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南昌又一小区物业要撤了，这次该怪谁？

文 / 物业管事包 | 2026.05.14

5月13号，一个做物业的朋友给我发了张截图——南昌祥生府小区物业发了撤场公告，说因长期收费率过低、亏损严重，5月15号正式撤出。公告还提到小区至今没成立业委会，已请求社区居委会牵头交接。

这类公告我看过不下十份了，措辞几乎一模一样，区别只在小区名字和日期。

南昌这两年，物业撤场已经不算新闻了。

01 几十个项目撤场，不是个案

从去年到现在，南昌公开报道过的物业撤场项目就有几十个，既有万科、绿城、碧桂园这些全国品牌，也有本地做了十几年的中小物业。祥生府这事在朋友圈里连水花都没溅起来，同行们看了一眼，该干嘛干嘛。

但我觉得值得聊两句，因为背后牵扯到一个所有人都绕不开的问题：物业费到底该怎么定？

02 收缴率在掉，降价在压

我做物业这行十来年了，低于百分之七十的收费率，一个项目基本就是用其他项目的利润倒贴。低于百分之五十，那不是亏不亏的问题，是亏多快的问题。2025年南昌物业费收缴率比前一年又掉了大概五个百分点。五个点听着不多，但放在一个几千万年应收的项目里，那就是几百万的窟窿。

收缴率下滑的原因很多，但南昌还有一个特殊因素。我从几个同行那听说，个别区域要求物业费必须降价，不管你原来收多少，一律往下调。具体文件我没见过，但降价政策确实在一些区域执行过。

03 一刀切降价，不看病根

物业费定价本应根据服务成本核算——人员、绿化、设备、能耗，加起来除以面积得出单价。A小区有电梯消防二次供水，B小区是步梯老小区，成本不可能一样，统一降到一个数，对成本高的小区就不公平。

更现实的是，降了价就很难涨回去。调价需要双过半业主同意，但降价时业主都拍手，涨价时挨家挨户签字，能签的不到三成——谁也不想当那个"主动要求多掏钱"的人。收入锁死了，成本年年涨，物业只有两个办法：减人或减料。服务肉眼可见变差，业主更不想交费，收缴率继续掉，公司扛不住就撤。新物业进场，同样困境，过两年又撤。这个死循环，南昌走得特别快。

04 撤了之后，谁来管？

祥生府的老物业撤了，新物业还没定，中间这段空窗期谁来管？垃圾谁清？电梯谁维保？如果小区连业委会都没有，选聘流程可能拖上几个月甚至半年。这种真空期在南昌不是第一次出现了，有的小区空了三四个月，最后业主自己凑钱请临时保洁维持运转。

业主对服务的期望在提高，付费意愿在下降，政策推动降价惠民，配套的服务监管跟不上。物业公司夹在中间两头受气。几十个撤场项目不是哪家公司的个案，是整个行业走到十字路口的缩影。怎么找到那条既能保障业主权益、又能让物业活下去的路，恐怕不是降个价就能解决的。

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