南昌中院:购买他人订购的商铺,买受人应自主完成商铺网签备案手续

[基本案情]

2021年5月17日，被告聂某文作为出让方与原告宁某作为受让方签订《转让协议》，约定出让方将其持有的坐落于南昌市的商铺带租约转让，采用现状交付，该商铺与开发商及承租方所签署的所有协议约定的权利及义务全部转让给受让方。商铺的转让价格为130万元，受让方需在签订本协议当天一次性将转让价款支付给出让方。出让方需负责协调开发商办理相关更名手续，确保受让方与开发商签订商品房买卖合同，同时需配合办理其他协议的签署（如有需要）。

协议签订当日，原告银行转账130万元给案外人曾某群，并附言“恒大名都17号商铺102购房款”。曾某群在扣除1万元居间费后，将129万元转至被告处。

根据被告提交的《江西公司南昌恒大名都更名／增名／减名审批表》显示，被告向第三人申请将案涉商铺客户姓名由被告变更为原告，变更原因为“客户因个人原因，申请更名，已付清全款，此为第一次变更，之前从未操作过更名／增名／减名”，原、被告在该审批表客户签字处签字确认。同时，原、被告向第三人出具一份《具结书》，载明：本人聂某文于2021年1月16日认购了某丙公司开发的南昌恒大名都**栋**号房，并于当天签署了编号为10190的《南昌恒大名都商品房认购书》。现因个人原因，由宁某向某丙公司签署相关的协议以及办理该房产的购房相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与某丙公司无关。原、被告在该具结书具结人处签字确认。

2021年5月21日，上述变更申请经第三人内部审批通过。2021年6月8日，第三人向原告开具了购房款收据，且其内部系统中显示案涉商铺业主为原告。后原告未与第三人签订商品房买卖合同，亦未办理网签备案手续。因第三人某丙公司与案外人江西省某某集团有限公司诉讼纠纷，广东省广州市荔湾区人民法院于2022年5月23日向南昌市不动产登记中心发送（2022）粤0103执保400号《协助执行通知书》，请南昌市不动产登记中心查封第三人名下的案涉商铺。查封期限为三年。根据第三人提交的《南昌市不动产登记信息查询结果》显示，案涉商铺还被广东省广州市荔湾区人民法院轮候查封，查封期限为三年，庭审中，原告陈述其从2021年8月1日开始收取案涉商铺租金，且案涉商铺现仍处于经营状态。

宁某向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《转让协议》；2.判令被告返还原告购房款1300000元和违约金（违约金自起诉之日按起诉时一年期贷款市场报价利率为基础加计50%计算至还清之日止）；

[宁某上诉认为]

（1）上诉人已按《转让协议》约定全面履行合同义务，向被上诉人聂某文支付购房款130万元。被上诉人作为房屋出卖方应保证所售房屋符合交易目的，现该房屋产权不能依约签署商品房买卖合同，将房屋移转登记至买受人名下，上诉人购买房屋的根本目的不能实现，上诉人要求解除上诉人与被上诉人签订的《转让协议》符合法律规定。......最后，被上诉人作为房屋出让方，在明知自己有确保被上诉人与开发商签订案涉房屋商品房买卖合同的义务下，也从未联系过上诉人更名进展以及通知办理案涉房屋商品房买卖合同，导致上诉人至今无法签订商品房买卖合同，更何谈办理案涉房屋过户手续。被上诉人怠于履行协调沟通商品房买卖合同签订的义务，甚至隐瞒了当时案涉房屋可能已经因第三人监管账户查封或土地证查封而无法网签备案的情况，导致《转让协议》无法继续履行，合同根本目的无法实现。.....

（2）被上诉人转让的房产存在权利瑕疵，且因房屋被查封导致上诉人无法签订商品房买卖合同进行网签备案。被上诉人行为已构成根本违约，导致合同目的不能实现，应当依法解除合同，....本案中，上诉人已履行了向被上诉人缴纳房款的全部义务，被上诉人应该履行确保上诉人办理网签备案手续，并在合理期限内取得不动产权属证明的义务。被上诉人一直未在合理期限履行告知协助义务，确保上诉人能够办理签署商品房买卖合同，且涉案房屋早已存在被查封无法系统办理网签备案的事实，进一步无法转移权属证书给上诉人，致使双方合同目的无法实现。根据《民法典》第五百六十三条规定，应当解除上诉人与被上诉人签订的《转让协议》。

[被上诉人认为]....（2）案涉房产虽由聂某文最初认购，但聂某文自始至终未以自己的名义办理案涉房产的备案登记手续，即《转让协议》签订前直至案涉房屋更名前案涉房屋均具备由宁某与第三人签订商品房买卖合同、房产备案登记的条件，聂某文亦自始至终未在案涉房产上设定或隐瞒阻碍宁某实现签订商品房买卖合同、办理备案、受让房产权利的限制。且宁某亦未提供任何证据证明，聂某文在案涉房屋上设立权利限制。因此，聂某文已按照《转让协议》约定，充分履行完毕聂某文应尽义务，不存在因不可抗力致使合同目的无法实现，亦不存在聂某文不履行合同主要债务情形，更不存在聂某文迟延履行或违约导致合同目的无法实现的情形，案涉合同不符合法定解除要件。

（3）宁某亦按《转让协议》的约定，履行了支付转让款，签署三方更名手续，同时受让了聂某文交付的案涉房产，并对房产行使了占有、使用、收益等权利，宁某签订案涉合同的目的已实现，不符合法定解除要件。另外，案涉房屋客户名称更名为宁某时起，第三人即与宁某构成事实商品房买卖合同关系，案涉房产的权利人即为宁某，第三人及宁某即负有案涉房屋的备案登记、房产过户登记的义务。如因涉案房产无法领取房产产权证书或备案登记问题，根据合同相对性原则，宁某应向第三人主张权利。而房产登记备案行为系行政管理措施从而实现产权的公示公信效力，并不能否定聂某文早已将涉案房屋转让给宁某的事实，且案涉房产登记备案行为亦并非聂某文的约定或法定义务，故涉案房屋现未办理备案登记或无法办理备案登记并非认定聂某文违约的事由。

（4）结合第三人南昌某某置业有限公司一审答辩及陈述，第三人允许客户购买的房屋无条件更名一次，且更名手续办理后即无需原购房人参与后续商品房买卖合同、网签备案等相关事宜，由变更后的购房人与第三人办理即可。足以表明答辩人配合完成了第三人的三方更名手续后，即已完成了《转让协议》项下的所有义务。因此，答辩人不存在违约乃至根本违约的情形，案涉《转让协议》已充分履行完毕，合同目的已实现，不存在解除的前提。

（5）第三人南昌某某置业有限公司一审庭审中明确表示，在宁某、聂某文提交三方更名协议时，第三人已向宁某通知后续签订商品房买卖合同、网签备案的流程。且第三人明确后续流程无需聂某文参与。《转让协议》并未约定聂某文负有相关通知义务，宁某所主张的聂某文未尽通知义务纯属虚构。且从宁某上诉理由中自认“宁某多次电话微信联系曾某群后续网签备案事宜”表明宁某明知聂某文是没有通知及配合办理网签备案的义务的，否则宁某不至于自始至终未联系《转让协议》相对方聂某文配合。足见案涉房屋未签订书面商品房买卖合同、后续网签备案系宁某自身怠于履行权利而引发的，所产生的责任也应当由宁某自己负担。.....

[法院认为]

本案的争议焦点为被告聂某文的行为是否构成根本违约。案涉《转让协议》约定“出让方需负责协调开发商办理相关更名手续，确保受让方与开发商签订商品房买卖合同，同时需配合办理其他协议的签署（如有需要）”，被告于《转让协议》签订当日即向第三人某丙公司申请将案涉商铺业主由被告变更为原告，并于2021年5月21日经第三人内部审批通过。此时，原告已具备与第三人签订《商品房买卖合同》的基础条件，且第三人亦表示“更名手续完成后，签订商品房买卖合同无需被告配合，2019年3月27日后即可办理网签备案”，故应由原告联系第三人签订案涉商铺《商品房买卖合同》并办理网签手续。原、被告签订《转让协议》时，案涉商铺未被查封，更名手续办完直到原告诉至本院，期间原告从未联系被告，在房屋被查封前长达一年的时间亦未主动联系第三人的工作人员要求签订《商品房买卖合同》。原告怠于行使自己的权利，未及时与第三人签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，案涉商铺被查封不应归责于被告，应由原告自身承担相应责任，被告不构成违约，不承担违约责任。故对于原告主张解除其与被告签订的《转让协议》，并要求被告返还购房款130万元及违约金，于法无据，不予支持。

[法院判决]

南昌市红谷滩区人民法院（2024）赣0113民初1310号民事判决：驳回宁某的全部诉讼请求。南昌市中级人民法院（2024）赣01民终3107号民事判决：驳回上诉，维持原判。

[律师点评]

被告（被上诉人）聂某云的身份是案涉商铺的订购人，并非出卖人，购房款是交给开发商的，与原告宁某签订商品房买卖合同的主体是开发商而不是聂某云，因此应当是开发商向宁某承担不能办理网签备案和不能过户的违约责任。