南昌市里的高光小区,跌幅惨烈得让人怀疑人生
南昌这些年的房地产市场,有个特别有意思的现象,就是那些曾经被捧上天的高光小区,现在跌得最狠,不是跌个百分之十几二十,是那种让你看一眼挂牌价就开始怀疑自己当年脑子是不是进水了的跌法。这事儿其实揭示了一个很多人没想明白的道理,房价这个东西,涨的时候所有优点都会被放大十倍,跌的时候这些优点反而成了最大的包袱。
你去看那些当年的高光小区,九龙湖片区的、红谷滩核心的、地铁口的大平层,哪个不是顶着＂南昌豪宅标杆＂＂城市名片＂＂投资首选＂这些帽子出来的,开盘的时候售楼处门口能排几百米的队,中介张口就是＂这个盘不愁卖,你不买有的是人买＂,结果现在呢,挂牌价从当年的两万五三万,直接砍到一万五一万八,还是那种挂半年都没人来看的状态。这种跌法不是市场正常调整,是整个预期系统崩了,大家突然发现,原来那些被吹上天的东西,其实根本不值那个钱。
最讽刺的是什么,就是这些小区当年引以为傲的那些配置,现在全成了拖累。你看那些大平层户型,200平起步的,当年是身份象征,现在是最难出手的户型,因为能买得起的人早就不在南昌了,买不起的人更不会考虑,挂在那儿就是个尴尬。物业费一个月两三千,车位费再来个几百上千,这些在房价涨的时候都不叫事儿,大家觉得这是高端生活的标配,但现在房价跌了,这些费用就变成了实打实的负担,你每个月光养这套房子就得掏出去好几千,租也租不出去,卖也卖不掉,就这么耗着。
还有那些所谓的景观资源、学区加持,当年开发商能把这些东西说出花来,什么＂一线湖景＂＂名校学区房＂＂城市稀缺资源＂,现在回头看都是笑话。湖景确实有,但南昌的湖多了去了,这个稀缺性根本就是伪命题,学区也在那儿,但好学校的名额早就被各种关系瓜分完了,你买了房子不见得就能上,这些东西在房价上涨的时候能成为溢价的理由,但在下跌的时候,市场会用最冷酷的方式告诉你,什么叫真实价值,什么叫虚假泡沫。
真正惨的是那些在高点接盘的人,2020年2021年那两年,南昌房价冲到顶的时候,很多人是咬着牙掏空了全家六个钱包才凑够首付,背着三十年的贷款,想着反正房价会一直涨,这点压力咬咬牙就过去了。结果现在呢,房价跌了三成四成,手里这套房子的市值已经跌破了当年的贷款总额,等于是负资产了,每个月还在那儿还着月供,但房子已经不值那么多钱了,这种感觉就像你花三十万买了辆车,结果第二年这车就只值十万了,但你还得按三十万的贷款继续还。
更难受的是,这些人想卖都卖不出去,因为市场上比你便宜的房子一大把,买家根本不着急,都在那儿等着看谁先扛不住降价,这就形成了一个死循环,你不降价没人看,你降价了又觉得亏得慌,就这么耗着,耗到最后要么断供,要么被迫大幅降价割肉离场。南昌这些高光小区里,现在挂牌的房源能占到总户数的百分之十几,这个比例已经说明问题了,大家都想跑,但跑不掉。
这轮暴跌其实是在做一件事,就是把南昌房地产市场这些年积累的泡沫给挤出去,让价格回到一个能和本地购买力匹配的位置。南昌的人均收入摆在那儿,月薪五六千的普通人占大多数,你让他们去接两万多一平的盘,本来就是个不可持续的事情,之前能维持是因为大家都相信房价会涨,这个信仰一旦崩塌,价格就会用最快的速度往真实值回归。现在的跌幅不是惨烈,是对之前不合理上涨的一次清算,那些高光小区跌得最狠,恰恰是因为它们当年涨得最离谱,泡沫最大的地方,戳破之后自然就是最惨的。
南昌这轮调整还没结束,市场还在继续寻找底部,那些还在幻想着抄底的人要想清楚,真正的底部不是看价格跌了多少,而是看什么时候大家重新相信这个价格是合理的,而这个过程可能比你想象的要长得多。
小贴士：如果你手里正好有这种高光小区的房子想出手,最实际的办法就是别再幻想能卖个好价钱了,市场价是多少就挂多少,甚至可以稍微低一点,因为时间成本比那点差价更贵,每多拖一个月就多一个月的月供和持有成本,早点割肉止损比死扛着等奇迹要明智得多,至于那些想抄底的,最好再等等,看看成交量什么时候能起来,现在这个阶段入场风险还是太大。
