一般来说，楼盘的清盘速度与其规模大小成反比，盘越小，卖得越快。
但在南昌，这些个MINI盘，卖了几年还在卖！有啥“难言之隐”？
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东汇玉湖
项目位于青山湖区南京东路以北、京东大道以东，地块面积11.32亩，项目由1栋18层住宅、2栋17层住宅和1栋商业楼等组成，项目规划总户数97户。地块容积率1.8，建筑密度30%，绿地率25%。
该项目还是三限房，2022年5月18日，鹰潭大唐商贸城有限公司摇中该项目地块，成交单价5825元/㎡，溢价率14.97%，住宅毛坯限价13069元/㎡。
从2023年3月30日首领预售以来，已售49套，未售48套（数据来源：房信网），算下来，平均1个月卖不到2套，。同期销售的保利艾溪湖，规划835户，早就清盘了。
从户型设计来看，项目定位偏改善，户型有121-125㎡四房和135㎡四房，还将两套打通设计为248-256㎡大平层产品。可惜，全盘现房依旧走量惨淡！
东汇玉湖是毛坯现房，均价12000，对比市面上的新规项目，价格吸引力极低。且总价门槛偏高，121㎡起步 140 万 +，135㎡接近 190 万，刚需嫌贵，改善嫌社区太小，两头不讨好。
铁投汇峰壹号
项目规划总住宅 112 户，2023 年 10 月首开，20 个月备案 82 套，剩余 20套，平均每月成交不到 3 套，坛子口主城地段也没能拉动销量。西湖城投·欣瑞府
项目规划总住宅仅 46 户，2022 年拿地，毛坯限价 15000 元 /㎡，至今仅 3 套备案，剩余 43 套近乎停滞；全盘两栋住宅，体量极小，却几乎无成交。
地处红谷滩成熟板块，全盘规划 105 户，配套资源看着齐全，实际仅备案 32 套，剩余 80 多套房源长期积压，核心区位没能扭转滞销局面。以前，购房者怕期房，呼吁现房销售，可现在市面上这么多现房，购房者依然不买单，这些mini盘，核心硬伤主要有：
现在改善群体买房，把社区环境、休闲空间列为硬性标准，新盘产品力极卷，新的小地块同样做中央水景、全龄架空层甚至下沉庭院、抬地社区；而微型老小盘，除去楼栋、消防通道，几乎没有多余空间做丰富景观和公共设施，没有体验，加之没有割肉的价格，自然长期去化缓慢。
像东汇玉湖、汇峰壹号等这类老城区滞销小盘，普遍存在一个问题：地铁、学区没有顶级资源加持，前几年楼市上行，只要是主城少量新房，不愁客户，如今市场进入深度分化，购房者更理性，买房优先看完整社区、优质学区、大型商业、地铁配套，单纯 “主城区” 不再是加分项。
③ 产品标准滞后，跟不上楼市新规迭代
近两年南昌持续更新住宅提质新规，外立面、公区、园林、车库标准全面升级，新式楼盘全铝板、全抬板、星空顶车库已成常态。
而这批迷你小盘均为早年规划产品，立面、公区、户型拓展空间均落后于当下改善需求，在产品对比中天然处于劣势。
当下各类新房品质新规持续落地、置业标准全面升级，楼市正处于新旧产品迭代交替的关键过渡期。在此背景下，不仅仅这些mini盘，很多早年建成、产品标准滞后的存量老盘竞争优势持续缩水，去化压力陡增，深陷滞销难题，这些老盘开发商，出路到底在哪？
打个不恰当的比方，教育体系里早早就开启分层分流，基础薄弱的学生有中专、职校兜底，有升学意愿的孩子，也新增大量专升本通道，尽可能给所有人留上升通道。反观房地产市场，政策持续向新建高品质楼盘倾斜，不断出台利好新品的扶持举措，却缺少针对存量滞销老盘纾困政策。一边是新房持续加码提质，一边是早年存量楼盘被市场逐步淘汰，开发商背负高额库存压力，是否也该出台针对性政策倾斜，给存量滞销项目一条稳妥盘活的出路？~~~~~~~~~~~~~~~END~~~~~~~~~~~~~~
