2月6日，一份名为《南昌市城市更新若干规定》的征求意见稿悄然发布，里面藏着一系列创新政策，让老厂房可以变“多层”，让零星地块聚成金，让老旧住房也能自主更新。01 规划主导
南昌市近日公布的这项规定明确了城市更新的核心定位——城镇开发边界内的空间形态与功能品质提升活动。
“留改拆”并举的模式成为贯穿始终的原则，强调以保护传承、活化利用和有机提升为主导方向。
规划衔接上，城市更新专项规划必须符合国土空间总体规划，与详细规划无缝衔接。自然资源规划部门有权对拟更新区域的详细规划进行评估优化，直接纳入国土空间规划“一张图”监督管理。
这意味着未来南昌城区内的城市更新项目将在统一规划框架下推进，避免了“碎片化”改造的弊端。
02 机制设计
项目生成机制方面，规定设立了城市更新项目库，实施主体可申报入库，政府也可根据公共安全需要直接确定项目。
入库项目经筛选后列入年度计划，形成从储备到实施的转化路径。值得关注的是，项目库作为申报政策性资金的重要依据，资金支持优先向入库项目倾斜。
实施方案审查环节，审查内容涵盖规划符合性、历史文化保护、公众意愿、公共利益、资金平衡等多个维度，公众意愿作为审查重点之一，体现了对民意的尊重。
03 利益机制
针对城市更新中的痛点难点，规定提出了一系列制度创新，直指利益调整的难题——
首先是容积率政策，为补齐城市短板和满足安全环保标准而增设的设施，其新增建筑规模可不计入规划容积率，这对开发商和业主都形成明显激励。
土地供应与价款方面，可在评估价基础上综合确定，并可分期缴纳，降低了一次性资金压力。零星国有建设用地可整合，与相邻地块实施“集中改造”，大幅提高零星土地的价值。
既有建筑处置上，需保留的建筑的处置方案将纳入土地有偿使用合同或划拨决定书，形成法律保障。
04 标准放宽
技术标准上，对间距、退距、日照、绿地率等传统规划指标，可以适当放宽，按“不低于现状”的标准进行更新，为城市更新项目提供了更多灵活性。
存量用地利用上，最大的亮点是允许存量用地转换为混合用地，市自然资源部门将制定具体规则，土地利用方式突破传统单一功能限制。
老旧厂房改造方面，在符合安全和规范基础上，可以合理加层改造并对存量资源发展新产业新业态提供五年过渡政策。
利用存量土地和房产资源发展国家和省支持的新产业新业态，可在过渡期内暂不办理用地手续和不动产登记，期满符合条件的则依法按新用途办理。
这一政策直接催生老旧厂房“身价”上涨的预期，也明确了市场主体对工业存量用地转型创新的信心。
05 老旧住房
为解决居民实际居住困难，规定专门设置了老旧住房自主更新条款。
老旧住房自主更新机制已在酝酿中，政府制定指导意见计划，符合条件的业主可提取公积金参与改造。
为保障产权人的合法权益，规定创新了不动产登记方式——城市更新项目可预编不动产单元，办理预告登记，老旧住房自主更新项目可直接按户首次登记。
对于涉及历史建筑的城市更新项目，允许在满足结构、消防安全和核心历史文化价值保护的前提下，通过加建、改建等方式适应现代生产生活需求。
06 管理办法
这项规定的出台标志着，南昌城市更新将从零散的项目操作走向系统化的制度建构，从单纯物理空间改造走向功能复合、产权明晰的可持续更新。
宽松的容积率政策、土地价款确定方式、标准适用放宽等制度设计，降低了市场主体参与更新的制度成本。产权的历史性障碍通过不动产登记创新得到了疏通。
未来的南昌城市更新将以公共利益为先导，市场主体与居民共同参与的多元共治局面，激活城市存量资源，在保护中开发，在开发中保护，推动具有南昌特色的城市更新可持续发展。
