南昌红谷滩区规划调整,对片区楼市和民生有何影响？

红谷滩这次规划调整,很多人第一反应是房价要涨还是要跌,或者又要建什么新地标,但你要真去看这次调整的细节就会发现,不是在做加法,是在做减法,不是在铺更多摊子,是在收拾之前摊得太开的烂摊子。

这个事情得从红谷滩过去十几年怎么发展的说起,你懂我意思吧,它不是一次规划完然后慢慢建,是边建边规划,看哪块地好卖就先开发哪块,结果就是现在你去红谷滩走一圈,商务区、住宅区、商业区全混在一起,CBD那边写字楼下面全是卖菜的,居民区旁边突然冒出来一栋烂尾的酒店,这种感觉就像一盘菜炒到一半发现调料放串了但又不能倒掉,只能硬着头皮继续炒。

这次调整的核心是把功能分区重新理清楚,不是推倒重来那种理,是在现有基础上做手术,哪些地方该做商业就清退住宅,哪些地方该做住宅就不许再批商业用地,听起来很简单但实际上动的是真金白银的利益。

你去看具体文件就会发现,最狠的一条是限制九龙湖片区的商业开发,这片区之前规划是要建第二个CBD,结果地卖出去了,商业配套根本没跟上,现在那边的写字楼空置率高得吓人,商场开一家倒一家,这次直接把商业用地指标往下砍了三分之一,转成公园绿地和学校用地。还有凤凰洲那边,之前说要建滨江商业带,现在改成生态休闲带,不许建高层商业了,只能搞亲水步道和小型文化设施,说白了就是承认当初规划太激进,现在要往回收。

这个调整对开发商来说其实是个坏消息,因为商业用地比住宅用地值钱,现在把商业用地砍掉,那些拿了地还没开发的项目,要么改规划要么就得亏着往下做,但对已经住在那边的人来说反而是好事,因为你周围不会再冒出一堆卖不出去的商铺和空荡荡的写字楼,环境会变得更纯粹一点。

很多人关心这个调整会不会让房价涨,我跟你说实话,短期内看不出来,因为红谷滩现在的问题不是规划好不好,是供应量太大了,你去链家上搜一下就知道,光是九龙湖和凤凰洲两个片区,挂牌的二手房就有好几千套,新房更是一个盘接一个盘地开,房子够住三五年的了,规划调好了也得先把存量消化掉。

但长期来看这个事情是有意义的,怎么说呢,不是让房价涨,是让房价别乱跌,因为之前那种乱七八糟的规划,最容易出现的情况就是某个片区突然开发过度,配套跟不上,住进去的人发现生活不方便,房子就开始砸价卖,这次调整相当于给每个片区设了个天花板,不让你无限制往上堆密度。

还有一个细节是学区的重新划分,这次规划里明确了九龙湖要新建三所公立学校,凤凰洲新增两所,这个东西对房价的影响比什么商业配套都直接,因为南昌家长对学区的执念你懂的,只要学校落地了,周边的房子就有了支撑,不至于跌得太离谱,但要说涨,也得等学校真的建起来开始招生,至少还得两三年。

规划调整里有一块是增加公共服务设施用地,这个东西听起来很官方但其实最影响日常生活,比如说之前红谷滩的社区医院少得可怜,感冒发烧都得往南昌大学第一附属医院跑,现在规划里要求每个片区都得配社区卫生服务中心,不是那种挂个牌子的诊所,是能做基础检查和常规治疗的。

还有菜市场这个事,你别笑,红谷滩这么大的区域,像样的菜市场真没几个,很多小区居民买菜要么去超市要么就是路边摊,这次规划里专门划了十几块地做标准化菜市场,而且要求跟住宅区的步行距离不超过500米,这个东西建起来了,生活便利度会提升一大截。

公园绿地的增加也是实打实的,之前红谷滩虽然有秋水广场和几个公园,但分布不均匀,有些片区想遛个弯都得走好远,这次规划要求每个居住片区都得有社区公园,面积不能小于5000平米,不是那种光秃秃铺个草坪的公园,是得有步道有座椅有儿童游乐设施的,这对带孩子的家庭来说是真方便。

小贴士

如果你正好在红谷滩买了房或者打算买,我个人的看法是别把这次规划调整想得太美好,它解决的是之前留下的问题,不是创造新的红利,房价该多少还是多少,配套该建的会慢慢建,但速度不会很快,毕竟南昌这个体量的城市,基础设施建设的速度你懂的。不过如果你本来就住在那边,这次调整至少能保证你周围的环境不会变得更糟,甚至还能慢慢变好一点,这在现在这个大环境下,已经算不错的结果了。