值底部。结合"2026年南昌拟出让地块全部公布"披露的全年供地计划--东湖区还将推出CD101-E02（约30亩，商住）、CD103-D02（约36亩，住宅）等核心区地块，后续供地节奏与品质将持续支撑核心区土拍热度。

五、区位与板块价值分析

（一）区位定位：青山湖西岸成熟主城核心

地块所在的东湖区是南昌的传统主城核心区之一，本宗地位于青山湖西岸、紧邻东湖意库（由老厂房改造而成的创意产业园），距离市图书馆新馆仅数百米，西侧紧邻成熟住区翠湖嘉园。这一区位组合具有"成熟主城+生态景观+文化配套"三重属性，对改善型客群具有较强吸引力。

南昌东湖区新房月度成交均价与成交套数走势

■成交套数■成交均价

数据来源：南昌东湖区新房月度供求数据（物业类型：普通住宅、酒店式公寓）

数据解读:2025年1月至2026年5月，东湖区新房成交均价基本在11767-15148元/㎡区间波动，月度成交套数主要在50-140套区间。2026年4月成交均价12425元/㎡、成交106套，市场活跃度温和；2026年1-4月累计成交335套、5月成交16套（数据可能因月份未完整存在统计口径差异）。整体而言，东湖区新房市场呈"稳价微升、成交平稳"特征。

值得关注的供求结构:2026年1月东湖区新房供应套数高达374套（同比+274%、环比+356.1%），供求比2.76，明显高于此前的0.71-1.28区间，区域库存压力陡然抬升。这意味着新进入的项目将面临一定去化竞争，但对地价支撑而言尚未传导至明显的负面影响--本宗地以12.5%溢价率成交即是佐证。

（三）周边楼盘参考与地价房价比

周边在售/二手房项目价格参考如下:

地价房价比测算：本宗地楼面价5625元/㎡，对照周边可比新盘14500元/㎡的售价水平，地价房价比约38.8%；若对标高端项目22645元/㎡的售价水平，地价房价比仅约24.8%。考虑到本宗地为低密产品（容积率1.1），产品溢价空间显著高于周边高层产品，操盘灵活度较高。即便采取保守的14500元/㎡售价定位，仍有较为充裕的产品溢价与利润空间。

六、受让方背景与拿地逻辑

（一）鹰潭万景：江西本土区域型房企

鹰潭万景房地产开发有限公司是一家来自江西鹰潭的区域性房企。从拿地版图看，此次跨区域进入南昌主城核心区拿地，反映出江西省内区域房企对南昌核心市场的战略布局意愿。

（二）拿地逻辑分析

第一，小体量降低进入门槛。12.14亩的项目体量、5463万元的总价投入，对区域型房企而言开发风险可控，资金压力适中，是其切入南昌主城市场的理想"试水盘"。

第二，12.5%溢价率反映"温和竞争"。该溢价率说明地块吸引到了一定竞争，但并未出现疯抢局面，这给区域型房企提供了相对理性的拿地窗口。

第三，低密产品操盘难度适中。容积率1.1，可做花园洋房或叠墅产品，产品定位明确，无需过多考虑高层规划带来的复杂结构与成本控制问题。

（三）项目操盘建议

七、价值逻辑与市场启示

（一）地块价值逻辑总结

DAAJ2026005地块的价值内核可以归纳为四个关键词:

（二）对开发商的启示

•"小而精"是当前核心区拿地的优选策略：在市场修复初期，开发商更倾向于通过小体量、低杠杆、高品质的项目布局来控制风险，本宗地即典型代表；

•区域型房企迎来主城拿地窗口期：在头部房企收缩拿地节奏、整体溢价率温和的市场环境下，区域型房企可以借助小体量地块切入南昌等核心城市；

• 低密改善产品仍是核心区供地主流：主城核心区的存量改善需求支撑了低密产品的产品溢价能力，是未来供地结构的重点方向。

（三）对市场的启示

• 南昌土拍市场呈现修复信号：2026年4—5月连续两月正溢价成交，标志着市场从底价成交阶段进入温和回暖阶段；

• 核心区供地价值进一步凸显：在"控量稳价"的供地策略下，核心区每一宗地块都具有相对稀缺性，价值发现机制持续运行；

• 改善型住宅供应将持续主导核心区：后续东湖区拟推出的CD101-E02、CD103-D02等地块，均延续核心区改善方向。

（四）风险提示

• 价格倒挂风险：周边翠湖嘉园等老旧二手房挂牌价12283元/㎡，与新房定价存在结构性差距，新盘定价过高可能遭遇市场抗性；

• 去化压力风险：东湖区2026年1月供求比一度高达2.76，区域整体新房库存压力客观存在，需关注后续去化节奏；

• 同质化竞争风险：联发国贸悦上鹭鸣、国贸璟上等14500元/㎡价位的同板块在售竞品较多，新项目入市需在产品差异化上做足文章；

• 配建履约风险：装配式建造30%、配套设施同步移交等要求对中小房企的工程管理能力提出考验。

八、结语

• 南昌DAAJ2026005地块以12.5%的溢价率、5625元/㎡的楼面价、5463.4024万元的总价成交，作为2026年以来南昌第二宗成功溢价成交的住宅用地，其市场意义远超出地块本身的体量。一方面，它印证了主城核心区低密住宅用地的稀缺价值与改善型客群的刚性支撑；另一方面，它标志着南昌土拍市场在2026年4-5月走出"底价成交"区间，进入连续正溢价的修复轨道。

• 对开发商而言，本宗地的成交逻辑提示：核心区"小而精"地块、低密改善产品定位、合理利润测算空间，是当前市场环境下穿越周期的可行路径。对市场而言，结合2026年南昌全市拟出让地块的全口径披露，主城核心区供地节奏的延续与产品结构的优化将为南昌土地市场的进一步修复提供支撑。

展望未来，随着东湖区、青山湖区、红谷滩区等核心板块更多优质宅地的释放，南昌土地市场有望在"控量、提质、稳价"的供地框架下进一步走稳，并为城市住宅产品的迭代升级注入新的动能。

上述研究成果有由江西易居研究中心分析，通过人机协作综合使用克而瑞·私域主编功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞广西分析师刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；

3. 运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。