南昌西湖区抚生路以东、建设西路以北，四栋27层的高层住宅和一栋13层的办公楼已经在这里沉默了将近十年。外立面圆弧形屋顶依然完整，玻璃幕墙没有碎裂，甚至地下两层车库的照明系统还在运作。从外面看，这座名叫铭威珑郡国际的建筑群不像烂尾楼，更像一座被按下暂停键的巨型雕塑。
2025年5月6日，这座暂停了十年的雕塑终于等来了它的重启信号。融创集团旗下代建平台而今管理的全资子公司浙江兴元建设管理有限公司，在一场与绿城管理、旭辉管理的三方竞标中胜出，拿下铭威珑郡国际的代建代销权。
中标条件被拆得极细：建设管理服务费550万元，销售管理服务费1250万元固定费用加1.2%浮动分成。三家的报价一模一样，最终融创赢在了方案上。
这不是一次普通的代建生意。债权方是中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司——四大AMC之一。项目的申报单位南昌中长嘉置业有限公司，由长城资产控股，专为盘活这个项目而设立。长城资产扮演甲方，融创扮演乙方。一个曾经爆雷的房企，反过来给AMC打工。这个角色反转本身，就是中国房地产存量时代最生动的注脚。
一座"地王"的十年沉浮
时间拉回2010年1月8日。那是一个开发商拿地不计成本的年代，南昌地产圈沸腾了——江西铭威实业有限公司以701万元/亩、楼面价3004元/平方米的价格拿下西湖区原新闻出版学校地块，成为轰动一时的"地王"。地块面积21244平方米，折合约31.9亩，光是土地款就砸了超过2.2亿元。
四年后的2014年2月，项目以"铭威珑珺"的案名取得预售许可，定价2.68万元/平方米。这个价格放在当时的南昌是什么概念？周边刚需楼盘均价不过8000到10000元，铭威珑珺的价格是它们的将近三倍。"等闲不入此门"的广告语铺满了南昌的户外大牌，试图用身份感来为溢价背书。
市场给了这个广告语最残酷的回应。208套住宅，开盘后仅售出18套，去化率不到9%。高端定位与南昌本地购买力严重错配，户型全部是大平层，且不是当时市场偏好的全通透设计。有钱人看不上，买得起的人不够多。一年之后，开发商铭威实业资金链断裂，项目全面停工。
从2015年到2025年，铭威珑珺在法拍市场上经历了六次挂牌，起拍价从最初的9.82亿元一路降到7.03亿元，全部流拍。一座曾经的地王，变成了南昌地产圈无人敢碰的"烂尾神盘"。
2022年7月，长城资产江西省分公司正式接手，为项目购买了商业保险并续聘物业管理公司——这是AMC进场后最基础的风控动作：保住资产的基本状态，防止进一步贬值。2023年12月，长城资产启动专业机构服务项目采购招标，南昌旭辉企业管理有限公司中标。但旭辉的介入更多是前期咨询角色，项目的实质性重启还要等到2025年。
融创为什么敢接
站在融创的角度，接手铭威珑郡国际不是一时冲动。
2025年3月，江西省投资项目在线审批监管平台公示了项目备案信息：总投资22224万元，预计2025年10月开工，2026年6月竣工。项目正式更名为"铭威珑郡国际"，申报单位南昌中长嘉置业由长城资产控股。
22224万元的总投资，覆盖的是21244平方米用地面积上103674平方米总建筑面积的续建工程。其中地上77658平方米，地下26016平方米。208户住宅，加上一栋含部分商业的办公楼和两层地下车库。
这笔账怎么算？续建成本大约2146元/平方米，在南昌的建安成本中属于中等偏低水平。原因很简单——主体结构已经封顶，外立面基本完成，核心投入集中在内部装修、机电系统和园林景观。融创不需要从零开始，而是在一个已经成型的骨架上做"精装修"。
但真正的难点不在建设，在销售。
铭威珑郡国际的208套住宅，户型全部是大平层。2014年的产品设计放到2026年，已经严重落后于市场。当前南昌高端改善型客户追求的是高得房率、全通透、大面宽、LDKB一体化（客餐厅厨房阳台一体化）的户型设计，而铭威珑郡国际的户型既不通透，得房率也不占优势。融创接手后面临的第一道选择题就是：要不要改户型？
改，意味着要推翻部分已完工的内部隔墙，增加改造成本，同时需要重新报批规划。不改，销售难度将极大，2.68万元/平方米的历史定价在当下的南昌市场几乎不可能复现。
这是所有烂尾楼代建项目共同面临的困境——产品基因与时代脱节。长城资产深圳分公司总经理欧鹏在复盘类似项目时说过一句话："如果还是按照原来的方案销售，客户几乎是不接受的。"武汉当代南湖壹品项目，长城资产直接炸掉了一栋烂尾楼重新来过，新户型的得房率做到了95%以上。
铭威珑郡国际大概率也需要走产品升级的路线。融创在高端住宅领域的产品基因——壹号院系、桃花源系——恰恰是它的核心竞争力。这也是融创能在与绿城、旭辉的竞标中胜出的关键原因：绿城擅长刚需和改善型代建，旭辉的强项在中等规模项目，而铭威珑郡国际需要的是"高端产品复活"的能力。
长城资产的棋局
长城资产接手铭威珑郡国际，不是简单的债权回收动作，而是一步精心设计的棋。
AMC纾困房地产项目，过去最常用的模式是"类信贷"——收购债权，等待债务人还款或资产处置回款。这种模式的问题在于被动等待，资产价值不会因为等待而增加，反而会因为持续折旧而缩水。铭威珑郡国际六次流拍就是最好的证明：市场不认可这个资产在当前状态下的价值。
长城资产走的是一条更高级的路——"实质性重组+风险隔离+代管代建"。
第一步，通过债权收购取得项目控制权，设立SPV（特殊目的公司）南昌中长嘉置业，将项目与原开发商铭威实业的债务风险彻底隔离。这是AMC的标准风控动作，确保原股东的任何债务纠纷不会波及项目本身。
第二步，引入专业代建方。长城资产懂金融、懂风控，但不懂产品设计和营销操盘。它需要一支能"让房子卖得出去"的队伍。融创的而今管理，就是这支队伍。
第三步，通过产品升级和品牌赋能，修复资产价值，最终通过销售回款实现退出。
这套模式的精妙之处在于：长城资产几乎不承担产品风险。它出钱控盘，融创出力干活。550万建设费+1250万销售费+1.2%浮动分成，融创的收入与销售结果直接挂钩——卖得好，1.2%的浮动分成才是真正的利润来源。这迫使融创必须把产品做好、把营销做透。
对长城资产而言，铭威珑郡国际的盘活逻辑清晰：22224万元续建投入，208套高端住宅加上办公楼和商业，若按南昌当前高端改善型住宅1.5万至1.8万元/平方米的保守售价估算（远低于原2.68万元定价），仅住宅部分回款就有约4.7亿至6.7亿元。加上办公楼和商业部分，总货值有望突破7亿元。扣除续建成本、代建代销费用、税费和资金成本，长城资产的债权回收率有望达到一个可观的水平。
五层算账
第一层：债权收购成本。 铭威珑郡国际六次法拍起拍价从9.82亿元降至7.03亿元均流拍，长城资产通过债权收购方式接手的实际成本未公开披露。参考流拍价格区间，债权收购成本估算在5亿至7亿元之间（数据来源：法拍公告历史记录）。
第二层：税费成本。 项目从原开发商转移至长城资产旗下SPV，涉及土地增值税、契税、增值税等。按债权重组方式操作，税费成本可控，预估在3000万至5000万元区间。
第三层：续建改造投入。 备案总投资22224万元，其中主体结构已完工，实际增量投入预估1.5亿至1.8亿元，主要用于内部装修、机电系统更新、园林景观和可能的户型改造（数据来源：项目备案公告，估算依据为南昌同类项目续建成本）。
第四层：空置与时间成本。 项目已空置近十年，建筑结构虽基本完好，但存在老化损耗。按项目总货值7亿元估算，十年空置的资本成本（按年化5%计算）约3.5亿元——这是隐性成本，也是长城资产急于重启的核心驱动力。
第五层：运营与退出。 代建代销费用合计1800万元固定费用+1.2%浮动分成。若总销售额7亿元，浮动分成为840万元，代建代销总费用约2640万元。加上营销推广费用约2000万至3000万元，总运营费用约4600万至5600万元。
综合Cap Rate测算： 项目续建后总投入约7亿至9亿元（含债权成本），预期年净收益按保守租金回报率计算，Cap Rate约为4.5%至6.0%。但住宅项目的核心回报不在于持有运营，而在于销售去化后的资金回收。按7亿元总货值、去化周期18至24个月估算，长城资产的综合回收率有望达到80%至100%。
从爆雷房企到"AMC打工仔"
铭威珑郡国际不是融创代建业务的孤例，而是一个正在成型的商业模式的缩影。
2025年全年，融创盘活了12个核心城市的不良存量项目，预计资金回流112亿元，已累计到账85.8亿元（数据来源：融创2025年度财报）。北京融创壹号院、武汉光谷壹号院、天津梅江壹号院二期等项目已顺利开工并实现销售。上海壹号院累计销售额突破220亿元。
这些数字背后，是融创完成境内外债务整体重组后的战略转型。从拿地盖楼的开发商，变成给AMC和金融机构干活的代建服务商。融创内部甚至成立了特殊资产部，专门攻坚烂尾楼和停滞项目。
2024年9月，融创搭建了而今资本平台，与而今管理形成"资本对接+全链操盘"的双平台体系。而今资本负责找钱、找项目、控风险，对接各大AMC和产业资本；而今管理负责落地干活，从前期研判、规划改造到工程建设、营销卖房、后期运维，全流程操盘。
两个平台保持业务独立，以"不良资产+代建"的方式协同运作。而今管理在成立之初就明确"不做融创项目"，主要从公开市场获取项目，聚焦核心城市的中小房企法拍或破产项目。这个策略既向合作方凸显独立性，也倒逼团队在市场竞争中锤炼实战能力。
截至目前，而今管理已拥有代建签约项目超100个，累计签约面积约2000万平方米。2025年前9月，新签约代建面积491万平方米，销售规模21.7亿元（数据来源：中指研究院）。
方法论："AMC+代建"的三角闭环
融创在铭威珑郡国际项目上的操盘逻辑，可以提炼为一个可复制的方法论——"三角闭环法"。
三角闭环的三个顶点分别是：资金方（AMC）、操盘方（代建商）、资产方（困境项目）。三者通过风险隔离和收益共享形成闭环。
第一步：风险隔离。 AMC通过债权收购或SPV设立，将困境项目与原开发商的债务风险切割。这是整个模式的地基。没有风险隔离，后续一切操作都建立在沙滩上。铭威珑郡国际的南昌中长嘉置业，就是长城资产为这个项目专门搭建的"防火墙"。
第二步：产品修复。 代建商进场后，核心任务不是盖楼——楼已经盖了一半——而是重新定义产品。户型要改，外立面可能要调，园林要重新设计，营销故事要从零开始讲。融创在高端住宅领域的产品基因，恰恰是修复这类"过气豪宅"的最佳工具。
第三步：销售回款与退出。 AMC通过销售回款回收债权，代建商通过固定费用和浮动分成获得收益，项目完成从不良资产到可售资产的蜕变。资金回笼后，AMC可以继续投入下一个项目，形成"盘活-回款-再盘活"的良性循环。
三角闭环法的核心洞察在于：房地产不良资产处置的瓶颈，从来不是缺钱，而是缺"让资产重新值钱"的能力。AMC有钱，但不会造房子、不会卖房子；代建商会造房子、会卖房子，但没钱。把两方的优势拼在一起，烂尾楼就有了起死回生的可能。
一场更深的变局
铭威珑郡国际的重启，折射出的是整个房地产行业的底层逻辑变迁。
2026年，金科、远洋在组织架构上都有大动作，加码不良资产业务。共性很清晰：摒弃传统"拿地-开发-销售"的重资产扩张模式，转向轻资产、重运营的不良资产盘活路径。
远洋深度绑定国有AMC，形成"AMC低价收债+远洋专业运营"的模式，还要建设国家级特殊资产专业数据库。金科联合瑞威资管成立合资平台，采用分阶段精细化运营机制，优先盘活自身剥离的非优质存量资产。融创则走"资金方持股、房企全权操盘"的轻资产分工路线，不承担大额资金投入风险，操作模式更轻量化。
三条路径，同一个方向——从开发商转型为服务商，从赚土地红利转向赚资产修复红利。
长城资产在2025年累计盘活各类存量资产超800亿元（数据来源：长城资产2025年度业绩通报），累计投放资金超100亿元，带动超1000亿元货值存量项目复工复产。这些数字说明，AMC正在成为存量时代最重要的"资产修复引擎"。
对融创而言，铭威珑郡国际是一次压力测试。22224万元总投资、208套大平层、停滞十年的南昌市场——如果能在这样的条件下把项目做成功，这个模式就可以复制到全国类似存量资产上。昆明、武汉、贵阳，每个城市都有类似的"烂尾豪宅"在等待复活。
但压力也是真实的。中国企业资本联盟副理事长柏文喜直言："若销售周期拉长，550万元代建费和1250万元销售费可能无法覆盖资金成本。高端定位与本地购买力的结构性矛盾，可能让进入者陷入烧钱续命的困境。"
2025年10月，铭威珑郡国际将正式开工。2026年6月，它计划竣工。一座沉默了十年的建筑，即将迎来它第二次被定义的机会。第一次，它被定义为"南昌第一豪宅"，失败了。这一次，融创要把它定义为"南昌高端改善的回归之作"。
成败的关键不在于建筑本身，而在于融创能否说服南昌的购房者：这个曾经失败的项目，值得你重新信任。
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