楼市淡季来了，但南昌不太一样
6月才几天，已经有人在喊南昌成交下滑、热度下降、价格撑不住了。拜托，这可是6月。
6月第一周，日均成交从5月峰值往下掉，确实没有5月那么猛了。
但你看看去年6月是什么情况？
去年6月南昌楼市乏善可陈，7月回来一看数据，哦豁，真没什么好写的。
去年6月南昌二手房成交环比5月直接跌了一个台阶，挂牌均价从8700多跌到8500出头。
但今年不一样。
去年房东趁金三银四跳价的，到了6月无人问津。
今年呢？核心区的房东调价，真的还能卖出去，而且不是个案。
二手房4月成交3917套，同比增长42.7%。1到4月累计成交12300套，同比增长30.37%。
这个数字，不是淡季该有的样子。
01 南昌的"荣枯线"在哪
上海二手房荣枯线是2万套。南昌呢？
按城市体量估算，大概在3000套出头。
低于这个数字，说明市场在收缩；高于这个数字，说明供需还算健康。
去年7月，南昌二手房成交2280套，刚好卡在荣枯线下方。从那以后市场进入真淡季，观望情绪越来越浓。
但今年4月直接冲到3917套，这个淡季，淡得很勉强。
02 真正应该看什么
房地产是季节性很强的市场，潮汐现象明显。
看地产数据要以年为单位，不要拘泥于一天一周的数据得失。淡季卖得少，旺季卖得多，这不是很正常吗？
夏天喊热，冬天喊冷，喊来喊去它就是这个规律。我们只能穿多穿少。
真正该看的框架是这样：
看年度走势要看同比。淡季对比上年淡季，旺季对比上年旺季。
按这个框架，南昌楼市现在的进度：
二手房1到4月累计成交12300套，同比增长30.37%。
4月单月成交3917套，同比增长42.7%。
新房5月成交面积20.41万平方米，同比增长13.7%。
淡季正站在去年旺季的位置上。
这种状态，是真正走出了去年的谷底。
03 下跌信号消失了吗
今年6月舆论场里，唱衰南昌楼市的又出来了。
但你仔细看，那些今年喊南昌楼市颓势的，不少是去年真正颓势时候喊"稳住"的那同一拨人。
流量两边讲，市场只是素材库。
真正应该关注的下跌信号是什么？
成交量跌破荣枯线。
目前还没看到。4月3917套，5月虽有回落，幅度也有限。
价格指数环比转跌。
6月二手房挂牌均价8480元/㎡，环比微跌0.11%，基本持平。不是大跌，是微调。
挂牌量冲上新高。
目前南昌二手房挂牌量约8.7万套，维持在高位，但没有出现恐慌抛盘。
带看量同比转负。
4月成交3917套的数据说明，带看量还在高位运转。
04 分化才是真相
说南昌楼市，不能一概而论。
红谷滩二手房均价12238元/㎡，环比只跌了0.19%。高新开发区10317元/㎡，环比甚至涨了0.09%。西湖区9245元/㎡，环比涨了0.71%。
核心区的房东还在调价卖房，说明需求还在。
远郊呢？湾里6499元/㎡，同比跌了18%。新建区望悦湖板块，从一万二跌到四千左右。
一边是核心区微涨，一边是远郊腰斩。
这才是真实的南昌楼市。
━━━━━ 写在最后 ━━━━━6月这个过渡月份，对南昌楼市的影响没那么大。议价空间比5月稍微宽松，看房的人少了一点，但都是暂时的。下半年的行情，要下半年再说。但有一点是确定的：南昌核心区，已经不太可能再跌回两年前了。那些下跌信号，一个都没出现。而那些今年喊颓势的，等市场真跌的时候，他们会第一个跳出来说"早就说了"。别被流量带节奏，看数据，别看情绪。
