南昌＂最猛＂安置房狂涨近四倍,业主乐开花

很多人对安置房有个根深蒂固的偏见,觉得这东西就是给拆迁户的,地段一般,配套一般,户型一般,买了就是接盘,这个认知在大部分城市确立,但南昌有些安置房把这个规律给打破了。

南昌这波涨价的安置房,核心不是房子本身有多好,是它们恰好站在了城市扩张最猛的那条线上,你去看那些涨得最凶的项目,基本都在红谷滩、九龙湖这些新区的核心地带,这些地方五年前还是郊区,现在地铁通了,商场起来了,学校进来了,安置房业主当年拿着补偿款随便选的位置,现在变成了别人挤破头想买的地段。更关键的是,这些安置房拿到手的价格本来就低,当年可能六七千一平,现在周边新盘两万起步,这个差价一拉开,涨幅自然就猛了,不是房子变好了,是周边的环境把它抬起来了。

这波安置房涨价,最开心的当然是拆迁户,但真正把价格推上去的,是那些刚需和投资客。刚需看中的是便宜,同样的地段,安置房能便宜个三四千一平,对于凑首付都费劲的年轻人来说,这个诱惑力太大了,他们不在乎小区物业差点,不在乎邻居素质参差不齐,只要能上车,能落户,能解决住的问题就行。

投资客的逻辑更直接,他们赌的是这个地段未来还能继续涨,安置房虽然有五年限售期,但只要过了这个坎,转手空间就出来了,现在买进去,五年后这个区域的配套更成熟,地铁线更密集,到时候再出手,利润空间就在那摆着。所以你会看到一个现象,那些刚满五年可以交易的安置房,成交速度特别快,因为买家都在抢这个时间窗口,过了这个村就没这个店了。

但这里有个问题,安置房涨价这个事,本质上是在吃城市扩张的红利,不是安置房本身有什么核心竞争力。南昌这几年城市化进程确实快,新区开发确实猛,但这个势头能持续多久,谁也说不准,一旦城市扩张放缓,新区开发停滞,安置房的价格就会被打回原形,因为它的短板太明显了,物业管理跟不上,公共空间维护不到位,住户结构复杂,这些问题在房价上涨的时候可以被忽略,但一旦市场冷下来,这些就会变成硬伤。

而且安置房还有个隐藏的风险,就是供应量大,南昌这几年拆迁项目多,安置房的存量其实不少,现在涨价是因为刚满五年的那批房源稀缺,但再过两三年,后面一批批安置房陆续解禁,市场上的供应量一上来,价格能不能撑住就不好说了,毕竟买安置房的人,大部分是冲着便宜去的,一旦新盘价格松动,或者二手房市场竞争加剧,安置房的优势就会被削弱。

如果你真要买南昌的安置房,别光看涨幅,得看这个房源是不是已经拿到了不动产权证,能不能正常交易,有些安置房虽然住进去了,但产权手续还没办完,这种房子再便宜也别碰,另外要仔细看小区的物业情况和邻居结构,有些安置房小区管理混乱,车位被占,楼道堆杂物,这些看起来是小事,但住进去就是大问题,最后就是要算清楚税费,安置房交易的税费可能比商品房高,特别是增值税和个税,这部分成本要提前算进去,别到了过户的时候才发现自己算错了账。