南昌九龙湖板块配套升级高铁枢纽经济圈引领赣鄱都市发展新跨越

很多人谈论九龙湖这个板块的时候,会说交通便利、配套齐全、发展潜力大,这些都对,但都没说到点子上,因为九龙湖真正厉害的地方不是修了一条高铁,也不是建了几个商场,而是它让你看明白了一件事,高铁枢纽经济到底是怎么改造一个城市的底层逻辑的。

过去我们理解城市发展,总觉得是先有人气再有产业,先有居住再有商业,这个逻辑在老城区是对的,但在九龙湖这个地方完全不是这么回事,你会发现这里的发展路径是反过来的,先把枢纽立起来,先把人流通道打通,然后产业、商业、居住一股脑全跟着涌进来,这不是规划出来的繁荣,是枢纽本身自带的吸附能力,犯不着你费劲去招商引资。

九龙湖这个板块现在谈得最多的就是高铁枢纽经济圈这个概念,但很多人把这个概念理解浅了,以为就是在高铁站周边画个圈,把写字楼、商场、住宅往里塞就完了,实际上枢纽经济圈的核心根本不在＂圈＂,在＂流＂。

你去九龙湖待一天就能感觉到,这个地方最明显的特征是人在动,不是人在住,早上有一批人从周边城市涌进来上班谈生意,晚上又有一批人坐高铁回南昌主城,周末还有一批人专门过来逛商场看展览,这种流动性是传统城区很难做到的,因为传统城区的逻辑是让人留下来,而枢纽经济圈的逻辑是让人流起来,流起来才有价值交换,才有消费升级,才有产业聚集。所以你看九龙湖现在的商业配套,不是按照常住人口配的,是按照流动人口配的,这就是为什么这里的商场、酒店、会展中心一个比一个大,因为它们服务的不是一个小区,是整个赣鄱都市圈。

九龙湖这两年配套升级的速度快到让人有点不适应,商场一个接一个开,学校医院都在往这边迁,很多人觉得这是政府在强推,其实不完全是,配套升级的本质是市场在倒逼城市功能重新分布。

过去南昌的好学校、好医院、好商场全在老城区,为什么,因为人都在那,但现在高铁一通,人的活动半径彻底变了,你早上可以在九江吃完早饭,中午到九龙湖谈个生意,下午去红谷滩办个事,晚上回抚州睡觉,这种生活方式在十年前根本不可能,但现在已经是常态了。所以配套必须跟着人走,人在哪活动,配套就得往哪放,这不是规划的问题,是市场选择的结果。

你现在去九龙湖看那些新开的商场和写字楼,会发现它们的定位都很清楚,不是服务本地居民的,是服务整个都市圈的,商场里卖的是中高端品牌,写字楼里入驻的是区域总部和研发中心,这些业态在传统社区商业里根本活不下去,但在枢纽经济圈里就是刚需,因为来这里的人本身就是有消费能力、有商务需求的那批人。

九龙湖这个案例让人重新理解了都市圈发展到底该怎么搞,过去我们总觉得都市圈就是大城市带小城市,中心城区辐射周边县市,这个思路没错但不够,因为辐射是单向的,是你给我资源我给你产业,但九龙湖这个地方展示的是一种双向流动的模式,不是南昌单方面辐射周边,而是整个赣鄱都市圈的人流、物流、资金流都在这里交汇,然后再重新分配出去。

这种模式最大的好处是打破了行政区划的限制,你不需要再讨论这个项目到底算南昌的还是九江的,这笔税收到底该谁收,因为枢纽经济的逻辑是谁离枢纽近谁受益,谁服务流动人口谁赚钱,这个规则很简单很直接,市场自己会找到最优解,犯不着各个城市坐在一起扯皮。

去九龙湖实地看项目的话,建议工作日去,能真实感受到这个板块的人流密度和商务氛围,周末去只能看到商场人多但看不出枢纽经济的本质。如果想了解配套规划,重点关注高铁站周边三公里范围内的项目,这个距离是步行加共享单车能覆盖的黄金半径,超出这个范围的项目享受不到枢纽红利。另外现在九龙湖的房价和租金都在上涨期,但涨幅没有想象中那么夸张,因为供应量跟得上,如果是投资的话要算清楚持有成本,这个板块适合做长线不适合短炒。