3月25日，南昌市放出了《关于推动我市房地产市场高质量发展若干措施意见的通知》的征求意见稿，一口气推出了 14 条实打实的措施，从开发商建房子的规则，到咱们普通人买房卖房的福利，再到帮开发商纾困避免烂尾，方方面面都照顾到了。 很多朋友看官方文件头大，满篇都是专业术语，看不懂到底和自己有啥关系。今天我就给大家把这 14 条全掰碎了，用大白话给你讲明白，每一条到底能给你带来啥实打实的好处！
一、支持高品质住宅建设（给开发商松绑，让你能买到更好的房子）这部分政策，主要是给开发商更多的操作空间，鼓励他们建更好的房子，咱们买房人最终就能住得更舒服，拿到更多实打实的 “赠送空间”。
原文：1.推进高品质住宅项目用地出让。结合区域市场需求、房屋库存等情况，完善土地出让与房屋库存去化周期挂钩机制，有力推进土地精准出让。在商品房用地出让环节，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式，以安全舒适绿色智慧的“好房子”为目标，将生态园林设计、清洁能源利用、绿色建材、绿色施工、运维服务等内容纳入高品质住宅项目建设协议书，建设协议书随同土地出让方案一并公告，土地竞得人与住建部门或辖区政府签订建设协议书后再签订土地出让合同，施工建设按建设协议书约定条款进行和落实。
以后南昌卖住宅用地，不再是 “价高者得” 了，而是要推行 “竞品质”“竞方案”。谁的方案里绿化更好、用的材料更环保、施工更绿色，谁才能拿地。而且拿地之前就要签好协议，保证建好房子，不能拿了地就偷偷减配。这个政策可谓是极大利好TOP房企，TOP房企有更快的去化速度，更优秀的品质把控和更好的建设方案，且这次是第一次要先签订建设协议书后再签订土地出让合同，等于是管理部门在土地出让环节就给咱们广大购房消费者把关。但同时小编也觉得这个政策将会拉长土地出让的周期，毕竟“竞品质、竞方案”，出方案是需要时间的，在当下南昌楼市的土地出让环境基本上是市场化的开发商陆续退出，本土的国企持续攻城略地；市场化的开发商可以拿全国已然较为成熟且优秀的方案结合属地规划条件快速做修改优化即可，但是本土的国企受制于成熟经验较少，多数方案都得从零打磨，这确实给本土的国企不小压力。
大白话解读：以后开发商拿地，不能光靠砸钱抢地了，得真的把房子做好才行。咱们以后买的新房，品质只会越来越高，再也不用担心开发商拿了地就缩水减配，说好的绿化变成了停车位。
原文：2.优化容积率计算规则。未开工建设的住宅项目，利用地下空间或建筑首层建设产权归全体业主所有的公共活动用房不纳入容积率计算。用于满足停车配建最低标准的地上停车空间不纳入容积率计算，地上停车空间应按地上建筑退让用地红线，沿城市界面应进行绿化景观处理。
解读：小区的公共活动空间，不算容积率！
很多人听不懂 “容积率”，大白话讲：就是政府给开发商划了一块地，规定了你在这块地上最多能盖多少总面积的房子，这个数字是定死的，开发商不能随便多盖，不然要补一大笔土地钱。 现在政策说：没开工的项目，要是开发商在地下或者一楼，建了归全体业主共用的公共活动房（比如业主会所、儿童游乐室、老年活动中心这种），这部分面积，不算在刚才说的那个 “最多能盖的总面积” 里！ 而且，满足小区最低停车要求的地上停车位，也不算容积率！这一条大概率是为南昌最近传得沸沸扬扬的“抬板”规范做修改。抬板规范其实在全国其它地区已然落地不少项目，优势主要在于可以节省开发商不少开发成本（例如土方，基坑、支护，防水等）、缩短开发周期，同时换来更好的社区价值（例如更完美的人车分流，地库上抬，园林和绿化可以和各个功能区更加融合共生等），如果说南昌市第四代住宅建筑设计现行的规范要求比较严格，目前提出的“优化容积率计算规则”将会让现行的第四代住宅建筑设计规范要求大有可为，彻底为南昌的建筑设计插上了翅膀。
大白话解读：相当于开发商可以免费给你多建公共空间！不用压缩住宅的面积，也不用额外花钱买地。以后小区里的活动室、儿童乐园都能安排上，地上也能多搞点停车位，不用都挤地下，还能顺便做绿化，小区不会那么挤。
原文：3.优化凸窗设置。未开工建设的住宅项目，允许客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间设置凸窗，厨房、储藏间、杂物间除外，凸窗外不设置设备平台。如有景观需求，转角凸窗长边洞口与短边洞口之和可不受限制。
解读：飘窗随便做！转角大飘窗也安排上，但设备平台有收缩条件
以前凸窗（就是咱们说的飘窗）有很多限制，比如不能随便在各个房间做，转角的飘窗还不能太大。现在放开了： 只要不是厨房、储藏间这些地方，客厅、卧室、书房、卫生间都能做飘窗！而且要是为了看景观，转角飘窗的大小也不限制了！
但设备平台这一条其实算是一个设计规范的收缩。现有的设计规范原来是对凸窗外不设置设备平台是没有太多明确的要求的，据小编了解，南昌市近几年也有几个住宅项目在凸窗的基础上叠加设备平台以换取更多的实用空间，甚至有项目的实际使用率突破了110%以上。大白话解读：以后买房，你能拿到更多赠送的飘窗面积！大飘窗、L 型的转角飘窗都能有，房间采光更好，看江景、园景更爽，还能多出来一块免费的使用空间，放个茶台、养个花，香得很。
原文：4.推进新建商品住宅品质提升行动。对本通知执行之日起首次批准上市的高品质住宅试点项目，执行《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）文件第四款“支持政策”的优化计容规则。
解读：高品质项目，能用省里的大福利
只要是这个政策执行之后，首次开盘的高品质试点项目，都能用之前省里出的《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》里的计容优惠！
大白话解读：就是之前咱们聊过的那个江西的政策，阳台减半算面积、地下室、架空层、连廊这些都能不计容，现在南昌的好房子项目也能享受到了。开发商有动力给你做更大的阳台、更好的架空层，这些都能给你省面积钱。
原文：5.支持绿色建造。房地产开发项目以宗地为单位，采用装配式技术建造的地上建筑面积不低于地上建筑总面积的40%，且不低于《江西省装配式建筑评价标准》（DBJ/T36-073-2026）基本级的要求。对同时满足上述条件的项目可在规划方案申报阶段，按采用装配式技术建造的地上建筑面积3%申请容积率奖励，奖励容积率不计入成交地块的容积率核算。对未落实装配式建筑要求的项目，建设单位对超容积率部分建筑面积补缴相应土地出让金。
解读：用装配式建房，开发商能多盖 3% 的房子
以后南昌的新房，要求至少 40% 的面积用装配式建造（就是那种工厂预制好零件，现场拼的，质量更稳，更环保），要是开发商做到了，就能多给 3% 的容积率奖励！相当于开发商可以多盖 3% 的房子，还不用补土地钱！
大白话解读：就是鼓励开发商建更好的装配式房子，这种房子质量更好，更环保，住着也舒服，而且开发商因为能多盖房子，也愿意做，咱们买房就能买到品质更高的房子。
原文：6.优化住宅建筑阳台分隔门设置要求。对本通知执行之日后首次批准上市的住宅项目，可申请立面公建化统一封闭阳台模式，或统一封闭阳台规划设计调整。其封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容率建筑面积，封闭阳台无论分隔门实际是否施工，房产面积实测时均按施工图设计文件标注的分隔门尺寸、位置测算，按水平投影面积的1/2纳入房产销售面积并计算房产测绘面积。业主可选择保留或自理分隔门，业主选择保留分隔门的，由开发（建设）单位统一建设完成。
以前很多人纠结：我封阳台的话，是不是就要全算面积了？那不敢封啊，怕以后办证的时候要补钱。 现在政策说：以后的新项目，要是开发商统一把阳台封起来，做公建化的外立面，那这个阳台，不管封不封，都只算一半的面积！ 而且不管你业主自己后来拆不拆阳台的那个门，实测面积的时候，都按一半算！
大白话解读：这一条太实在了！以后你买房，阳台就算封起来了，也只收你一半的钱，产权也只算一半！就算你自己把阳台和房间打通，也不会有人找你补面积钱！而且小区的外立面也统一，不会像老小区那样，各家封阳台封的乱七八糟，丑的要死。
二、促进住房消费（买房人的福利来了！买房、换房都能省钱）这部分就是直接给咱们普通人发福利了，不管你是刚需买房，还是卖旧买新改善，都能省大钱！
原文：7.支持居民换购住房。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
解读：卖旧买新，个税全退！最多能省好几万
2026 年 1 月 1 日到 2027 年 12 月 31 日，你要是卖了自己的房子，1 年之内又买了新房，那你卖房子的时候交的个人所得税，能退！
大白话解读：就是鼓励大家卖小房换大房！比如你卖了一套 100 万的房子，交了 2 万个税，要是你 1 年内买了个 120 万的改善房，这 2 万全退给你！相当于白省了 2 万块，这对想换房的家庭来说，真的是实打实的优惠。
原文：8.调整购房贷款首付款比例。我市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
解读：买公寓、商铺，首付降到 30% 了
以前买商业用房（就是公寓、商铺、写字楼这些），首付一般要 50%，压力很大。现在降到了最低 30%，和买住宅的首付一样了！
大白话解读：要是你想买个小公寓过渡，或者买个小商铺做点小生意，现在首付不用一下子拿一半的钱了，30% 就行，压力小了很多。
原文：9.加大公积金贷款购房力度。对购买星级绿色建筑或装配式建筑等绿色节能商品住宅的，其公积金贷款额度在其计算的可贷额度基础上再上浮10%。
解读：买好房子，公积金能多贷 10%
要是你买的是绿色建筑、装配式建筑这种高品质的房子，你的公积金贷款额度，能再上浮 10%！ 比如你本来最多能贷 50 万，买这种好房子，就能贷 55 万！
大白话解读：这种高品质的房子，本身就更环保节能，住着舒服，还能省电费物业费，现在买这种房子，公积金还能多贷 5 万到 10 万，一下子贷款的压力就小了。
原文：10.公积金实行“既提又贷”。进一步支持缴存职工刚性和改善性住房需求，充分发挥住房公积金保障作用，2026年1月1日起继续执行“既提又贷”政策。
解读：公积金可以 “既提又贷”！首付不够的救星
2026 年 1 月 1 日起，继续执行 “既提又贷” 的政策。
大白话解读：这个太照顾刚需了！以前你用公积金贷款的话，公积金账户里的钱就取不出来，只能用来还贷款。现在不一样了：你可以先把公积金账户里攒的钱取出来付首付，剩下的房款，还能继续用公积金的低利率贷款！ 比如你工作了几年，公积金里攒了 10 万，原来这 10 万只能躺着，现在你可以取出来当首付，剩下的钱还能用 3.1% 的公积金利率贷款，一下子首付的压力就没了，很多年轻人首付差个十万八万的，这个政策直接就能帮上忙。
三、加大助企纾困力度（帮开发商纾困，就是帮你避免烂尾）这部分政策，主要是帮开发商渡过难关，避免因为开发商没钱，房子烂尾交不了房，说白了，就是保障咱们买房人的权益，让你买的期房能顺利交付。
原文：11.支持土地分割转让。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地,在明确约定公共配套设施建设等有关责任义务的前提下，结合规划条件与详细规划总平面制定分割方案，经市政府批准同意，可按规定分割宗地，分割后原项目的公共配套设施按约定实施建设，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让的土地，由转让双方在合同中明确新的受让方须履行的相关义务，并依法予以公示。
解读：开发商的地，能拆分卖了，避免烂尾
以前开发商拿了一块大地，要是自己没钱开发了，这块地就只能烂在那，房子也盖不起来。现在政策说：这种情况，只要配套的幼儿园、小学这些都按原来的建，就能把地拆成几块，卖一部分给别的有实力的开发商！
大白话解读：就是盘活那些没钱开发的地，不会让一块大地因为开发商没钱，就全荒了，别的开发商接盘之后，能继续盖房子，配套也不会少，咱们买房的话，也不用担心买的盘因为开发商没钱烂尾了。
原文：12.支持盘活企业自持房屋。对土地出让合同中约定由企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担，无需核定土地出让金和签订土地出让合同变更协议。
解读：开发商自持的商铺写字楼，能卖了
以前很多开发商拿地的时候，要求必须自己持有一部分商办，不能卖，相当于这部分钱就压在那，动不了。现在政策说：只要不改变用途，就能整体转让给别人！
大白话解读：开发商手里压的那些自持的商铺写字楼，现在能卖了，一下子就能回笼一大笔资金，用来盖住宅，就不会因为没钱，住宅盖不下去了。
原文：13.支持商务楼宇功能转换。在确保存量商务楼宇原规划功能可实现，符合安全要求，保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，支持发展符合区域发展需求的功能业态。
解读：老写字楼，能改成别的业态了
以前的写字楼、公寓，要是没人租，就只能空着。现在政策说：只要房子主体、结构、产权性质都不变，就能改成别的业态，比如改成长租公寓、电商产业园、酒店之类的。
大白话解读：就是盘活那些空着的老商办，不让资源浪费，也能给大家提供更多的租房、办公的地方。
原文：14.加大金融支持力度。对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。
解读：困难项目，贷款能晚 5 年还
对于那些进入了 “白名单” 的项目（就是那些本来没问题，就是暂时缺钱的好项目），贷款可以展期 5 年！
大白话解读：就是开发商本来要还的贷款，现在可以晚 5 年再还，不用因为还不上贷款，就把项目停了，烂尾了。缓口气之后，开发商就能把房子盖完，顺利交付给业主，咱们买期房就更放心了。
最后说两句
总的来说，这次的新政，是真的从方方面面照顾到了大家：
一方面，给开发商松绑，让他们愿意建更好的房子，咱们买房能住得更舒服，拿到更多的赠送面积；
另一方面，直接给买房人发福利，降低买房的压力，鼓励大家改善住房；
同时，帮开发商纾困，避免烂尾，保障咱们买房人的权益。
不过要提醒大家，现在这个还是征求意见稿，最终的政策可能还会有调整。大家有什么不一样解读和想法，欢迎评论区交流！
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