官方放大招!南昌买房规则大改!
- 2026-03-27 15:07:02
刚刚，官方发布南昌房地产高质量发展新政征求意见稿，14 条硬核政策直接砸下来：换房个税全退、买绿色 / 装配式住宅公积金可多贷 10%、商办首付降至 30%、土地可分割转让、装配式奖励 3% 容积率……对刚需、改善客户、开发商有直接影响。
先讲重点：这 5 条直接关系买房人！
1. 卖旧买新，个税全退！（2026.1.1-2027.12.31）
卖一套房，1 年内再买新房 / 二手房，个税按规则退税
新买住房金额≥卖出金额：全额退个税
新买住房金额＜卖出金额：按比例退
适用全市范围，先卖后买、先买后卖都可，间隔≤1 年就行
2. 商办首付大降：由50%降至30%
商铺、写字楼、商住两用房，最低首付30%
降低投资门槛，利于商办去库存，但流通性、回报率仍需谨慎
3. 公积金再上浮 10%！买绿色 / 装配式房多贷钱
二孩 / 三孩家庭已上浮，买绿色 / 装配式住宅再上浮 10%
双职工 + 三孩 + 绿色住宅，理论最高可贷约 172 万
（基础额度：单职工 100 万、双职工 120 万）
继续执行既提又贷，账户余额可提出来用
4. 封闭阳台统一按1/2 面积算钱 + 计容
公建化立面可申请统一封闭阳台模式，不用验收后再改，或统一封闭阳台规划设计调整
封闭阳台无论分隔门实际是否施工，测绘、销售都只算一半面积（按水平投影面积的1/2纳入房产销售面积并计算房产测绘面积）
5. 凸窗外不设设备平台，得房率直接拉高
客、餐、卧、书房、卫可设凸窗，凸窗外不设设备平台，立面更整洁，转角凸窗限制放宽，景观面更大
该通知也给了开发商众多 “松绑”支持，未来房子只会更好住、更划算
1. 公共空间不计容，小区会所、架空层变多
地下 / 首层业主共有公共活动用房不计容积率
满足最低配建的地上停车位不计容，可做全抬板设计
小区园林、舒适度大幅提升
2. 装配式奖励3% 容积率，开发商主动做好房
采用装配式技术建造的，建筑建面≥40%，可申请3% 建筑面积奖励
奖励面积不计入原地块容积率，未落实装配式建筑要求的，则要补缴相应土地价款
3. 土拍 “竞品质”“竞方案”，以后新房更安全、更绿色
土地出让绑定生态园林设计、绿色建材及施工、运维服务标准，先签高品质建设协议，随同土地出让方案一并公告。
4. 救企纾困：土地可分割、自持可转让、贷款可展期
困难房企未开发的土地可分割转让，盘活闲置地块
企业自持商办，允许以新建商品房形式整体转让
白名单项目贷款可展期 5 年，降低烂尾风险
👇以下是全文：
为贯彻落实中央城市工作会议精神，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众对“好房子”高品质住房的需求，推动我市房地产市场高质量健康发展，通过借鉴外地经验做法，结合我市实际情况，草拟了《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知》，现向社会公示。
支持高品质住宅建设
1.推进高品质住宅项目用地出让。结合区域市场需求、房屋库存等情况，完善土地出让与房屋库存去化周期挂钩机制，有力推进土地精准出让。在商品房用地出让环节，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式，以安全舒适绿色智慧的“好房子”为目标，将生态园林设计、清洁能源利用、绿色建材、绿色施工、运维服务等内容纳入高品质住宅项目建设协议书，建设协议书随同土地出让方案一并公告，土地竞得人与住建部门或辖区政府签订建设协议书后再签订土地出让合同，施工建设按建设协议书约定条款进行和落实。
2.优化容积率计算规则。未开工建设的住宅项目，利用地下空间或建筑首层建设产权归全体业主所有的公共活动用房不纳入容积率计算。用于满足停车配建最低标准的地上停车空间不纳入容积率计算，地上停车空间应按地上建筑退让用地红线，沿城市界面应进行绿化景观处理。
3.优化凸窗设置。未开工建设的住宅项目，允许客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间设置凸窗，厨房、储藏间、杂物间除外，凸窗外不设置设备平台。如有景观需求，转角凸窗长边洞口与短边洞口之和可不受限制。
4.推进新建商品住宅品质提升行动。对本通知执行之日起首次批准上市的高品质住宅试点项目，执行《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）文件第四款“支持政策”的优化计容规则。
5.支持绿色建造。房地产开发项目以宗地为单位，采用装配式技术建造的地上建筑面积不低于地上建筑总面积的40%，且不低于《江西省装配式建筑评价标准》（DBJ/T36-073-2026）基本级的要求。对同时满足上述条件的项目可在规划方案申报阶段，按采用装配式技术建造的地上建筑面积3%申请容积率奖励，奖励容积率不计入成交地块的容积率核算。对未落实装配式建筑要求的项目，建设单位对超容积率部分建筑面积补缴相应土地出让金。
6.优化住宅建筑阳台分隔门设置要求。对本通知执行之日后首次批准上市的住宅项目，可申请立面公建化统一封闭阳台模式，或统一封闭阳台规划设计调整。其封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容率建筑面积，封闭阳台无论分隔门实际是否施工，房产面积实测时均按施工图设计文件标注的分隔门尺寸、位置测算，按水平投影面积的1/2纳入房产销售面积并计算房产测绘面积。业主可选择保留或自理分隔门，业主选择保留分隔门的，由开发（建设）单位统一建设完成。
促进住房消费
7.支持居民换购住房。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
8.调整购房贷款首付款比例。我市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
9.加大公积金贷款购房力度。对购买星级绿色建筑或装配式建筑等绿色节能商品住宅的，其公积金贷款额度在其计算的可贷额度基础上再上浮10%。
10.公积金实行“既提又贷”。进一步支持缴存职工刚性和改善性住房需求，充分发挥住房公积金保障作用，2026年1月1日起继续执行“既提又贷”政策。
加大助企纾困力度
11.支持土地分割转让。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，在明确约定公共配套设施建设等有关责任义务的前提下，结合规划条件与详细规划总平面制定分割方案，经市政府批准同意，可按规定分割宗地，分割后原项目的公共配套设施按约定实施建设，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让的土地，由转让双方在合同中明确新的受让方须履行的相关义务，并依法予以公示。
12.支持盘活企业自持房屋。对土地出让合同中约定由企业自持的商办类房屋，在不改变房屋规划用途和不影响原土地出让合同履行的情况下，经辖区政府批准同意，允许以新建商品房形式整体转让，原土地出让合同约定的相关权利和义务由新的受让方承担，无需核定土地出让金和签订土地出让合同变更协议。
13.支持商务楼宇功能转换。在确保存量商务楼宇原规划功能可实现，符合安全要求，保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，支持发展符合区域发展需求的功能业态。
14.加大金融支持力度。对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。
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