南昌不只有“一江两岸”,还有文臣武将宗(一)

引言

我们是否太过偏爱“一江两岸”的光环，而忽视了其他板块的成长势头与价值跃升？

这个问题已经在我脑子里萌芽很久了，原来在开发企业上班，更多是两点一线的重复，也基本都在一江两岸活动，跨区域作业的机会并不多。自从一年前从原单位出来之后，才开始频繁游走在全城各个辖区。原来对其它板块的认知更多是停留在宏观层面，或是片段式的记忆中，现在算是有了更多微观视角下的真实感受。每个板块都有自己的特质、标签，总结下来变化都很大，这座城市不只有“一江两岸”的霓虹璀璨，古今相融的流量IP。

NO.1：被“一江两岸”的流量光环所掩盖

不可否认，自从2000年前后南昌跨江发展以来，所谓的开启赣江时代，给了这座城市太多荣光。尤其是这几年，除了深厚的历史印记之外，又涌现出了大量赣江新IP，十桥共架、两湾七滩、赣江游轮、滕王阁改扩建、更丰满的城市天际线和灯光秀、沿江时尚商业和一票新豪宅的爆发等等。

在流量红利的加持下，让南昌一脚踏进了新晋网红城市的行列，全年旅游人数甚至超越了娱乐之都长沙，芝加昌、内陆海滨城市、二线城市最强江景，有一种蓝叫“南昌蓝”……给这座“中国水都”冠上了各种价值跃升的新头衔。舆论和大众给到一江两岸的关注和褒奖，可以说占用了绝大部分的公共资源。

站在城市竞争的角度来说，流量时代，网红经济，这完全没有问题。但回到城市本身来说，发展必然是网格化的，系统性的。从城市空间来说，南昌实施的是“东进、南延、西拓、北融、中兴”战略，也不是追求的单一龙头效应。在这个框架之下，再来看今天各主城板块的城市建设，环境治理，哪个不是翻天覆地。

NO.2：跳出固有认知，重新看见青云谱

从楼市的角度，有个区域我认为非常典型，变化尤其大，它就是青云谱。

前两天闲来无事，一个人开车去广州路，以非常慢的速度从西往东走了个来回，说实话给了我很深的触动。以往都是点对点直接去楼盘走走看看，这次算是完整的感受了一下广州路的魅力和气场。之前其实我也写过青云谱的文章，但更多还是理性层面的宏观思考，缺乏感性温度，今天算是补上了一课。

这个曾经的南昌工业摇篮，新中国工业“十个第一”的诞生地，有着非常辉煌的时代荣光。如今产业地位被南昌县、高新、经开这些后起之秀取代，但这篇沃土的珍贵底蕴并没有消失，只是在城市发展进程中在做功能转换，这是基于城市大局考量的战略决策。这种放弃不是让青云谱做发展的弃子，反而是要更好的融入主城发展，承担新的功能定位和历史使命，也并非是要完全去工业化，而是基于未来成长的新产业布局。

过去几年也确实看到了一些成效，但转型升级需要时间沉淀，非一蹴而就，大家也不要揪着产业这一块儿吐槽。整个南昌的产业发展都面临巨大的挑战，这个不是今天要聊的重点，感兴趣的朋友自己下来做功课。

NO.3：楼市成交爆发，青云谱是否被低估

随着传统工业陆续迁出，青云谱区在城市建设和房地产开发领域迎来了集中爆发。

过去五年，在全市各城区板块新房成交量排名中，青云谱与红谷滩一直牢牢占据前两名。要知道红谷滩的地盘可是青云谱的9倍多，常驻人口是1.8倍。在整个南昌市辖区中，面积和人口均排倒数第二。说明这几年青云谱区的房地产交易规模与自身体量相比是惊人的，而且都是刚性的需求，入住率非常高。除此之外，包括路网建设、环境治理、配套补充、文化再造等价值要素，同样提升巨大。

我早在2010-2012年就住在青云谱，对现在的江铃、广州路一带还算是比较熟悉，用当时的记忆看现在，说实话已经认不太出来了，哪怕与五六年前相比也是翻天覆地。成片的新楼盘，极高的入住率，密集的路网，宽阔的道路，车水马龙的烟火气，丝毫不担心这里会成为空中楼阁，空城一座。也侧面印证了一点，在老城区搞房地产开发的安全底线还是比较高的，当然青云谱有自己的特殊性和护城河，那就是板块位置。

NO.4：广州路，南昌东进主轴与价值脊梁

这些概括并不是我今天要讲的重点，最大的观点还在广州路上，走完这条路给我一个无比坚定的启发：广州路将成为南昌向东发展的主轴，一条城市形象窗口。好比当年的北京路时代，虽不能同日而语，但在如今“城市更新”和“南昌东进”战略框架下，凭借占据主城相对居中的位置，东进外展，沟通南北（老城区与南昌县），向东直通高铁东站（青山湖、高新），向西无缝衔接朝阳红谷滩。沿路有成片工业区外迁后的留白地、老工业文娱载体和新兴工业用地，辅助洪腾高架和南昌大道两条快速路通道，有着非常好的地理条件。

NO.5：广州路沿线的发展逻辑与置业建议

广州路沿线作为南昌主城区房地产开发的主阵地之一，会一直延续下去。最近几年主要集中在靠近江铃一侧到洪都附近的头段区域（江铃、江投、保利项目，包括南昌交投去年拿的两块广州路优质地块），然后陆续再往东站方向延伸推进。当然，西段会以人居功能为主（青云谱区），东段则以产业导向为主（青山湖区）。

2026将是青云谱升级新规住宅产品力的元年，随着核心区更高成本、更高品质的好房子入市，价格潜力势必会得到进一步释放，而程度要看供应节奏，以及周边板块竞价关系，具体多少就不做预测了。只能说这条线会越来越好，广州路也终究会有让人刮目相看的一天。大家看菜下单，看需求下手，唯一的判断标准就是走进现场多感受多对比，生活是自己过的，没有人能替你决策。

结语

一直以来，我都非常不认同给城市各板块贴上三六九等的身价标签，不要去搞那些非常毒瘤的区域歧视。南昌不只有一江两岸，还有文臣武将宗，青云谱不该成为“刚需”的枷锁，每个人都是这个社会中坚力量，都奔赴在自己的赛道上，追求安稳幸福的生活，都应该得到尊重。

买房，适合自己的就是最好的，无关地段、房子和价格本身。

（下一期想看哪个板块，评论区留言）

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