江西禾泰设备维修有限公司——南昌锦江旗下酒店常用设备设施年度维保方案

服务商：江西禾泰设备维修有限公司服务电话：13177808451

为保障南昌锦江旗下各酒店常用设备设施正常、高效、安全运行，延长设备使用寿命，降低运营损耗，提升宾客入住体验，结合锦江旗下酒店（含维也纳国际、锦江都城、白玉兰、希尔顿欢朋等）的不同规模、酒店特色、服务面积、客房数量、开业年限、设备新旧程度及配件甲供等实际情况，江西禾泰设备维修有限公司特定制本差异化年度维保方案，确保维保服务贴合酒店需求、精准高效、合规可控，兼顾实用性与经济性，同时严格遵循国家及行业相关标准，助力酒店提升运营品质与品牌口碑。

一、方案总则

（一）维保目标

1.核心目标：确保酒店常用设备设施全年正常运行，核心设备（空调、电梯、消防、给排水、配电）完好率≥99%，一般设备完好率≥98%，突发故障响应及时，维修合格率100%。

2.安全目标：杜绝因设备故障引发的安全事故（如电气火灾、漏水、电梯停运等），确保设备运行符合GB/T 14308-2023《旅游饭店星级的划分与评定》、GB 55036-2022《消防设施通用规范》等国家及行业标准，全年无重大设备安全责任事故。

3.经济目标：通过科学维保降低设备故障率，减少维修成本和配件更换损耗；针对配件甲供模式，规范配件管理，避免浪费，优化维保流程，提升效率。

4.体验目标：保障设备设施运行稳定，为宾客提供舒适、安全、便捷的入住环境，助力酒店提升宾客满意度，契合锦江旗下各品牌的定位需求。

（二）适用范围

本方案适用于南昌锦江旗下所有合作酒店，涵盖不同规模（小型、中型、大型）、不同特色（商务型、国风型、高端休闲型）、不同开业年限、不同设备新旧程度的酒店，针对客房、公共区域、后勤区域的常用设备设施，结合配件甲供/乙供差异，提供定制化维保服务，包括但不限于暖通空调、给排水、电气、消防、电梯、客房设备、公共区域设备等。

（三）核心原则

1.差异化适配：根据酒店规模、客房数量、服务面积、开业年限、设备新旧、酒店特色及配件甲供情况，制定不同维保标准、频次和流程，不搞“一刀切”。

2.预防为主，防治结合：将预防性维护作为核心，通过定期检查、保养和校准，最大限度减少故障发生，对已出现的问题及时修复，避免小故障扩大化，破解老旧酒店“抢修-故障”的死循环。

3.安全优先，合规运营：所有维保作业严格遵循国家安全生产法规及酒店安全管理规定，规范操作流程，做好安全防护，确保维保过程安全、设备运行合规。

4.高效响应，全程可追溯：建立快速故障响应机制，明确响应时限；完善维保记录，实现每一次维保、每一台设备的全流程追溯，建立设备全生命周期台账。

5.甲乙协同，权责清晰：针对配件甲供模式，明确甲方（酒店）配件供应责任、乙方（江西禾泰）维保作业责任，协同配合，确保配件及时供应、维保顺利推进。

二、酒店分类及维保差异化依据

结合南昌锦江旗下酒店实际情况，按以下维度进行分类，作为维保差异化的核心依据，确保方案贴合酒店实际需求，同时兼顾锦江各品牌的特色定位：

（一）酒店分类标准

（二）差异化核心依据补充

1.设备新旧：新设备（开业≤3年）侧重预防性维保，减少损耗；中度老化设备（开业3-8年）侧重故障排查与易损件更换，延长使用寿命；重度老化设备（开业＞8年）侧重故障应急处理与核心部件检修，必要时提出设备更新建议。

2.酒店特色：商务型酒店侧重会议室设备、办公设备、空调系统的维保，保障商务活动顺畅；高端休闲型酒店侧重泳池设备、SPA设备、健身设备的专业维保；国风型酒店侧重装饰性设备（如中式灯具、景观设施）的维保，兼顾功能与美观。

3.配件甲供：明确甲供配件的验收标准、供应时限、保管责任，乙方负责维保过程中配件的合理使用、损耗统计，杜绝浪费；若甲供配件未按时供应，乙方需及时反馈甲方，协商解决方案，避免影响维保进度。

三、常用设备设施维保详细内容（按设备类型分类）

本章节针对酒店常用设备设施，结合不同酒店分类，明确维保内容、频次、标准及责任分工，兼顾通用性与差异化，严格遵循行业专项技术标准，确保维保工作规范有序。

（一）暖通空调系统（核心设备）

涵盖：中央空调主机、风机盘管、新风系统、空调遥控器、地暖系统（部分高端酒店）

1. 维保内容

1.主机：清洗冷凝器、蒸发器，检查压缩机、制冷剂、润滑油，调试运行参数，排查泄漏、异响、过热等问题，确保制冷/制热效果稳定，提升能源利用效率。

2.风机盘管：清洗滤网、翅片，检查风机运转情况，润滑轴承，调试风速、温度控制，排查漏水、异响问题，执行“五检五清”（外观、电气、运行、润滑、紧固检查；清灰尘、油污、积水、杂物、异味）。

3.新风系统：清洗过滤网、风管，检查风机运行，检测新风量，确保室内空气质量达标，符合GB 37489.2-2019《公共场所设计卫生规范 第 2 部分：住宿场所》要求。

4.空调遥控器：检测按键、电池，调试温度控制精度，损坏件及时更换（甲供配件由甲方提供，乙方负责更换）。

5.地暖系统（高端酒店）：清洗管道，检查阀门、温控器，排查漏水、不发热问题，冬季使用前进行全面调试。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.制冷/制热效果达标：夏季室内温度24-26℃，冬季20-22℃，温差≤2℃，符合酒店运营标准。

2.设备运行无异常：无明显异响、泄漏、过热现象，风机运转平稳，遥控器控制精准。

3.清洁达标：滤网、翅片、风管无明显灰尘、油污，新风量符合国家卫生标准，无异味。

4.配件更换：甲供配件更换后，需经甲方验收确认，旧件统一交由甲方处理；乙供配件更换需提前告知甲方，确认后再更换。

（二）给排水系统

涵盖：供水泵、排污泵、水箱、水管、水龙头、马桶、淋浴设施、地漏

1. 维保内容

1.水泵（供水泵、排污泵）：检查运转情况，润滑轴承，排查异响、漏水、跳闸问题，清理泵体杂物，调试运行参数，确保供水/排污顺畅，定期进行预防性试验。

2.水箱：清洗消毒，检查水位控制、防水、防锈情况，检测水质（大型酒店每季度1次，中小型酒店每半年1次），确保饮用水安全，符合相关卫生标准。

3.水管/阀门：排查漏水、堵塞、锈蚀问题，紧固接口，更换老化阀门、水管（甲供配件由甲方提供），冬季做好防冻措施。

4.客房卫浴：检查水龙头、马桶、淋浴设施的密封性，排查漏水、堵塞问题，更换损坏的密封圈、冲水组件，清洁淋浴喷头水垢，确保卫浴设施正常使用。

5.地漏：清理杂物，检查防臭功能，疏通堵塞地漏，避免积水、异味。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.供水稳定：水压正常（0.2-0.4MPa），无停水、漏水现象，供水泵、排污泵运行正常，无异常噪音。

2.水质达标：水箱清洁无杂物、无异味，水质检测符合饮用水标准，清洗消毒后提供检测报告。

3.卫浴设施：水龙头、马桶、淋浴设施无漏水、堵塞，冲水顺畅，淋浴喷头出水均匀，地漏防臭有效，无积水。

4.防冻防护：冬季水管、阀门无冻裂，防冻措施到位，避免因冻裂造成漏水损失。

（三）电气系统

涵盖：配电箱、配电柜、照明设备、开关、插座、应急照明、备用发电机、弱电系统（监控、门禁、电话、网络）

1. 维保内容

1.配电箱/配电柜：清洁灰尘，检查线路连接，排查短路、漏电、发热问题，紧固接线端子，调试保护装置，确保配电安全，符合电气安全规范。

2.照明设备：检查灯泡、灯管，更换损坏光源（甲供/乙供按约定），清洁灯具，排查线路接触不良问题，确保照明正常，尤其是公共区域、应急照明。

3.开关/插座：检查接触情况，排查松动、漏电问题，更换损坏的开关、插座，确保使用安全，无发热现象。

4.应急照明：每月检测一次，确保断电后正常启动，持续照明时间≥90分钟，符合消防应急要求，应急照明灯间距≤20米。

5.备用发电机：每月启动一次（运行15-30分钟），检查机油、燃油、电瓶，排查运行故障，确保突发停电时正常供电，每年进行一次全面检修。

6.弱电系统：检查监控、门禁、电话、网络设备的运行情况，调试信号，排查故障，确保监控清晰、门禁正常、网络畅通、电话可用，做好设备清洁与维护。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.配电安全：配电箱/配电柜无发热、短路、漏电现象，线路连接牢固，保护装置正常，接地可靠，符合《特种设备安全监察条例》相关要求。

2.照明正常：公共区域、客房照明无损坏，亮度达标，应急照明断电后正常启动，满足消防要求。

3.开关/插座：接触良好，无松动、漏电、发热，外观完好，使用正常。

4.备用发电机：启动正常，供电稳定，突发停电时能在5分钟内启动供电，满足酒店核心区域（前台、消防、电梯）用电需求。

5.弱电系统：监控无死角、画面清晰，门禁识别准确、开关正常，网络畅通、无卡顿，电话通话清晰、无杂音。

（四）消防系统（重点安全设备）

涵盖：火灾报警控制器、烟感/温感探测器、喷淋系统、消火栓系统、消防水泵、应急照明、疏散指示标志、灭火器、防烟面罩

备注：消防系统维保需严格遵循GB 55036-2022《消防设施通用规范》、GB 25201-2010《建筑消防设施的维护管理》等国家强制性标准，确保合规。

1. 维保内容

1.火灾报警控制器：清洁设备，检查运行状态，调试报警功能，排查误报、漏报问题，备份报警记录，确保控制器正常工作。

2.烟感/温感探测器：清洁探测器，测试报警灵敏度，更换老化、故障探测器（甲供配件由甲方提供），确保探测准确。

3.喷淋系统：检查管道、喷头，排查漏水、堵塞问题，测试喷淋压力（管网压力≥0.15MPa，高层≥0.25MPa），清洁喷头，确保喷淋系统正常启动。

4.消火栓系统：检查消火栓、水带、水枪，确保完好无损，水压正常，水带无破损、漏水，水枪能正常出水，每月检查并记录。

5.消防水泵：检查运转情况，润滑轴承，测试启动功能，排查异响、漏水问题，确保消防水泵在火灾时能正常启动、供水。

6.应急照明、疏散指示标志：同电气系统相关维保内容，确保断电后正常工作，疏散指示清晰、准确。

7.灭火器：检查压力、有效期，清洁灭火器，更换过期、压力不足的灭火器（按消防规范配置，客房区每50㎡配置1具4公斤ABC类灭火器，公共区域中危险级每75㎡配置1具），每半年维护1次。

8.防烟面罩：按客房数120%配备，检查外观完好性，确保无破损、过期，存放位置规范。

2. 维保频次（统一标准，差异化巡检）

1.火灾报警控制器、消防水泵：每月1次全面维保，每周1次巡检（大型酒店每日1次巡检）。

2.烟感/温感探测器、喷淋系统、消火栓系统：每3个月1次全面维保，每月1次巡检。

3.应急照明、疏散指示标志：每月1次维保（同电气系统）。

4.灭火器、防烟面罩：每6个月1次全面检查，每月1次巡检，发现问题立即处理。

5.年度检测：每年1次全面检测，出具检测报告，报当地公安机关消防机构备案（大型酒店每半年1次专项检测）。

3. 维保标准

1.报警准确：火灾报警控制器无误报、漏报，烟感/温感探测器灵敏度达标，报警响应及时。

2.系统完好：喷淋系统、消火栓系统无漏水、堵塞，水压正常，喷头、水带、水枪完好，能正常使用。

3.应急有效：应急照明、疏散指示标志断电后正常启动，疏散路线清晰，防烟面罩完好可用。

4.合规达标：所有消防设备符合国家消防规范，年度检测合格，无安全隐患，确保酒店消防安全合规。

（五）电梯系统（特种设备）

涵盖：客用电梯、货梯（部分酒店），需严格遵循TSG T7008-2023《电梯自行检测规则》，乙方负责日常维保，配合甲方完成特种设备年检。

1. 维保内容

1.电梯运行：检查电梯运行平稳性，排查异响、卡顿、抖动问题，调试运行速度、停靠精度。

2.安全装置：检查电梯门机、安全钳、限速器、缓冲器等安全装置，确保正常工作，保障电梯运行安全。

3.电气部件：检查电梯控制柜、按钮、显示屏，排查线路故障，确保控制正常，显示屏清晰、按钮灵敏。

4.清洁润滑：清洁电梯轿厢、门导轨，润滑导轨、轴承，确保电梯运行顺畅，轿厢内无异味、杂物。

5.应急处理：测试电梯应急停靠、应急通话功能，确保突发故障时能及时救援，每月进行一次应急演练。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.运行平稳：电梯运行无卡顿、异响、抖动，停靠精度误差≤5mm，门机开关顺畅，无夹人、关不上门等问题。

2.安全达标：安全装置完好，应急停靠、应急通话功能正常，电梯困人时能在30分钟内完成救援。

3.清洁规范：轿厢内清洁无杂物、无异味，导轨、门机清洁，润滑到位，无锈蚀。

4.年检合格：配合甲方完成特种设备年检，确保电梯年检合格，取得年检报告，合规运行。

（六）客房设备（贴合酒店特色）

涵盖：客房家具、电视、冰箱、洗衣机（部分酒店）、窗帘、卫浴配件、智能设备（高端酒店）

1. 维保内容

1.客房家具：检查床架、桌椅、衣柜的牢固性，紧固松动的螺丝，修复轻微破损（如漆面脱落、划痕），清洁家具表面，避免受潮、变形，契合酒店装修风格。

2.电视：检查画面、声音，调试信号，排查故障，清洁电视表面，确保电视正常播放，智能电视同步检查系统运行情况。

3.冰箱：清洁内胆、冷凝器，检查制冷效果，排查漏水、异响问题，调试温度（冷藏2-8℃，冷冻≤-18℃），确保冰箱正常运行，无异味。

4.洗衣机（部分酒店）：检查运转情况，清洁内筒、滤网，排查漏水、异响问题，调试脱水、洗涤功能，确保洗衣机正常使用。

5.窗帘：检查轨道、滑轮，排查卡顿、脱落问题，清洁窗帘（按需），修复破损，确保窗帘开关顺畅，贴合酒店装饰风格。

6.卫浴配件：检查毛巾架、置物架、马桶盖等配件的牢固性，更换松动、损坏的配件（甲供/乙供按约定），清洁配件表面。

7.智能设备（高端酒店）：检查智能控制系统（如智能灯光、智能窗帘、智能空调），调试信号，排查故障，确保智能设备正常运行，提升宾客体验。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.家具完好：床架、桌椅、衣柜牢固，无松动、破损，表面清洁，无明显划痕、漆面脱落，契合酒店装修风格。

2.电器正常：电视画面清晰、声音正常，冰箱制冷效果达标、无异味，洗衣机运转顺畅、无漏水，智能设备控制精准、运行稳定。

3.配件完好：窗帘开关顺畅，轨道、滑轮无卡顿，卫浴配件牢固、无损坏，清洁干净，无锈蚀。

4.体验良好：客房设备运行正常，无影响宾客入住的故障，贴合酒店特色定位，提升宾客舒适度。

（七）公共区域设备（贴合酒店特色）

涵盖：大堂接待设备、会议室设备、餐厅设备、健身设备、泳池设备（高端酒店）、景观设施（国风/休闲型酒店）

1. 维保内容

1.大堂接待设备：检查前台电脑、打印机、复印机、叫号机，排查故障，调试设备，确保正常使用，清洁设备表面。

2.会议室设备：检查投影仪、音响、麦克风、幕布、桌椅，调试投影、音响效果，排查故障，清洁设备，确保会议顺利进行，商务型酒店重点维保。

3.餐厅设备：检查餐桌、餐椅、餐具消毒设备、排烟系统，清洁排烟管道，排查故障，确保餐厅设备正常使用，符合卫生标准。

4.健身设备：检查跑步机、椭圆机、哑铃等健身器材，紧固部件，润滑轴承，排查故障，清洁设备，确保健身设备安全、正常运行，高端酒店重点维保。

5.泳池设备（高端酒店）：检查水循环系统、过滤系统、消毒设备，调试水质，清洁泳池，排查漏水、故障，确保泳池水质达标、设备正常运行。

6.景观设施（国风/休闲型酒店）：检查景观灯具、喷泉、绿植灌溉设备，排查故障，清洁设施，修复破损，确保景观设施正常运行，兼顾美观与功能。

2. 维保频次（差异化）

3. 维保标准

1.办公/会议设备：电脑、打印机、投影仪、音响等设备正常运行，无故障，投影清晰、音响效果良好，满足商务、接待需求。

2.餐厅设备：餐桌、餐椅牢固、清洁，消毒设备正常运行，排烟系统畅通，无油烟堆积，符合卫生标准。

3.健身/泳池设备：健身器材安全、正常运行，无安全隐患；泳池水质达标，水循环、消毒设备正常，无漏水、异味。

4.景观设施：景观灯具正常点亮，喷泉、灌溉设备正常运行，设施无破损，清洁美观，贴合酒店特色定位。

四、配件甲供相关约定

（一）配件范围明确

根据酒店约定，甲供配件主要包括：核心设备部件（空调压缩机、水泵、电梯安全装置、消防探测器、配电核心部件）、关键易损配件（阀门、密封圈、喷头、灯泡等），具体清单由甲方（酒店）提供，乙方（江西禾泰）确认，明确配件型号、规格、数量，区分设备类与材料类甲供材，遵循甲供工程材料管理相关规范。

（二）配件供应与验收

1.甲方需按照维保计划及乙方提前提交的配件需求清单，按时供应甲供配件，确保配件质量符合设备要求，若配件存在质量问题，甲方需及时更换。

2.乙方在收到甲供配件后，24小时内完成验收，检查配件型号、规格、数量及质量，验收合格后签字确认；若发现配件不符或质量问题，立即反馈甲方，协商更换，验收记录留存备查，同步协助甲方建立甲供材台账。

3.甲供配件的运输、保管由甲方负责，乙方可协助保管，做好防潮、防尘、防盗措施，避免配件损坏、丢失，若因乙方保管不当造成配件损坏，乙方承担相应责任。

（三）配件使用与损耗

1.乙方在维保过程中，需合理使用甲供配件，杜绝浪费，更换配件时需严格遵循设备操作规范，确保配件安装正确、使用正常。

2.每次维保后，乙方需详细记录甲供配件的使用情况（型号、数量、使用部位），每月向甲方提交配件使用统计报告，便于甲方核对、补充配件。

3.若因设备故障需紧急更换甲供配件，而甲方未及时供应，乙方需及时反馈甲方，协商临时解决方案（如临时借用、应急采购），避免影响设备运行，同时做好记录。

4.对于报废的甲供配件，乙方需统一收集，交由甲方处理，做好报废记录，注明报废原因，配合甲方完成报废流程。

五、维保流程与响应机制

（一）维保流程

1.计划制定：乙方根据本方案及酒店实际情况，每月25日前提交下月维保计划，明确维保内容、时间、人员，经甲方确认后执行。

2.现场维保：乙方按维保计划，安排专业技术人员携带工具、乙供配件（如需）前往酒店进行维保，维保前与甲方对接，确认维保区域、注意事项，避免影响酒店正常运营（优先选择酒店淡季或非营业时间进行大规模维保）。

3.记录与验收：维保完成后，乙方填写《维保记录表》，详细记录维保内容、设备运行情况、配件使用情况、发现的问题及处理结果，由甲方现场负责人签字确认，双方各留存一份，建立设备全生命周期台账。

4.问题反馈：维保过程中，若发现设备存在重大故障或需更换核心配件（甲供），乙方立即反馈甲方，提出解决方案，经甲方确认后再进行处理，避免擅自操作。

5.月度总结：每月月底，乙方提交当月维保总结报告，包括维保完成情况、设备运行状况、配件使用统计、存在的问题及下月改进计划，供甲方参考。

（二）故障响应机制

1.响应时限：小型故障（如灯具损坏、水龙头漏水），乙方接到报修后，2小时内到达现场处理；一般故障（如空调不制冷、电梯轻微卡顿），4小时内到达现场处理；重大故障（如消防系统报警、电梯困人、大面积停水停电），30分钟内到达现场处理，确保快速响应，减少影响。

2.报修方式：甲方可通过服务电话（13177808451）、微信、书面通知等方式向乙方报修，明确故障部位、故障现象，乙方做好报修记录，及时安排人员处理。

3.应急处理：对于重大故障，乙方到达现场后，优先采取应急措施，控制故障扩大，保障酒店安全，同时及时告知甲方故障处理进度，直至故障解决。

4.故障回访：故障处理完成后，乙方在24小时内进行回访，确认设备运行正常，了解甲方满意度，及时处理遗留问题。

六、人员配置与责任分工

（一）乙方人员配置

1.小型酒店：配备1-2名专业维保人员（全能型，涵盖电气、给排水、空调等），确保日常维保及故障处理。

2.中型酒店：配备2-3名专业维保人员（分工明确，电气、给排水、空调各1名），每周至少1名人员驻场，确保维保效率。

3.大型酒店：配备4-5名专业维保人员（分工细化，涵盖电气、给排水、空调、消防、电梯），每日安排2-3名人员驻场，负责日常巡检及维保，同时配合甲方完成各类专项检测。

4.所有维保人员均需具备相应的专业资质（如电梯维保资质、消防维保资质、电工证等），经验丰富，熟悉酒店设备设施，定期接受专业培训，提升维保技能，掌握最新行业标准。

（二）责任分工

1.乙方责任：严格按照本方案及维保计划执行维保工作，确保维保质量；及时响应故障报修，高效处理设备故障；做好维保记录、配件使用记录，提交月度总结报告；协助甲方管理甲供配件，合理使用配件；负责维保人员的安全管理，避免维保过程中发生安全事故；配合甲方完成设备年检、消防检测等相关工作。

2.甲方责任：按时供应甲供配件，确保配件质量及供应时限；提供维保所需的场地、水电支持，配合乙方完成维保工作；安排专人对接维保事宜，确认维保记录、验收维保成果；及时支付维保费用（按合同约定）；负责酒店设备设施的日常管理，发现问题及时向乙方报修；协助乙方做好维保过程中的安全防护，避免影响酒店宾客及员工。

七、质量保障与考核

（一）质量保障措施

1.乙方建立维保质量检查机制，每月安排专人对维保工作进行抽查，检查维保记录、设备运行情况，确保维保质量符合标准，执行“五检五清”要求。

2.所有维保人员严格遵循操作规范，使用合格的工具、配件（乙供），确保维保工作安全、规范，避免因操作不当造成设备损坏。

3.针对老旧设备，乙方定期进行全面检测，提出设备更新建议，协助甲方优化设备配置，降低故障发生率，破解“抢修-故障”死循环。

4.建立客户反馈机制，每月收集甲方对维保工作的满意度，针对甲方提出的问题，及时整改，持续提升维保服务质量。