客评:南昌新秀之《青云华庭》

2026-06-23 18:15:58

客评:南昌新秀之《青云华庭》

回顾过去几年的青云谱江铃板块

2019年2月江铃新力臻园首开高达1.6w/平+（楼面价4553元/平）

2019年7月美的公园天下开盘 1.3w-1.5w/平（楼面价6294元/平）

2021年11月江铃新力臻园又通宵排队，降价至1.2w+/平

2022年4月江铃龙湖云璟开盘小高层1.3w+/平，洋房1.5w/平

2022年12月江铃祥云瑞园开盘 1.25w-1.5w/平

……

近七年行情一直在下行。

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时间到了2025年8月，江铃再次拿下现在青云华庭的这块住宅用地。

楼面价也降到了4208元/平。

如果说2019年是上一轮房地产周期的顶部，那经历了7年的持续下跌，那此刻应该是本轮周期的底部了。这是我们购房者考虑是否在当下买房，以及是否考虑上车青云华庭最终的一个因素-——“时机”

假设时机不对，接下来我们即将要讨论的地段价值、产品价值、学区地铁配套等因素都是缺乏真正意义的。

基于第一条“时机已经成熟”，我们再分析其他几个因素：

第二：地段

在青云谱区内，3号线江铃站地铁口不足200米，洪都学校（28中集团）九年制距离东门100多米；距离朝阳只隔了一个象湖隧道，几分钟可以去往大悦城、西湖万达、朝阳天虹、甚至更近的待开业的华侨城城市绿洲综合体。到王府井乘地铁间隔仅2个站。

同时，因地块的核心区位，也规避了青云谱固有的南昌大道高架、九州高架、京九铁路、变电站等不利因素。（美的公园天下、祥云学府、祥云瑞园、江铃龙湖云璟等都或多或少夹杂着此类弊端）

可以说这块地是整个青云谱最佳住宅项目用地。

第三：产品

还好城市规划师和开发商没有让购房者失望。

1.8的低容积率成为该项目能够脱颖而出的先天条件，再好的产品设计如果在高容积率的限制下、最终都不可能设计出真正令人愉悦舒服的生活环境。低密，更多的蓝天白云、更多的阳光才能撒进每一个房间内。

盘点近五年内的南昌主城区新楼盘，这是我们碰到的仅有的一个1.8容积率的楼盘。

青云华庭小高层13-17层只有4栋，8-10层洋房有15栋。4房洋房占据大多数。

这决定着整个小区将来走在小区里不会有任何压抑的感觉，这与马路对面曾经高达1.6w每平的江铃新力臻园（容积率3.4）形成巨大反差。可想而知，未来二手房市场会是怎样的分化…… 简直就是天与地的差距！

大家可以参考近期该小区的二手成交行情（如下）

最早对青云华庭的印象，来在于它100平的惊艳户型。

到目前为止，这是我在南昌见过的最好的刚需小户型

独特亮点✨1：仅100平，做到了专梯专户（体现私密性）改善必备；

✨2：南北双阳台，入户花园是落地窗体，明亮。

✨3：3房2卫基础上玄关、宽阳台、储藏室、全尺寸飘窗一个不少。

该户型我预估100w以内可以上车.

除了这个入门级户型，还有6个户型，分别是小高111和123；洋房110/121/131/154四个改善该户型。

目前售楼部只开放了小高层的3个样板间，如下：

小区整体园林设计也是可圈可点，青云谱首家下沉式会所、网球馆为项目整体定调做了伏笔。

其他户型：

除了100平，给到刚需用户去上车之外，洋房的131平应该是比较抢手的户型，超长阳台达11.6米吗，使用率高达105%。131平做4房并没有牺牲客厅的宽度。

我沿着沙盘走了一圈，研究了一下真正有价值的选择当属一楼带花园的洋房，因为超长的阳台落地窗将来与庭院无缝衔接之后，无限想象空间都来了……

第四：周边竞品

主要在售项目地铁锦悦里，产品和地段都远不及青云华庭，如何应对？

唯有从价格取胜，目前锦悦里小高折后均价8000多、洋房10000左右，

二手房均价9000左右（如图）

目前，青云华庭已经开始接受定存，首开9号楼小高和10号楼、12号楼洋房，最终定价会是怎样的呢？您觉得多少会卖爆呢？欢迎讨论。

最后我还是给个我个人预测

小高9500-11000，洋房10500-13500 ，最贵的应该是154的一楼带花园户型。

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